上海
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前言部分
SHANG HAI XIN HAO
进入2024年以来，我们在选客的道路上越来越坚定！所有馨昊团队只为服务境外人士和国内高端精英，专门代理他们在上海的房屋，无论是买卖、出租，都坚持专业路线。
前篇我们分享过一周之内帮业主卖掉的房子，这也是本篇案例是另一个“极端”-分享核心，一位业主一套房屋近三年才卖掉，帮S女士打理上海多套房产，出租、出售、空置期管理……而今天分享的这个案例，则是帮这位业主出售一套房产，花费了近三年的时间，终于找到了一位全方位符合业主预期的客户，也是在如今低迷的市场，以高出市场价10%的价格成功交易，这就是单边代理的意义，和我们自豪的来源所在。
01
成交前故事
01
买卖双方背景
业主：S女士是一位老上海人，前些年出国定居，并取得了国外公民身份的上海精英。现在一直居住在国外，一年也难得回国一次，名下多套房产都是交由馨昊打理。
因长期定居在国外，所以把在上海的房产进行整合规划。
买方：合作经纪公司提供的客户，支付1%销售佣金，买方全款，考虑小孩的教育资源
02
业主交谈中的对话
对话一
S女士也是通过馨昊创始人吴总的老客户，介绍而来，这无形之中就多了一份信任与压力，然而相处过程中，双方都非常轻松。馨昊团队的小伙伴们总是开玩笑的说：“如果所有业主都是S女士，那简直是太完美了！”
1.信任：虽然三年前从未与S女士合作过，但S女士表现出“相识已久”的信任感。无论房子有任何问题，都是会第一时间询问我们的建议，也会完全交给我们团队去解决。
当房子出售进度迟迟没有推动的时候，S女士会说“没关系，静待有缘人。”她从未怀疑过我们的专业，反而全部交由我们去评判、去完成。
就是因为怀揣着业主对我们的这份信任，才有了这次成功的交易，也是因为这份信任，我们以如此“完美”的价格，帮业主争取到了最大的利益。
对话二：
S女士因为涉及到购汇问题，所以我们在找到买家的第一时间，就把业主未来所需要的事情、需要去的地方等等事情，都发给业主过目。
S女士：我回国只有一个星期，办理网签等流程，如果有文件遗漏，会不会造成违约？
吴总：您放心，所有需要您准备的文件，都会在您回国前半个月给到您，也会进行多次核验，保证万无一失。
2.边界：不论和业主“交情”如何，我们一向秉持着一是一，二是二。
在所有涉及到专业领域里的事情，我们都会显得相对“强势。”有时候，我们的态度其实也是让业主心里能有底，无论发生哪些突发状况，我们都可以搞得定，因为前期我们在筛选客户、进行客户背调、把关合同时，都已经把所有可能出现的情况，全部思考进去。
这也是馨昊独有的处事风格——慢。我们坚信慢工出细活，一件一件事情做好，先难后易，会杜绝90%的麻烦和问题，这也是许多业主信任我们最大的因素之一。
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成交过程
01
交易时间
以上时间为虚拟时间展示，不代表本案交易时间
本交易过程中的注意点：因S女士是境外人身份，买入时也是中国身份，所以会涉及到“同一人证明”，业主在国外的时候做好认证，但为了万无一失，我们先后去了三次交易中心，确认文件可以正常使用。
三年销售的过程中，其实不断的有买家出现，只是价格一直没有到预期，加之出售的时机可能不对，所以一直没有新的机会出现；
整个的交易过程中，虽然产权人比较多，但业主只出现了一次，其他时间的办理，全部公证委托，包括签合同，移民资产转移等手续，全程在国外“遥控”；
以上时间为交易流程展示，不代表本案具体交易环节
这里上表格不对 怎么由3突然跳到5 另外移民资产转移的办理流程没有单独列出 这是外籍很关心的 需要列出
关于移民资产转移
