天津，“老破小”火了！

太魔幻了。

当下整体市场，别看还不怎么景气，但老破小却“牛”了起来。

关键还不是一城个例。

全国多地，特别是核心一二线城市，都出现了老破小走量加速的情况。

连成交周期也明显缩短了。

杭州在全面取消限购后，“老破小”的日均成交量同比增长38%。有的小区挂牌均价甚至突涨3000元/平米。

广州中心区楼龄20年以上的二手房源，成交周期变短。不少房源在挂牌一天内“秒售”。

成都锦江区某小区仅5月就成交了7套，其中6套的成交周期均在一个月以内。

天津的二手房也在持续放量。

最新5月数据，全市又签约了13463套，是新房的2.1倍。

其中大部分都是老破小。

这是为什么呢？

为什么昔日百般被嫌弃的老破小，如今反成了“香饽饽”？

原因无他，价格跌到位了！

你能想象，现在在上海中环以内，150万能买个老破小吗？

北京过去半年多老破小很多都跌了30%。

天津超跌现象就更多了。

以天拖为例，次新房大多价跌20%多，但不少老破小的价格跌幅则已经超过40%。

比如天房天拖秋泽园，2016年的小区。

高点时卖到过44581元/平米。

现在最新成交的一套，单价33622元/平米。

较高点时跌了24.5%。

江坪园高点时卖到过4万8，现如今成交价3万7，跌幅约23%。

再看老破小。

华宁南里房龄已超40年，最新成交的一套，成交价为15663元/平米。

差不多比高点时跌了55%-65%。

昌宁南里原来高点时卖3万多，甚至4万。

现在最新成交的一套，18918元/平。

较高点价跌了54%。

另有一位读者，最新新卖了一套金冠里的老破小，之前高点时能卖170万，现在只卖了107万。跌了37%。

现在，南开河西私产老破小的门槛，基本已降到60多万；河东红桥河北最低30多万。

可见，不是新房买不起，而是老破小更有性价比。

还有一点，租金回报率高！

天津全市平均租金回报率是2%左右。

而老破小的租金回报率差不多能到2.5%左右。有些老破小甚至能超过3%。

我们有位读者，他有套河北区的老破小，总价能卖到55万，现在租金一年2万左右。

算下来租金回报率约为3.6%。

都比有的理财收益高了。

不止这些，老破小还有确定性的学区，而且地段上也有优势，都是城市核心地段。

重新装修下，简直太可了。

主打一个“外面老破旧，关我里面什么事情”！

要知道，现在时代已经不同了，现在年轻人的消费观念也跟80后70后不一样了。

加之环城建设跟不上。

原来是刚需往外走，现在则成了刚需往里走。

那么，买老破小需要注意什么呢？

坦白说，老破小的价格很“混乱”。虽然现在跌出了超高性价比，但每套的价格并不尽相同。

除却学区差异外，楼层、产权、朝向等都会影响价格。

比如景兴西里，河西的热门小区，8层到顶的老破小，顶楼私产独单，成交价基本在125-135万左右；

而三四层，同样户型，基本能卖到140-150万左右。

这就是楼层不同而导致的价差。

尤其老破小，普遍都没有电梯，所以楼层价差特别明显。

顶楼一般会比正常楼层价格低20-30%左右。

包括产权不同，价格也会不同。

很多外地人可能不太清楚，天津市区的老破小并不完全都是私产房。

还有公产、企业产，不能贷款，只能全款购买。

而且对户口还有要求，外地户口以及集体户口买不了企业产。

公产还有直管公产和托管公产之分。

其中直管公产能买产权，所以价格与私产房不会相差很大，大致10%左右。

但企业产基本都不能买产权。

所以售价会比市面上的私产便宜很多。

基本能比私产差出30%以上，甚至能到一半。

而且在贷款方面，房龄太老的也会有限制。银行会根据评估报告来核算房子年限。

一般房龄40年以上的不好贷。

不过在实际操作过程，基本80年代的房子问题都不大。

有个不成文规定是三四层到顶的这种小区基本上不给贷，因为房龄实在太老了。

此外，大多数老破小在交易时还需多交一个点税。

因为很多90年之前盖的房子，都是划拨用地。所以在出售转让时需要补缴土地出让金。

整体看，现在老破小的优势在放大。

位置好，有性价比。

租金回报率也上来了，不用那么恐慌性抛掉了。

再加上，南开河西都已经收紧小学转学和初中入学政策，这就相当于变相锁房5-8年。

它会把老破小的供应慢慢降下来。

可能有人会担心，若老破小老成危房，怎么办？

实际上若成了危房，反而是个好事。可以获得政府原地重建了。

像保山南里、嫩江路小区……就是原地重建的。

如果老破小真跌到了地段价值，跟新出让地块地价一个价了。

比如楼面价卖2万，老破小房子售价2万。

那就更不用担心。

低价就是王道。

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