观点直击 | 外高桥谈收入压舱石、增长源和调节器

观点网 外高桥于6月6日在在上海证券交易所举办2023年暨2024年一季度业绩说明会。

产城园区评论获悉，外高桥目前主要承担着两个保税园区（外高桥保税区、外高桥港综合保税区）、一个非保税园区（外高桥物流园区二期），一个配套城市化生活区（森兰·外高桥）。形成“一体多元”的业务板块。

“一体”，即以区域定位为方向，以客户需求为导向，打造全产业链集成服务体系和服务能力，“多元”，即公司经营涵盖园区开发、贸易服务、专业服务、城市更新等业务板块。

报告显示，2023年，外高桥实现营业收入75.69亿元，同比减少16.44%；归母净利润9.28亿元，同比减少25.2%。而在2024年一季度，外高桥实现营业收入12.27亿元，归母净利润0.39亿元。

2024年，外高桥的目标是实现营业收入84.16亿元，同比增长11.19%；归母净利润10.01 亿元，同比增长7.87%。

业务拆解

外高桥将自身定位于“创新自由贸易园区运营商全产业链集成服务供应商”。

对2023年营业收入较上年减少，外高桥称主要源于年度房产销售面积和收入减少；公司归属于上市公司股东净利润9.28亿元，较上年减少252%，主要源于本年度房产销售毛利减少，以及上年度处置子公司产生较大投资收益等因素。

目前，外高桥主营业务中占经营收入和利润比重较大的业务是物业经营、贸易及服务、以及商业房产销售。

仔细来看，2023年，物业经营业务实现经营收入20亿元，较上年同比增长22.78%，各类物业综合空置率为7.98%，其中厂房、仓库等产业物业空置率仅为7.36%，较2022年下降约3个百分点；贸易及服务业务带来35.45亿元营业收入，占收入的46.8%；商业房产销售业务带来收入16.91亿元。

外高桥董事长俞勇于业绩说明会上表示，近年来外高桥始终聚焦三驾马车建设。从收益贡献来看，第一是园区物业经营，约占公司收入22%，贡献毛利达到31%左右，是收入和利润的压舱石。他指出，公司主营业务即物业经营收入无论从营收还是出租率都呈现了逆势增长的态势，发挥了压舱石作用。

从数据上来看，截至2023年末，外高桥持有各类物业约500万平方米，其中，产业物业380万平方米，产业物业出租率约92%。2023年新增出租面积35.45万平方米。

增量来看，外高桥保持对产业物业开发的持续投入。外高桥于2023年实施固定资产投资项目36个，完成投资26.76亿元。其中，新开工项目8个，建筑面积62.81万平方米。

今明两年，外高桥计划改建产业物业70万平方米、新建23万平方米。其中，12万平方米的外高桥新展城新园将于今年交付投用，15万平方米的创世谷·外高桥生命科学产业园和13万平方米的外高桥大健康创新产业园也将在两三年内竣工交付。

第二是贸易和专业服务，占上市公司收入47%，毛利贡献度是34%，是增长源。第三块是城市更新业务，占收入的22%，毛利31%左右，是收入和利润贡献调节器。

在城市更新业务板块，2023年外高桥壹公馆08地块住宅完成销售解冻并开盘销售，116套房源全部售罄。森兰海天名筑续销52套；森兰航荟名庭开盘预售，年内预售60套。

森兰 D3-10项目实体完工；与印力公司设立合资公司，对森兰商业实施专业化品牌化运营，森兰印象城地下结构施工完成并出地面，完成业态定位并开始预招商；与迪卡侬合作打造森兰体育产业孵化基地。

另外，外高桥自有公寓品牌矩阵正式发布，已建成的626套公寓实现“统一品牌、统一平台、统一运营”，森兰亭东靖路公寓投入运营，出租率92%。

未来样子

俞勇表示，2024年，外高桥将继续在三方面“持续用力”，一是在推进产业空间转型升级、壮大“三基四重”产业集群、增强外高桥国际贸易核心功能上持续用力，夯实物业经营收入。

二是在落实自贸试验区提升战略、推动内外贸一体化、推进“丝路电商”合作先行区建设、促进更高水平制度型开放上持续用力，做大做强贸易和服务收入。

三是在打好资本运作“组合拳”，提升企业资本运作能力，重塑集团在资本市场形象上持续用力，打通不动产证券化路径，为公司实现持续收益和现金流方面做好保障。

俞勇指出，外高桥的底气主要源于“三基四重”实体经济的产业布局。作为上海自贸试验区保税区域的开发主力军，外高桥目前服务的客户企业广泛分布于“三基、四重”的产业客群。

具体来看，“三基”指的是国际贸易、现代物流、先进制造等三大基础行业；“四重”指的是生物医药、智能制造、集成电路、汽车与零部件等四大重点产业。

其中，服务于四重产业客群的物业面积139万平方业，约占外高桥持有产业物业面积的三分之一。智能制造服务产业园被认定为市级特色产业园，外高桥生物医药产业园被列为上海“1+5+X”生物医药产业园区之一。

会上，外高桥总经理郭嵘提及到，公司进一步明确下一步发展方向，向创新自由贸易园区的运营商，全产业链集成服务商目标努力。不仅在货物贸易上助力外高桥发展，更是在服务上积极整合新业务、拓展新模式、促进新消费。

“希望将外高桥打造成为服务上海跨境电商乃至长三角地区跨境电商海运出口的集聚地，助力浦东汇集一批跨境出海龙头企业，进一步凸现浦东在长三角丝路电商合作先行区中的核心地位。”

资本方面，管理层表示，要打好资本运作组合拳。目前，外高桥已启动向特定对象发行A股股票工作，定增申请已经上交所审核通过后报送中国证监会注册审核，以及启动发行公募REITs工作，完成4个SPV公司的设立并向国家发改委报送材料。

债务融资方面，外高桥注册获得70亿元的直接融资额度，完成各类债务直融工具发行35亿元。

另外，则是培育新兴业务，投资设立上海外高桥私募投资基金合伙企业。会上，外高桥管理层介绍，该基金首期认缴出资总额4.02亿元，基金设立两年的后续募集期，目标规模是4.02亿元。

目前，基金管理团队正在积极接触多个意向投资项目，涉及医疗服务、细胞基因治疗等多个细分赛道，项目尚未完全落地，年内计划投资不少于8000万元，两年内计划累计投资不低于2亿元。