法院拍卖土地使用权时未将地上建筑物一并处分，拍卖行为应予撤销

法院拍卖土地使用权时未将地上建筑物一并处分，拍卖行为应予撤销

作者 | 唐青林 李舒 杨巍

北京云亭律师事务所*

阅读提示

司法拍卖中法院能否不遵循“房地一体”的原则，单独拍卖土地使用权或者房屋所有权？对此最高法院明确，法院在司法拍卖时应当严格遵循“房地一体”的原则。

裁判要旨

法院在拍卖土地使用权时，未将地上建筑物等一并拍卖处分的，拍卖行为应予撤销。

案情简介

一、新疆高院在执行天山公司申请执行物资公司一案中，查封了被执行人物资公司名下的土地，并将该土地进行拍卖。李辉竞得该宗土地，新疆高院作出4－2号裁定，确认该宗土地使用权归买受人李辉所有。

二、被执行人物资公司向新疆高院提出执行异议，主张案涉土地上存有附属房产设施，新疆高院未将土地使用权与地上建筑物等一并拍卖，造成土地与房产权属不一致，侵害了当事人权益，并遗留纠纷隐患。故请求撤销4-2号裁定及对案涉土地的拍卖。

三、新疆高院认为：案涉拍卖行为造成房地分别属不同的主体，违反法律的强制性规定，拍卖行为无效。故支持了物资公司提出的执行异议请求。

四、李辉不服，向最高法院申请复议。最高法院裁定：驳回李辉的复议申请。

裁判要点

最高法院认定案涉拍卖行为应予撤销的原因在于，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”人民法院强制拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循该条规定。本案执行法院在拍卖案涉土地使用权时，未将土地上建筑物等一并拍卖处分，该拍卖行为违反了法律规定，应予撤销。

实务经验总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

一、法院在拍卖土地使用权时应当遵循“房随地走、地随房走”的物权变动原则，将地上建筑物一并拍卖，否则当事人可申请撤销拍卖行为。

二、当事人在参加土地使用权的司法拍卖时，可前往土地使用权所在位置进行实地查看，调查土地使用权的自然状况。当事人也可根据《不动产登记暂行条例实施细则》第九十七条的规定，事先前往不动产登记机构查询不动产登记资料，核查被拍卖土地的自然状况、权利人及查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律规定

《民法典》

第三百五十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

《中华人民共和国物权法》(已失效)

第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

法院判决

以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：

《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”人民法院强制拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循该条规定。本案执行法院在拍卖上述土地使用权时，未将土地上建筑物等一并拍卖处分，该执行行为违反了法律规定。新疆高院以执行行为违反法律规定为由，裁定撤销（2008）新执字第4-2号执行裁定及撤销上述土地使用权的评估拍卖，并无不当。

如果申请复议人认为执行行为给其造成了损失，可通过相关法律途径寻求救济。

案件来源

新疆天山水泥股份有限公司与新疆交通物资供应公司买卖合同纠纷执行案复议裁定书，[最高人民法院（2011）执复字第16号]。

关于法院拍卖土地使用权时未将地上建筑物一并处分，拍卖行为应予撤销的案例：

赞皇县仁德房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行与河北日升昌科工贸有限公司、石家庄开发区华鹏实业有限公司等金融借款合同纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书[河北省石家庄市中级人民法院（2015）石执复字第00050号]认为，“《物权法》第一百四十六条规定：‘建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。’据此，人民法院在强制拍卖土地使用权时，应当严格遵循此‘房地一体’的原则。本案中，执行法院在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分，造成房地分离的现状，违反法律的强制性规定，拍卖行为应为无效。在当事人提出异议后，执行法院以拍卖行为违反法律规定为由，裁定撤销该拍卖行为并无不当。”

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章写作时所在工作单位。