新房去化周期达34个月！5·17新政对三四线楼市影响几何？

每经记者：陈荣浩 每经编辑：魏文艺

降低首付比例、取消房贷利率下限、下调住房公积金利率⋯⋯5月17日央行系列房地产金融政策（以下简称5·17新政）出台后，一线城市及热点二线城市的房地产市场反应迅速，看房人数及成交量均有明显提升。而对于库存去化压力相对更大的三四线城市，此次新政落地后市场有哪些变化？

5月29日，《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）采访了多个三四线城市的楼盘置业顾问及房产中介了解到，在5·17新政之前，不少三四线城市的首套房首付比例已降至20%，此次新政后进一步降至15%，并下调住房公积金利率、取消房贷利率下限。

“当前一二线城市的楼市政策仍处于陆续松绑状态，而三四线城市基本已全面放开。”多位受访者在接受每经记者采访时表示，为了刺激购房者买房，在此次新政的基础上，不少三四线城市还出台了诸如购房补贴、提高住房公积金贷款额度等配套政策来拉动市场。

不过，据记者了解，此次新政对三四线城市房地产市场的影响远不及热点城市，虽然也有城市的新房成交量出现反弹，但大多数三四线城市的成交量并未有明显提升，有些城市的新房日成交量甚至持续在个位数。

“价格低也是吸引力”

“惠州此前是首套房按20%首付，现在降到15%后对购房者影响也没那么大，因为市场上低于15%首付的房源、开发商垫首付的房源就有一大把，开发商就怕你们不来买房。”

广东省惠州市的房产中介小刘向记者表示，虽然从城市能级来看惠州并不显眼，但作为临深城市，除了本地购房需求外，外地购房者也不在少数。比如有的购房者在深圳上班，父母则在惠州养老；还有的购房者主要就是看中这边的海边环境，买房就是假期过来度假用的。

“毕竟价格低也是吸引力。目前单价一万出头的临深、沿海带精装的房源，可供选择范围很大，而且价格相比两年前已经出现了明显回调。”小刘说道。

记者注意到，从惠州楼市的整体成交情况来看，目前在大湾区各城市中排在前列。据乐有家数据，截至5月28日，5月份惠州一手住宅成交2807套，仅次于广州（4169套）和佛山（3346套）。

房价方面，虽然与两年前相比仍处于低位，但目前惠州的新房价格相比今年3月已有所反弹。据安居客数据，截至2024年5月，惠州新房均价为11661元/平方米，低点出现在今年3月（10687元/平方米）。

近一年惠州新房均价走势图 来源：安居客

中原地产研究院表示，随着5·17新政落地，惠州市场也出现了一些积极变化。购房者整体的购房成本较低，特别是优质学区房及核心区位的成熟项目，最近成交量都呈上升势头。惠州房地产市场经过三年来的深度调整，目前底部已现。预计随着去库存政策的不断推出及落地，惠州楼市有望迎来触底回升势头。

“如果具备了购房资格，首套房首付只需15%。但如果没有购房资格，外地客过来购买住宅需要付全款，买公寓只能贷款五成，需首付五成。”海南省三亚市的房产中介小符告诉每经记者，由于目前三亚的限购政策并未完全放开，所以5·17新政主要是刺激了一些本地改善性需求的购房者。

从成交情况来看，目前三亚楼市并未出现明显回暖。据三亚房产信息网数据，自5月25日以来，三亚新房的日成交量均维持在个位数水平。

来源：三亚房产信息网

“今年5月初，大理已经出台过一波楼市支持政策，当时首套房是20%首付，这次又降低到了15%，首套房贷利率降到了3.6%。目前大理没有限购政策，外地人也可以购买。”在云南省大理市从事多年房产中介的小赵告诉每经记者。

据安居客数据，截至2024年5月，大理新房销售均价为6497元/平方米，整体价格波动不大。自2023年8月以来，大理新房价格一直维持在单价6500元/平方米左右的水准。

记者在采访中了解到，相对一二线城市往往偏重对房子地段、投资等属性的关注，三四线城市对楼盘的推荐更多集中于低价、超实用、周边环境溢价高等属性上。

“首付只要四万八，建筑面积119平方米，实用面积达145平方米，超高使用率。相当于买三房再送一房，即买即装即办证，房子已经是现房了。”湖南省益阳市谷山壹品项目的置业顾问小胡告诉每经记者。

新房去化周期达34个月

当前，各地楼市库存去化依然面临巨大压力，尤其是众多三四线城市。

据国家统计局5月17日发布的最新数据，截至4月末，全国商品房待售面积约7.46亿平方米，同比增长15.7%，其中住宅待售面积同比增长24.5%。

另据易居研究院《百城住宅库存报告》，4月份全国百城新建商品住宅库存规模约为5亿平方米。4月份，全国百城中一、二、三四线的新建商品住宅存销比（去化周期）分别为20.1个月、23个月和34个月。这三类城市若对比2019年4月份的去化周期（即13.5个月、9.2个月和10.5个月），分别超出6.6个月、13.8个月和23.5个月。

显然，三四线城市的去库存压力最大。记者注意到，4月份全国百城中有42个城市去化周期超过36个月，其中基本是三四线城市。

来源：易居研究院

对此，上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，由于近几年土地市场降温，并没有产生太多的库存规模，这也说明高库存的压力主要源于消化能力的偏弱。

事实上，面对去库存压力，在5·17新政出台之前，三四线城市就出台了多轮楼市优化政策，其中，调整限购条件、降低置业门槛成为重要方向之一。

记者在采访中了解到，目前三四线城市大多已经执行首套房首付比例15%、下调住房公积金利率、取消房贷利率下限等政策。此外，不少三四线城市还出台了诸如购房补贴、提高住房公积金贷款额度等配套政策。

5月27日，河北省衡水市发布通知，夫妻一方缴存住房公积金的最高贷款额度由50万元提高至60万元；夫妻双方缴存住房公积金的最高贷款额度由70万元提高到80万元；5月22日，山东聊城宣布，夫妻双方均正常缴存住房公积金的家庭，最高贷款额度由60万元提高至80万元，单方正常缴存住房公积金的家庭，最高贷款额度由40万元提高至60万元。

购房补贴也是三四线城市采用最多的政策之一。5月27日，浙江省永康市发布通知，首次在永康购房可给予700元/平方米补贴，最高每套不高于10万元。同日，安徽省巢湖市也发布通知，对于2024年5月15日（含15日）起至2025年5月14日期间新购买新建商品住房的购房人，单套住房累计最高可补贴不超过10万元。

“之前自然资源部出台了以去化周期36个月来衡量是否需要继续进行供地，这对三四线城市影响较大。对于大部分三四线城市来说，基本上是供大于求的城市，具备36个月以下库存去化周期的城市屈指可数。整体来说，三四线城市楼市仍然面临较大的去库存压力。”镜鉴咨询创始人张宏伟表示，未来政策“组合拳”的出台还会是当下三四线城市楼市的重要方向。