233亿！徐汇“焕新”大徐家汇、西岸集中旧改 拆迁征收排队上马

　　今年，地产申度将继续为大家关心上海中心城区的旧改拆迁进度。我们的专题《上海城市焕新记Urban renewal》从本期开始正式推出，欢迎持续关注。

　　以下为正文：

　　今年上海中心城区旧改支出预算为1148亿元。这也是上海实现中心城区成片二级以下旧里改造后，力度最大的一年。申度君此前也盘点了各区今年的拆迁计划（点击回顾➡2024，上海中心城区“大拆迁”来了！）。

　　徐汇区是今年上海旧改力度最大的区域，拆迁补偿预算233.39亿！徐汇在旧改方面始终走在全市前列，它是上海最早实现成片二级旧里改造的区域。目前徐汇正在加大“两旧一村”的改造，同时为了提升大徐家汇及徐汇滨江岸线的功能开发，部分处于规划范围内的小区也列入了拆迁的计划。

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　　徐汇区焕新两大城市功能区

　　今年初，上海徐汇就公布了徐汇5大功能区，分别为大徐家汇、西岸滨江、漕开发拓展、徐汇中城、华泾门户。其中包含衡复风貌保护区及徐家汇商圈的大徐家汇片区及火热建设中的西岸滨江片区，是徐汇面向世界的2大重要名片。当前徐汇较为集中的旧改就在以上这两个功能片区。

　　图源官方

　　大徐家汇片区的旧改主要集中在衡复风貌保护片区，这里也是和新天地、多伦路、老城厢片区比肩的历史风貌保护区，有大量名人故居。在此前这里被纳入大徐家汇片区，今年这里部分旧区也开启了征收改造，这里也是徐汇地段最好的区域，幽静的梧桐区，绝佳的地段，得到很多old money的喜爱。

　　而徐汇滨江岸线则是当前新房市场炙手可热的区域， 深受new money的青睐，作为当前发展最成熟的新兴滨江岸线，徐汇滨江更能体现魔都人的精致生活Style。

　　当然徐汇滨江的发展远未结束，今年徐汇加大了旧改力度，徐汇滨江南部的大拆迁时代也由此开启，徐汇滨江的开发也将顺势南移。

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　　已经启动征收的住宅

　　（1）沙家浜社区——完成签约

　　今年以来，徐汇区不少老旧小区已经完成旧改签约，包括3月的天钥桥南路（龙恒路-龙华西路）道路新建项目。就在不久前的5月12日，位于徐汇华泾镇的沙家浜小区（华济路2弄）完成旧改100%的签约。

　　据了解，1994年建成沙家浜小区，总共涉及857证家庭。据中介人士透露，小区的评估均价在6.7万/平。坊间传闻，最小面积40平的户型补偿大约500多万左右。

　　小区的建成年代并不算很久远，本次拆迁目的是为了打通徐汇滨江岸线，未来将配套新建绿地项目。

　　图源官方

　　据西岸整体规划了解到，该片区的定位是西岸生命蓝湾。占地面积38公顷，规划地上总建筑面积约108万㎡，也是和西岸传媒港、西岸金融城、西岸数智谷这三大超重磅项目并列的重量级规划。

　　（2）东安新村——即将二轮征询

　　东安新村的旧改工作早在去年就启动，目前的最新进展了解到，3月31日下午东安一、二村片区第一轮意愿征询达到99.17%。二轮征询即将开启。

　　作为徐汇第一个单证超6000户的项目，东安一、二村片区旧城区改造项目占地面积约19万㎡，总建筑面积约33万㎡，共涉及居住房屋6057证，在册户籍人员约15000人。

　　东安新村，地处申度拍摄

　　从位置来看，东安新村比邻西岸金融城，位于徐汇滨江的核心板块。由于社区北侧与上海众多顶级医疗资源接壤，地块未来发展定位是国际医学城，两幅地块的开发体量达到约60万方，未来将夯实徐汇在全市领先的医疗优势。

