重磅新政！杭州支持企业联合竞买工业用地，产业集群代建模式来了！

杭州出台新政支持企业以联合体方式参与工业用地竞买

日前，杭州市人民政府办公厅印发《实施“春晖计划”进一步降低企业成本若干措施》

（以下简称“2024版政策”），制定32项具体措施，进一步降低企业成本。

其中，在降低用地成本方面，杭州提出：支持企业以联合体方式参与工业用地竞买，建成后可按出让前明确的约定比例直接办理分割登记手续。

政策原文：采取更加灵活供地方式。鼓励采用长期租赁、先租后让、弹性年期出让等供地方式，合理确定弹性年期出让价格和租赁价格，降低企业拿地成本。支持企业以联合体方式参与工业用地竞买，建成后可按出让前明确的约定比例直接办理分割登记手续。

实际上，在2022年出台的《杭州市人民政府办公厅关于强化用地保障助推制造业高质量发展的实施意见》（以下简称“2022版政策”）中，杭州就提出支持“链主”企业、行业龙头企业、优质产业园区运营商等市场主体，以合作开发形式参与低效工业用地提升改造。

政策原文：支持联合开发。支持“链主”企业、行业龙头企业、优质产业园区运营商等市场主体，以合作开发形式参与低效工业用地提升改造，经属地产业主管部门组织论证，并报区、县（市）政府同意后，参照“标准地”要求签订履约监管协议和出让合同补充协议。出让合同补充协议可约定提升改造项目验收通过后原权利人和市场主体分别持有物业比例；完成验收后，各合作方可按约定的比例要求进行产权分割，所持有物业可各自按整体办理不动产权证，但不得再次分割转让、分割登记。

2022版政策主要是针对旧改，明确了详细的审批、协议签订和产权分割流程，并且强调了对后续物业转让和登记的限制。

而2024版政策主要针对新增工业用地，且没有提及后续再次分割转让的限制。

联合体拿地实践先于政策

企业联合体拿地实际上是实践先于政策的。早在2019年，深圳南山区便创造性地推出了“联合上楼”模式，旨在解决当地科技企业面临的产业发展空间瓶颈问题。在这一模式下，政府集中供地，企业联合拿地，组成建楼“联合体”并统一招标代建方。

当时，南山区不少科技企业面临产业空间“拮据”的困境。据当地政府部门调研统计，南山区150多家上市公司中，有50家企业在当地无自有物业。但由于资金成本等压力，企业单独拿地意愿较弱。

为了解决这一难题，南山区首创“联合上楼”模式。

2019年，深圳市首个“联合上楼”模式项目——南山区科技联合大厦项目落地。14家企业采用“企业联合拿地+政府统一招标”的形式，联合共建项目。

项目由南山区工务部门统一招标代建方承建。2019年8月2日，联合竞得方与深汇通公司（国企）、深圳市万科城市建设管理有限公司（隶属于万科地产）签订代建合同，联合竞得方通过深汇通公司向万科行使业主的权利和义务。

2020年4月8日项目开工建设，建成后，将通过抽签分配办公楼层，作为各企业总部大楼，为14家上市企业解决发展空间需求。

图：科技联合大厦项目效果图

而针对十余家企业如何分配用地产权的问题，南山区是这样解决的：一是规定联合体成员持有的研发用房部分，建筑面积可按协议分配比例分证持有，但不得转让；二是规定公共部分如配套商业、食堂、物业服务用房，按份共有、不得分证；三是允许联合体成员之间，按区政府租金指导价进行转租调剂。

这样一来在产权分证上可以划分得更加清晰，且在交易上能够灵活处理。

14家企业联合共建大大降低了企业单独拿地建设的成本，比在市面上拿地、买楼要便宜近6成，节约了大量的建设成本，为中小企业建设工业用地项目提供了参考模式。

在联建大楼的“示范引领”作用下，2019年12月深圳发布的《深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案(2019-2025年)》中提出：深入推进国土空间提质增效，全口径盘活低效用地；鼓励科技企业联合竞投总部用地、联建总部大厦。

深圳的特色经验总结下来就是：政府通过产业遴选，允许多家意向竞买企业联合申请并通过招拍挂竞得一宗产业用地，企业竞得土地后分别按份额登记产权，并与政府签订产业发展监管协议接受监管。这一创新也被列入国家发改委在全国推广的“深圳经验47条”。

图：2021年国家发改委发布关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知，推广深圳“联合建楼”的经验做法

企业联合体拿地模式下，产业集群代建业务大有可为

联合拿地切实解决了太多中小企业的痛点。

在过去，由于资金与规模的限制，中小企业往往难以直接获得土地。政府提供的低成本直供土地，通常更倾向于大型企业，中小企业只能进驻园区。

然而，近年来，随着地方政府对产业发展的愈发重视，一些具备强大产业资源整合能力的地方政府开始积极探索“直供”模式。多家企业联合拿地、共同建设的新型供地模式，在各地不断涌现，为中小企业带来了享受政府直供红利的机会。

不仅是深圳，杭州、南京等城市都在联合拿地建楼模式上有过探索和实践。

随着深圳、杭州等地模式的逐渐成熟，这种模式有望在更多城市得到推广。

这无疑为广大中小企业带来了福音，能够有效降低企业的生产成本。

而对于当前许多园区运营商来说，这一模式既带来了挑战也带来了机遇。

一方面，政府“直供”模式本质上是在减少中间环节，以最大限度地降低企业用地建楼的成本。作为这一过程中的“中间商”，园区运营商在这个过程中可能会面临被“边缘化”的风险。

另一方面，在联建项目的实施过程中，也存在着大量的介入机会。比如产业集群代建业务，产业地产商基于过往成熟的产园开发与运营经验，切入代建业务是比较容易的。

比较典型的案例就是杭州东谷资本。东谷资本是重度垂直在大消费领域的投资平台，东谷模式的核心是“基金+基地+产业运营”。其中产业基地的核心便是“产业集群代建”，即联合有产业载体空间需求的企业，负责其园区开发建设，建成之后业主单位入驻，多余空间统一交由东谷统一招商上下游供应链企业。

目前东谷资本落地的项目有东谷创业园、西谷一号等。

以西谷一号为例，2019年，东谷资本联合多麦集团、格家网络、如涵控股、贝贝集团4家企业，落子银湖科技城，5家电商头部企业联合拿地、打通地下空间，开发建设5幢产业楼。

项目用地面积56.4亩，总建筑面积预计10.8万平方米。平均每家企业持有11亩左右土地，目前项目格家网络、高浪、如涵、多麦四家业主单位已经入驻园区，且在同一栋大楼内，剩余的空间则由东谷资本统一招商运营。

这种以集群代建模式代替传统的产业园区开发模式，一方面可以帮助企业以最少的成本获取自己的总部大楼，另一方面在项目建成后可以快速完成园区产业链搭建，使园区进入相对成熟化运营状态。

除产业集群代建外，面向政府的产业咨询服务，面向联建企业的设计咨询、代运营服务等等，同样有介入机会和空间。

结语

政策走向反映出政府对产业发展的决心。

为了为产业发展创造更多便利，未来政策会越来越“松”，而准入会越来越“紧”。

只要确定你进来不是搞地产是真搞产业的，政府在土地分割、现金流平衡等方面都可以给予支持。

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