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武昌热门楼盘中海东湖玖章

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武昌热门楼盘之--中海东湖玖章。

前两周，这个楼盘在中北路做了外展，还没有正式开盘，目前项正在赶工，应该是要趁着一波波楼市新政的红利，抢在6月开盘，大干一场。

先来说下开发商：

开发商中海是央企，2023年全国开发商排行榜中，中海销售额仅次于保利、万科，排名全国第三。中海在外地做豪宅是出了名的，在武汉没有自己独立拿地的项目，多是与本地国企合作开发。

中海在武汉已交房的产品有中海万松九里、中海长江十里、中海澳门佳园等等。中海这个开发商，房地产科班出身，实力不容小觑，但来到武汉，能用几成功力去做，做成什么样，不能妄下定论。

中海于去年12月底拿下原武汉电视机厂地块，总价30亿，地价13825/平。

住宅占地面积5.37万方，总建面30.8万方，计容面积21.7万方。小区体量不小，共10栋高层和超高层，1353户，后期配建幼儿园、36班制的武汉小学+武珞路实验系列九年一贯制学校。

房源面积段：125-128-141-149-153-172平，价格还未出，总价预计400-600万左右，定位改善。

地段：

中海东湖玖章位于黄鹂路与中北路交汇处，在华中金融主轴上，向东北方向更靠近岳家嘴立交，华中金融城主轴核心是西南方向的楚河汉街、沙湖一带，东湖玖章的位置只能算东亭板块，位置不在中北路板块的核心。但是中海东湖玖章“两头都占”，可以接受水果湖、中北路一带的外溢人群，也可以辐射整个徐东板块的“中产改善人群”。

因此虽然地段比不上复地、沙湖中心、建发朗玥等，但作为中北路主轴上的大体量综合社区，加上东亭近十年未有新盘入市，周边都是旧房置换需求，东湖玖章大概率会卖得不错。

中海东湖玖章的学校

东湖玖章之前宣传引进武昌实验中学师资，随后对外宣传引进武汉小学、武珞路实验中学品牌，注入两校优秀师资，配建一所九年一贯制学校。

学校班级36个，4个班/年级，按每班50人算，36个班预计1800个学位。

中海东湖玖章总共1353户，全小区入学的适龄儿童可能一半都不到，那么如只有一个小区单向对口该校，在大部分学位面临空置、招收不满的情况下，学校很可能实行划片入学，周边老小区，如楚天都市雅园、锦绣江南，甚至东亭小区等步梯房小区也有可能划片进去，导致的结果是圈层、素质和生源上的差距。

再者，武昌区的优秀师资要么集中在本部---中南路上的武汉小学、解放路上的武昌实验小学，要么部分师资分配到武汉瑞景小学、武昌实验小学复地东湖国际校区，优秀的骨干教师本身非常有限，要想老带新，培养新青年教师，周期很长。

中海东湖玖章如引入武汉小学和武珞路实验的师资团队，生来起点高于其他学校，但一个新学校蜕变成名校少则十年。

中海东湖玖章，下一个复地东湖国际？

就房子本身来说，中海东湖玖章更新，复地东湖国际只有七、八期较新，三、四期环境较好，一、二期房子房龄渐老后房价下调许多，新产品在房龄上更占优势。

地段上，东湖玖章位置在东亭，而复地东湖国际则在中北路核心，占据华中金融主轴的黄金位置，强势的地段优势是复地当年房价一骑绝尘的原因之一。

学校上，复地东湖国际是目前唯一与武昌实验小学、武珞路中学本部共用师资且去年已经历过中考检验的学校，学校为锁紧生源质量，仅对口复地1-8期生源，复地的业主大多是周边医院高校、省ZF机关、金融机构、企业总部的中产群体，普遍重视孩子教育。有鸡娃的时间和经济基础，加上鸡娃意愿强烈，复地的学校成了为房价保驾护航的金字招牌。

中海东湖玖章，武汉小学+武珞路中学品牌的顶配，起点很高，但是单从学校分析，新学校与已出成绩的老牌学校相比，老牌学校所见即所得，明显确定性更高。

中海东湖玖章VS招商武昌序，怎么选？

中海东湖玖章

东湖玖章属于东亭，外立面有少量涂料，不是纯玻璃幕墙，层高33-45，容积率4.04，小区体量较大，5.37万方，共10栋1353户，配建幼儿园和九年一贯制学校，首推面积段125、128三室、141、149、153四室，后期还有172的大户型，得房率85%，阳台占比扩大到总面积20%，精装交付，面向改善总价400-600多万，放风价3.5万/平，真实价格近期会出。

缺点是容积率不低，做了超高层，增加了总套数，牺牲了舒适度，但东湖玖章的定位很准，中北路东亭这个位置，要做新楼盘，它的客群要么是中北、中南、水果湖、丁字桥一带的外溢，要么是东亭的地缘客户，要么是徐东岳家嘴片区、秦园路片区的老旧改善。这个地段适合做125起步的三房户型，匹配一部分地缘客户有限的资金实力，总体来讲，其客群与中北板块核心改善客群的实力还有一定差距，正中北、正沙湖的住区，更加纯粹。

招商武昌序：

地段属沙湖板块核心，纯改善，类四代住宅，得房率100%起，公建化外立面，层高21-31楼之间，阳台做了优化，户型纯粹，只有155、186四房，精装交付，总价500-700W之间，放风价3.6-3.8万/平。容积率比中海低，招商武昌序定位更高端，产品上应该比中海更好，没有名校加持依然买入招商武昌序的才是真正的改善。

缺点是没有好学校，对口何家垅小学，未来房价保值不能指望名校加持。另外，招商序地块小且不方正，总占地面积1.7万方，共6栋楼306户，体量没有中海东湖玖章大。

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