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　　即将启动征收的住宅

　　除了以上已经执行中的旧改项目，在今年初上海徐汇发布的部分街道实事项目中，长桥街道的百色路133弄、苑宏新村和喜泰路247弄城市更新项目或将拆迁。

　　（1）苑宏新村和喜泰路247弄——征求意见稿公示中

　　5月中旬，苑宏新村和喜泰路247弄的房屋征收与补偿方案征求意见稿已经公示。根据规划，地块未来将打造徐汇区上中路龙吴路新建绿地项目。

　　苑宏新村，地产申度拍摄

　　在2024年上海市政府工作报告中，代表建议龙水南路-淀浦河区域将成为第七大组团（以下简称第七组团），这里将是贯通向南延伸的关键节点，丰富徐汇滨江南段岸线的场景打造。

　　（2）百色路133弄——即将启动

　　百色路133弄的旧改征询在去年已经启动，目前社区旧改进度较为缓慢，未来地块的用途还尚不明确，据知情人士透露，未来该地块规划了幼儿园、商办及住宅等。

　　（3）张家弄——即将征询

　　之前长乐路695弄小区动迁失败后，很多人对于徐汇风貌区的拆迁并不是很乐观。但是我们认为衡复风貌区01单元内的拆迁还是可以期待一下。

　　而张家弄很可能成为第一批受益的地块，4月23日，张家弄发布了房屋征收前相关公告。张家弄由襄阳南路、复兴中路、南昌路和陕西南路围合而成，建于1933年，砖木三层的新式里弄，地理位置极佳。

　　根据官方规划，张家弄片区城市更新项目更新项目范围约3.28公顷，未来在保护整体历史空间格局的基础上，植入公共文化、展览、商业功能，打造多元混合的活力街区。

　　图源官方

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　　商业综合体城市更新

　　（1）徐家汇商圈

　　徐家汇作为徐汇区的商业名牌，受到电商和新型商圈的夹击下，太平洋百货、第六百货等老牌商场纷纷关闭，至此徐家汇商圈也开启了更新迭代。

　　6月3日，已经拆除完毕的第六百货重建方案正式公示，商业面积预计较现有面积增加 24%。

　　六百重建效果图

　　不仅如此，另一个更加重磅的改造项目——与六百一路之隔的东方商厦也将启拆除改造。重建后的东方商厦计划将兴建一座200米地标建筑：商业部分将围绕“当代东方艺术主题体验中心”，将零售、艺术、文化、生活方式交融。

　　东方商厦重建概念效果图

　　此外，汇联商厦2层以上也在进行业态更新，而徐家汇中心ITC主地块商业一期预计将会在2025年建成开业,届时，升级换代的徐家汇商圈将重新展现在大家面前。

　　（2）西岸数智中心

　　目前，徐汇滨江最大的商住建设项目要属西岸数智中心，这也是西岸金融城后又一大重大规划，地块前身为龙华肉联厂，随后完成拆迁后，中海地产拿下地块的开发主导权。

　　作为徐汇滨江西岸产业组团布局中的重要一环，西岸数智中心承担着引领上海人工智能产业发展的战略使命。

　　数智中心未来有潜在整体开发空间的地块共8幅，面积总量为107.02 万㎡，体量超过徐汇华之门综合体。未来地块将结合TOD开发导向，靠近23号线龙启路地铁站形成“120-180-250米”梯度塔楼建筑群。

　　图源官方

　　产业包括浦江实验室（上海人工智能实验室）、东航置业的东航智慧大厦，以及徐房的办公地块，其中后两个已经顺利开工。

　　东航智慧大厦

　　其中包含20万㎡住宅开发空间，相当于3座云锦东方三期或是5-6座启元的规模。

　　值得注意的是，西岸数智中心的规划商业体量达到了16.5万平方米，或打造为中海环宇城max，再次提升徐汇滨江岸线的商业规模和能级。

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　　结语

　　在城市更新方面，徐汇始终走在全市前列，也给其他区域的升级做了榜样。市中心虽然地段佳，但面临老旧的命运。因此，在中心城区土地资源有限的情况下，进行合理的城市更新，在保护修缮同时，构建更多样化的公共空间，满足城市未来发展空间需求，提高城市活力和生活品质。后期，申度君仍将继续为大家关注各区的城市更新，敬请关注。

　　附：关注地产申度微信公众号，回复徐汇拆迁，申度组为您准备了徐汇区最新待拆迁、待开发等储备地块明细表。（官方发布于2024年5月28日）