广东
今天我们来聊一下许老板建的第一个豪宅小区：金碧华府。
金碧华府是恒大打造豪宅的成名作。
小区建成：2004年
总户数：715户
容积率：4.29
这个小区给人最直观的印象有二：
一个是它独特的墨绿色建筑外墙，另一个是它标新立异的错层大阳台，这些让金碧华府有很高的外观辨识度。
虽然这么多年过去了，但保养还不错，外观并没有特别大的变化，近看虽然也有点旧了，但预计十年后也会和现在差不了太多。
金碧华府位于珠江新城东区，跟凯旋新世界和汇悦台这些顶豪同处花城大道以南的豪宅圈。
这个区域的豪宅价值，体现在有更低的居住密度，以及更好的生态环境和景观，更容易得到市场的认同。
这里道路更宽敞，车流和行人没那么拥挤，圈层更高端。
金碧华府北靠珠江公园，西临凯旋新世界，南近珠江，具备豪宅的许多外围先天优势。
千金买房，万金择邻，外部的环境和邻居往往比小区和房子本身更有价值。
小区共14栋住宅，呈现长方形围合布局，楼间距宽，园林绿化好。
其中北侧为A1~A2和B1~B3栋，楼高26~29层，均为2梯2户板楼；
南侧是D1~D6栋，楼高17~19层，也是2梯2户板楼；
东侧和西侧分别是C1和C2栋，楼高33层，是2梯4户塔楼。
金碧华府的平层户型涵盖126㎡3房~190㎡4房，顶复户型涵盖265㎡4房~749㎡5房。
小区入门级三房126㎡位于C1和C2栋的02单位和03单位；舒适大三房，主卧带主套。
小区的主力户型是套内面积不超120平、不需要缴纳豪宅税的146㎡大三房。
4房户型是174㎡，客厅是飘窗，景观阳台出卧室；餐厅和客厅为了做成分离的独立空间，两者的过道做得既长且宽，少了一丝豪宅范。
金碧华府的复式户型整个小区仅有16套，极少放盘，非常稀缺。比如B1栋顶复277㎡，景观阳台单层北向、双层南向。
金碧华府的改善特征明显，业主层次相对纯粹；家家户户带超大阳台，面积接近客厅大小，深得阳台控人群喜爱——在阳台养养鱼、种种花草、喝茶聊天，可以增添一份惬意。
这种阳台形式特殊，是不计入建筑面积的，使得房子面积虽然不超豪宅，但使用起来有180㎡的空间感。
不过这种阳台向外拓展，而且是错层6米的大阳台，也有两方面的不足：
其一是阳台进深大，影响了客厅采光，尤其是北向阳台的户型挡光明显；
其二是错层阳台，私密性差，前后左右和上下邻居，或多或少都能看到你家阳台。
金碧华府这种产品特色，使得小区在珠江新城一众小区中具有一定的差异化，特别是对阳台控的买家，可以留下深刻的印象。
需要注意的是，这种没有隐私的大阳台设计，可能不大受未来新贵们的欢迎。
拿铁点评：这个小区肯定是可以买的，这一轮行情也涨得挺夸张的，从疫情前的六万涨到疫情后的最高15万，体现的并不是这个小区有多厉害，而是它所在的珠江新城东区豪宅板块的势能太强，金碧华府被拖着上涨。
最近这两年金碧华府的表现并不好，成交也一般，很多人还是介意阳台的隐私性。
但金碧华府的金融属性是东区最好的，因为评估价足够高，这是很多投资客最青睐的。
至于能不能买，只要是汇悦台能涨，金碧华府就能涨，何况它的体育东学位也还不错，有买家愿意买单。
只不过后期流通性也会影响，毕竟是一个20年出头的小区，再怎么涨最辉煌的时候也过了，接力棒要交给别人了，同样总价的话，未来琶洲南的那些四房会比金碧华府更吃香。
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