保利物业：财务状况稳健，第三方物管收入占比持续提升

编者按：过去几年，物业管理板块上市公司股价普遍经历了深度下跌，港股跌幅尤其显著。恒生物业服务及管理指数于2021年4月19日发布，随即突破10000点关口，2024年初一度跌破1500点，指数最大回撤超过85%。

2024年以来，物业管理板块呈现出企稳回升的态势，部分较为优质的物管公司正受到市场关注。面包财经本系列研究将持续追踪行业情况，透视各家物管公司财务状况，本篇为保利物业。

近日，保利物业发布公告，宣布截至2023年12月31日止年度的末期股息信息。根据公告，公司计划于2024年7月12日派发末期股息，宣派股息为每股0.998元人民币。

根据2023年年报，保利物业营利双增。保利物业2023年度实现收入150.6亿元，同比增长10%；公司拥有人应占年内溢利13.8亿元，同比增长24%。

今年4月底至5月中旬，在港股流动性回暖，房地产政策刺激等多重因素刺激下，港股房地产及物业管理板块迎来一波反弹。保利物业股价在经历年初以来的持续调整后，自4月底以来连续反弹，并一度站上36港元/股的高位。截至6月11日数据显示，保利物业股价收报32.8港元/股，较4月低点提升超过30%。

2023年营利双增

根据2023年年报，保利物业各项核心数据均实现增长。

报告期内，保利物业实现收入150.6亿元，同比增长10%；毛利29.5亿元，同比增长14.7%；年内溢利13.97亿元，同比增长23.3%；净利率9.3%，同比提升1个百分点；公司拥有人应占年内溢利13.8亿元，同比增长24%；毛利率为19.6%，同比上升0.8个百分点。

保利物业每股基本盈利为2.505元。根据5月27日保利物业公布的2023财年年度权益分配方案，股东批准日期为2024年5月27日，计划于2024年7月12日派发末期股息，宣派股息为每股0.998元。公司派息比率达到40%，同比上升15个百分点。

物管服务收入占比近七成

具体来看，保利物业收入主要来自于物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。其中，物业管理服务收入占比达到67.4%。

2023年，公司物业管理服务收入达到101.52亿元，同比增长20.5%，主要受益于在管面积的扩大及在管项目数量的增长；非业主增值服务收入20.93亿元，同比降4.6%；社区增值服务收入28.16亿元，同比降8.1%。

公司非业主增值服务收入下降主要受提供案场协销服务的项目数量下降、写字楼租赁业务收入由于市场波动出现小幅下降影响。

社区增值服务收入主要受消费下行、竞争加剧的市场环境影响，部分生活服务业务出现收缩和波动。保利物业2023年社区生活服务及其他收入约为18.9亿元，同比下降幅度约13.9%。

各业务毛利率表现方面，保利物业2023年社区增值服务业务的毛利率最高，同比增加6.42个百分点至38.37%；非业主增值服务毛利率达到18.69%，同比上升0.44个百分点；物业管理服务的毛利率同比上升0.42个百分点，为14.59%。

整体来看，近三年保利物业物管服务毛利率维持在14%以上，与同具有央企背景的头部物管公司对比，保利物业物管服务毛利率仅次于中海物业。

保利物业主要收入仍来自于物管服务，2023年，公司第三方物管收入比重进一步增加。

根据年报，截至2023年底，保利物业合同管理面积达9.2亿平方米，同比增长19.5%；在管面积7.20亿平方米，同比增长24.91%。对比华润万象生活、招商积余及中海物业，保利物业2023年在管规模位居首位。

截至2023年末，保利物业第三方合同管理面积达到5.8亿平方米，同比增长26.62%，占比达到62.9%，而保利发展控股集团贡献的合同管理面积占比为37.1%；第三方项目的在管面积达到4.65亿平方米，同比增长31.79%，占总合约面积的比例为64.7%。

收入上，2023年保利物业来自第三方的物管收入金额达到41.68亿元，同比增长约27.64%，占物业管理服务总收入的比例为41.1%，同比提高约2.4个百分点。

值得关注的是，公司第三方业务平均物管单价低于保利系住宅平均物管单价。2023年，保利物业平均物业管理费单价为2.31元/平方米/月，同比增加0.03元。其中，公司关联方平均物业管理费单价为2.41元/平方米/月，第三方住宅项目平均物业管理费单价为1.82元/平/月。

债务结构方面，截至2023年末，保利物业流动资产约为14.23亿元，同比增长17.3%。公司现金及现金等价物约为11.01亿元，同比增加22.9%。

截至2023年末，保利物业资产负债率约为40.3%，同比增加0.1个百分点。此外，截至2023年12月31日，保利物业无借款或银行贷款。

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