万科高层自降年薪 自救和他救协同发力

王石的“我与房地产——不得不说的故事”屡次登上微博的热搜榜，最近一次的热搜话题是万科集团“单方面”宣布中止对各誉董事长王石发放的千万年薪，上一次的热搜话题是王石去年11月在《财富》全球论坛发表的带有悲观色彩的言论：“房地产调整期需要3~5年”，王石当时认为中国的房地产问题才刚刚开始，调整过程中还会有暴雷和债务违约，政策层面已经发生变化，借鉴日本的经验，调整得好，3到5年能调整过来，但不能说政策对了，明年或后年就会好转，主要是在经济陷入低迷后，房地产的救市措施来得太少太晚。

疫情和后疫情时期的中国房地产陷入了深度调整期，对GDP的拉动效应减弱，多个城市的成交量和房价双双下滑，低迷行情从三、四线城市蔓延到一、二线城市，几乎没有一个城市能抗衡房地产业的下行，“去泡沫化”程变超出了多数经济学家的想像和常态化思维，但好在中国房地产不会出现上世纪90年代在日本出现的房地产泡沫破裂，不会发生2008年在美国发生的信贷泡沫破裂。

原因之一是各级政府的主动作为，采取了救经济、救搂市的“双救”措施，楼市下行的幅度有多大，救市的力度就有多强，市场调整和政策调控遵从了新经济哲学一致论的对应性原理或对应论的一致性原理。原因之二是房地产公司的及时止损，保持现金流，减少开发的盲目性，把资本扩张关进理性预期的“笼子”里，从统计反映的开工面积、竣工面积、投资总额和投资增速、地方政府的土地出让金和房企的拿地资金等数据指标均有下降，地方政府适时减少了土地出让，主要房企收缩了房产开发的规模。

在国内20多年的房地产市场化开发的历史上，中央和地方政府多次打出了正向调节和反向调节的一套套“组合拳”，确保了房地产行业健康平稳的推进和成长，“组合拳效应”适从新经济哲学倍增性的叠加原理或叠加性的倍增原理。从房地产的大周期或“康波周期”看来，中国房地产的过热次数或过热时期明显多于过冷次数或过冷时期，房地产交易的“限购、限价和限贷”就是针对过热的房地产市场所采取的干预性和限制性措施。

从2022年以来，房地产调控的风向从2022年以来，房地产调控的风向发生了转变，政策的基本面转向放松甚至取消各种限制交易的措施。今年的5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，多部门再次打出一套政策“组合拳”，从金融、土地、存量商品住房消化等方面综合施策，取消了全国层面房贷利率的下限，下调了购房的首付款比例和公积金的贷款利率等，降低购房门槛的目的是减轻居民的购房负担。发生了转变，政策的基本面转向放松甚至取消各种限制交易的措施。今年的5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，多部门再次打出一套政策“组合拳”，从金融、土地、存量商品住房消化等方面综合施策，取消了全国层面房贷利率的下限，下调了购房的首付款比例和公积金的贷款利率等，降低购房门槛的目的是减轻居民的购房负担。

目前已有200多个城市跟进和落实房产新政，北上广深等一线城市在杭州、南京、武汉、重庆和成都之后推出了支持家庭合理住房需求的新政措施。中国人民银行设立了3000亿元的保障性住房再贷款，支持地方政府以合理价格收购已建成、未出售的商品住房，用作保障性住房。房地产新质模式有助于加快存量商品房的去库存，有助于增加保障性住房的供给，有助于化解房地产行业逐步上升的市场风险。邂免发生美式的次贷危机和日式的泡沫危机，“救市在行动”。

除了中央和地方政府的“他救”，关键还在于房企的“自救”，房企自救失败的案例有恒大，成功的案例有万科，在房地产行业深度调整的背景下，作为行业龙头的万科面临了巨大的债务压力。万科创始人王石放弃了千万年薪，包括董事长郁亮在内的万科高层自降月薪至一万元。据财经媒体报道，5月23日，万科与招商银行等头部金融机构签订了一笔200亿元的大单，创下房企单笔融资的新高，万科目前累计获得的融资超过了300亿元。

除了寻求更多的外部融资，万科自救还包括处置资产、回笼资金，5月27日，万科出让了位于深圳的超级总部地块，以22.35亿元的总价转让给深圳地铁和深圳百硕迎海公司。万科目前的在建项目和土地储备大都位于大湾区、长三角、环渤海、成渝和华中地区，随着房地产救市政策的逐步到位，超一线和一线城市的房地产出现了回暖态势，政策的徂合拳效应和市场的以价换量效应首先带动了二手房交易的大幅回升。

减速但不失速，房地产开发的战略性地位呈下降趋势，但在未来仍然具有其它行业不可替代的权重和影晌力。经济学家按照相关的经济模型推算，房地产投资对拉动GDP的弹性为0.19，也就是1个百分点的房地产投资增长对经济增长的拉动效应大约为0.19个百分点。尽管出现了人口增长的拐点，城镇化率达到了66%，人均住房面积超过了34平，但预计从2024到2030年，城镇人均住房面积将由35.5平增加到37.8平。

房地产行业提供了几千万人的就业，关联几十、上百个上下游产业链，占到三分之一以上金融信贷安全的份额。土地财政占到地方财力的一半，唱着化解地方沉重债务负担的重头戏。存量房的更新改造满足了居民改善性的住房需求。我国结构性刚性需求的潜力巨大，每年有1000多万高校毕业生，有大量的农业人口向城市转移，尽管特大和超大城市的人口聚集、资源集中的“虹吸效应”有所减弱，但仍然强劲，北上广深等大都市圈的房子仍然是本地和“移民”家庭渴望持有的优质资产。