上海“反向置换”的人，越来越多了

　　以前我们总是说：

　　向上置换是楼市的最大共识。

　　这话在楼市周期亢奋的时候，确实如此。

　　但在如今的市场，单一的置换共识，正在悄悄转变。

　　买房人正在分化出多种置换路径。

　　甚至于反向置换也悄然出现了。

　　这里面风险大吗？

　　潮流

　　带动反向置换的是你想不到的一群人。

　　60、70年代，临、退休的叔叔阿姨们。

　　根据国家统计局数据整理，上世纪60年代，出生人口高达2.39亿人，而后的70年代则达到了近2.17亿。

　　这意味着，从22年开始，中国已经进入为期十五年的退休潮。

　　图源：网络

　　每年会有超过2000万人退休。

　　一线城市，60、70年代的叔叔阿姨是幸运的。

　　早年单位分配的老房子，不少都增值好几百万了。

　　如今临近退休，儿女独立不在身边，到了退休的年龄也打算以大换小。

　　把一套三房或者大两房卖掉，换个低价一点的小房子，就可以留出几百万的养老金，生活无忧。

　　老年人批量以大换小，在北京楼市开始井喷。

　　据说去年年底，北京二手房成交中，千万级的房产交易中，有一大半的卖房者都是老年人。

　　这样的操作，在上海老龄化严重的上海，正在增加。

　　从23年开始，上海就已经步入重度老龄化了。

　　上海普通的家庭养老压力在变大。

　　选择以大换小，留在市区，是大势所趋。

　　对于市区的偏好，在这些年也趋势明显。

　　最近，我发现上海那些十几年年前，从市区动迁到郊区的老年人 （当时还没有退休），

　　开始开始迫切想要置换回市区了。

　　抛弃郊区远大新动迁，换成市区老破小，反倒成了新的潮流。

　　之前，我在文章里面写过，同事家里有老人，想从松江的远大新搬到徐汇的老破小，就是如此。

　　人只有上了年纪，才能慢慢清楚，市区和郊区的差别的。

　　年轻的时候，没人知道医院100米和1000米区别的。

　　只有真的老了病了，才会明白，去个医院有多难。

　　市区的配套的便捷，是老年人反向置换最深的渴求。

　　中产

　　与退休老人反向置换留现金类似的，部分中产似乎也在追求更多的安全感，反向置换。

　　有些中产不再追求以小换大，而是舍大换小。

　　不再一味追求市中心，而是看情况卖掉高月供房子，去到郊区。

　　以前上海不少的中产，在金融、IT等高薪行业，月收入5~8万。

　　买个千把万的房子，压力尚可。

　　改善型的国际社区，一直是他们心中的超级白月光。

　　卖掉郊区的房子或者市区的老破小，换一套大三房，是他们不变的信仰。

　　可如今，这几年，经济周期下行，别说高薪了。

　　能有个稳定的高收入，不被裁员，就已经是烧高香了。

　　其中家里有点变故或者失业的，家庭收入锐减，3~5万的月供，也有些压力山大了。

　　所以，已经出现：以大换小，以一换二的动作了。

　　卖掉200平的别墅，换到有地铁90平小三房。

　　卖掉一套市中心的改善，选择买一套郊区的新房，再买一套市中心的老破小学区房，成为新的选择。

　　这样的操作，既可以减轻部分的房贷压力，适度降低杠杆。

　　也给了突然失业的中产，一个喘息的机会。

　　尤其是，这一次527 新政，上海离婚不再计算家庭套数，多孩家庭可以多买一套。

　　相当于变相增加了家庭可以持有房子的总套数。

　　这让一套大房子，变成多套小房子更有操作空间了。

　　也给了中产更多想要的安全感。

　　风险

　　反向置换，降低杠杆，手握现金，是不是一定就有了稳稳地幸福感？

　　退休的叔叔阿姨们，选择老破小或者郊区小房子，是可以安心养老的。

　　反向置换的中产，恐怕不行吧。

　　这世间，哪有一劳永逸的好事情。

　　凡事都有两面性的。

　　反向置换，其实更应该思考一些潜在风险。

　　提醒一下想试试反向置换的中产朋友们。

　　不到万不得已，尽量不要卖掉优质改善房，以大换小，用一换二。

　　我和你说说原因：

　　1、随大流赚钱的时代，已经过了。不要浪费过去的好运气。

　　过去能买得起好房子的中产群体，其实是沾了时代的好运的。

　　行业发展，工资狂飙，才有机会上车好资产。

　　如果没有这些机会，买到改善的品质房，只能靠祖上积德了。

　　这个楼市的下行周期，去反向置换，真的坑亏掉以前的好运气。

　　因为肉眼可见的未来，上海一定是存量博弈的时代。

　　钢筋水泥也是要分三六九等的。

　　只有少数稀缺的好房子，才有穿越周期的定价权。

　　无论如何，不要轻易反向置换。

　　哪怕选择，把优质资产出租。

　　换租一个相对便宜的房子，省出一点现金流。

　　也是相对更加明智的选择。

　　一味为了降杠杆，获得现金在手的安全感，并不可取。

　　2、 拿着大量现金既是良药也是毒药。

　　中产向下置换，手握几百万现金，是有了安全感。

　　但这么多现金，放在那里，你能抵抗住理财的诱惑吗？

　　过去的十几年，中产有钱之后，跳进火坑的例子还少吗？

　　什么一铺传三代，旺铺收租金。

　　什么超额收益P2P。

　　你要说现在没有这些了。

　　你可太天真了。

　　黄金从去年的400多一克到如今的700多一克，都快翻倍了，你不想买点。

　　比特币从21年的2万美金，现在已经突破7万美金一枚了，你不想买点？

　　相信我 ，你手上有钱了，没有背后的理财知识，你一进去就是亏钱。

　　现金太多了，一般人是很难有定力，守住现金不动的。

　　你敢打保票，这些钱能去到更好的地方吗？

　　这个时候，贸然去反向置换，看起来是减轻负担了。

　　一旦换错了，代价可比不置换大的多。

　　前几年，楼市上扬的时候，换错了，无非是房子少赚钱。

　　这个当下，若是换错了，很可能就是一个阶层的滑落。

　　一旦阶层滑落了，你真的有信心靠自己在向上突破阶层吗？

　　还是说等你的后代，再来奋斗一次？

　　小结

　　话说回来，反向置换的出现，也并不全是坏事。

　　老年人想养老，压力大的中产想减负，都是在选择当下适合自己的方式。

　　置换多元化，反倒说明大家对于自己的个性需求更加清醒了。

　　这在需求多元化的时代，是必然要出现的。

　　只不过，这里面的时机把握，需要花上更多的精力和时间。

　　建议多去实地看看房子，同时也可以选择定制化的选房顾问帮忙。

　　这一轮周期，如果置换踩坑，真的很容易让房子沦为负资产。

　　首付都从30%降到了20%。

　　这意味着，房子的安全垫降低了10%。

　　如果你不是幸运的60、70年代的叔叔阿姨。

　　我劝你，还是要谨慎反向置换。

　　10%的安全垫，很可能因为你一次错误的操作，瞬间归零。

　　最后，关于反向置换，你怎么看？