S小姐因为涉及到移民资产转移，这是馨昊的强项。也是因为我们足够专业，所以S小姐非常放心，将所有文件、证件都存于我们公司保管。
从三年前认识S女士的时候，我们就开始筹备关于【移民资产转移】的相关文件，当这次案子刚网签的时候，我们便着手开始和银行对接，真正的做到让客户一目了然：在什么时候、去哪里、带什么材料，做什么事情……
以上作为一个步骤，单独列出，不用作为本篇的独立项，这篇主要是介绍案例
如果您需要了解详细办理移民资产转移的流程及所需材料，可以直接拨打馨昊助理电话：18621736358！
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交易过程中的三个小细节
交易把控：同一人证明上标注的日期，已经过期
由于出售的时间过长，S女士在国外做的海牙认证，然而同一人证明上标注的认证日期，到今年交易已过期，如果在交易时才发现问题，那么一定会造成业主违约。
解决方案：在S女士发给我们同一人证明时，即使那时还没有找到买家，我们也去了交易中心核实材料，将所有交易过程中会用到的材料，进行全部核实。再找到买家时，我们先后又去了两次交易中心，确保万无一失。
软装布置：用软装，提升房屋的质感
在两年前刚刚接到委托时，去房子里之后，我们就建议业主将房屋全部整修一次，墙面全部重新粉刷，再利用一些软装，将房屋布置的宜居温馨，可以大大提升买方的视觉感受。
03
交易过程中碰到的问题和解决方案
01
如此长的时间，如何保持客户信任？
在长达三年的代理过程中，公众委托书都已经换了2本，由于上海经纪的市场环境，期间业主不断的收到“干扰”-无论是委托方式，还是委托的价格；如“他们代理这么长时间，卖不掉，我们帮你卖” “这个价格太高了，根本卖不掉”等。
解决方案：我们的心态很好，整个代理的过程中，持续保持和S小姐互动，整个团队的所有心思都在做事上-不断的收集市场信息，不断的将房屋卖点扩大，不断的将寻找买家的范围扩大，不断的让合作经纪相信，我们是把所有的经纪作为合作方，一直保证1%的销售佣金！事实证明是对的，最后的买方来自于郊区客人。
整个委托期间，所有的出发点，都是以尊重S小姐想法为主，加上我们自己的专业判断，非常客观真实的反馈，让S小姐做选择；我们坚信S小姐会有自己的判断。
02
业主无底价，如何平衡业主和“中介”的思维差异？
如何平衡“中介方”和业主的价格预期？这个买家出价时，实际和我们2年前对外挂牌价相差大概8%，最难的是S小姐从来没有告知我们，这套房子多少钱可以签字，所以其实面对合作方的Offer时，我们不能确定S小姐能否签字。
处理方案：一方面让合作方相信，我们对业主方的沟通，非常透明化，也在很努力的和业主方沟通，非常希望可以帮合作经纪送定，包括和业主方沟通的真实信息反馈等都给到合作方，先稳住买方。
同时，因为前提我们对买方做了很详细的背调，确实各方条件都很好-付款，交易背景，付款速度等；加之我们自己对市场的判断，是所有之前出现的潜在买方中，最优的一个。
所以在和S小姐反馈时，我们是加入了很多专业色彩：换位思考，这个买家已经是最优的，建议选择出掉，也就是感情和专业的结合“说服”。
04
创始人点评
几件“小”事情：
1.在帮忙打理其他出租房屋时，2022年4-6月， S小姐主动三次让我代转费用给租客，变相的减少租金的同时，让我们不断的问租客是否还有其他困难。
2.在认识的第三个年头，将自己名下的所有证件如家里户口本，房产证原件等全部交由我们保管，每次回国，除了接送机，所有的材料都是直接由我们公司代为提供给到需要的部门，这不仅仅是钱的信任问题。
3.相处的几年时间，让我们小孩完全了解了她所在国的很多教育方式和文化，让我们对这个行业收获的远远不止是佣金，还有很多认知的提升。
往期成交案例：
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