2024，上海中心城区“大拆迁”来了！

今年上海全市旧改支出预算为1148亿元。其中，徐汇虹口普陀三个区的力度最大，旧改预算支出超过翻番。原拆原建，切切实实改善居民生活的好政策。为城市更新点赞！

旧改是城市化更新的必经之路，既给城市发展注入新活力，同时还能改善居民的生活水平，释放合理的购房需求。2024年上海各区的征地和拆迁补偿支出预算于近日相继出炉。综合统计，今年各区旧改支出预算合计约1148.04亿元。

特别是市中心区域，明显加大了力度。公开数据显示，徐汇区征地和拆迁补偿支出预算为305.71亿元，是去年执行数的219.15%；虹口区征地和拆迁补偿支出预算为111.2亿元，是去年执行数的226.59%；普陀区征地和拆迁补偿支出预算为83.45亿元，是去年执行数的251.61%。

2024上海中心城区拆迁再提速

说起上海旧改，不得不提的是2022年7月，黄浦区建国中路两个地块旧改生效。由此，上海长达近30年的成片二级以下旧里改造收官，并进入“两旧一村”改造阶段，即零星二级旧里以下房屋、不成套旧住房以及“城中村”的改造，并初步设定了“在2025年前全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，基本完成小梁薄板房屋改造”的目标。

从进度来看，2023年上海“两旧一村”改造提前1个月完成年度目标，共完成了12.3万㎡的零星旧改，29.6万㎡的不成套旧住房改造，启动了10个城中村改造项目。根据规划，2024年上海将继续完成12万㎡的零星旧改、31万㎡不成套旧住房改造，并启动10个“城中村”改造项目。

数据整理自：市规划和自然资源局

2024年，上海市区的旧改任务依然艰巨，从各区的预算可以看出，徐汇区、虹口区、普陀区等中心城区的旧改预算远超去年同期水平。

以徐汇区为例，去年全区已完成零星旧改“清零”，龙华西路334弄、田林路65弄、长桥新村等项目高比例签约生效。今年徐汇旧改的重点工作就是东安新村。

3月31日下午，东安一村、二村第一轮意愿征询以99.17%的高比例通过。两宗地块都紧邻内环，靠近徐汇滨江西岸金融城，地块占地总面积约19万㎡，预计受益居民超6000户，这里的房屋大部分始建于50-60年代。

东安一村，图源上海徐汇

根据今年3月，大徐家汇发展战略规划中提出，徐汇区建设东安医疗健康城，服务中国科学院系统、复旦大学医学院等机构的科技研发，为生命健康产业打造国际医创社区。

虹口也是近些年旧改颇为频繁的行政区，据上海虹口官方发布，虹口区还有14个零星地块，涉及居民 3000余户，按计划在2025年年底前全面完成，今年将是虹口推进旧改的攻坚一年。

在杨浦，3月底，内江大板房成套改造项目签约首日即实现二次征询100%签约，共涉及240户居民。这也是《上海市城市更新条例》发布后全市首个原址改建+协议置换项目，再次刷新杨浦城市更新加速度。

原拆原建：上海探索旧改新模式

近年来，上海又探索出一种新的旧改模式：拆落地，就是在旧址上拆除原有房屋，然后原地重建新房屋，民间普遍称为“原拆原建”。彭浦新村是上海最早执行“拆落地”的项目。值得一提的是，拆落地改造项目的内部空间多是厨卫合用，公共空间局促，已经不太符合现代的居住需求，改造被提上日程。

在经历了拆落地试点后，去年，上海大规模开启了多个“拆落地”项目，最有代表性的要属杨浦区的凤南一村项目改造，这也是全市最大规模的旧住房拆落地项目。最终凤南一村在2023年内实现征询、签约、搬迁交房三个“百分百”，让曾经蜗居于此的1800户老百姓喜迎“凤南涅槃”。

凤南一村，图源上海杨浦

凤南一村更新后住宅组团效果图

去年11月，静安区举行蕃瓜弄小区旧住房改建项目开工仪式，蕃瓜弄小区将再一次迎来“新生”，未来将打造煤卫独用、人车分流的现代化高层住宅小区，以及菜市场、老年助餐点等配套设施预计2027年建成。

番瓜弄小区，图源上海静安

番瓜弄小区重建效果图，图源上海静安

同在去年底，虹口区瑞康里城市更新项目是上海市开展创新城市更新模式机制的第一个试点项目。最终签约647证，签约率达到98.63%。瑞康里包含了货币化安置、异地实物安置、回购原地建设房屋、回租原地建设房屋等四种安置方式，解决旧住房居住安全和改善居民居住条件。其中，回购原建房屋及回租原地建设房屋都是全新的试点，避免了因为旧改而导致“人去楼空”的局面。

据不完全统计，上海目前正在进行中的拆落地项目有近10个，涉及户数近8200户，主要分布在静安、徐汇、杨浦等中心城区。

当然，拆落地的试点工程并非都是一路畅通的，在去年3月进行的日晖五村旧改项目，在通过了前期的两轮征询之后，却卡在了正式签约的环节，最终宣布停止旧改。

从知情人士处获悉，旧改未通过主要存在两大矛盾点，第一是居民对增加补贴的面积不满意，小户型增加的太少。日晖五村以30平以下小面积住房为主，而按照现在提出的返还政策，一室户居民只增加了几个平米，依旧还是个微小户型。

另一方面，有业主希望货币安置，拆迁后预计到手500万上下的区间范围，这样的话，有条件的业主还可以选择贴钱买附近徐汇或闵行的房源，或者选择置换郊区更大面积的住房。

所以上海旧改，需要创新的模式，但要权衡好各方的利益，并非易事。

结语

加快推进城市更新工作是上海市近年来的主旋律，旧改释放的不仅仅是市区稀缺的土地资源，更能刺激上海楼市的改善需求。据统计，2023年上海新房供应8.64万套，今年的供应量或依然庞大。去年以来，不少郊区开发商也打起了“以旧换新”的主意。

今年，上海旧改任务依然任重道远，管理部门甚至在不断试点推进拆除重建老破小的举措，用创新来推动城市的有机更新，未来能否成为市区老破小的最终归宿也是一大看点。

旧改工作尚未结束，上海城市的发展仍将继续。