调查｜楼市调整第三年，土地市场变了“模样”

土地作为房地产行业第一生产资料，曾被行业贴切地称之为"面粉"。在房地产黄金时期，"面粉"贵过"面包"的情况常有发生，但伴随房地产市场新周期的到来，此种情况正发生变化。

据中指院数据显示，2024年1-4月各类用地共推出3.6亿平方米，同比下降23.1%，成交3.1亿平方米，同比下降19.3%。

今年前四月，住宅用地规划建筑面积6405.41万平方米，同比下降37.16%；成交规划建筑面积5396.51万平方米，同比下降25.96%；共流拍地块198宗，流拍率为20.69%，较去年同期增长4.17个百分点。

今年1-4月，作为一线城市的广州与深圳，土地成交额分别为51亿元、51.79亿元，而去年同期两城的土地成交额分别为294.4亿元、72亿元。

"企业不拿地背后主要原因是销售量在下滑。从2022年下半年算起，房地产市场已经步入了调整周期的第三年，在恢复供求平衡的压力之下，土地市场超跌更甚于新房市场。"克而瑞研究中心研究员马千里告诉蓝鲸新闻，一季度，全国拟出让土地总建面约2亿平方米，而全国新房销售面积约1.9亿平方米，二者之间的比例关系已经恢复至1.1以内的合理范围。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，土地供应随商品房销售而回落，下阶段结合各城市商品住宅去化周期和盘活存量土地规模，灵活调整新增土地供应量成为方向。

拿地主力国央企因考核变严投资更谨慎

工作7年的王伟今年很彷徨。"从北京、上海到杭州、苏州，地看了十几块，报告写了不少，没拿过一块地，感觉自己离被裁员不远了。"在某央企总部负责投拓的他，自嘲今年对公司贡献是几十份测算报告。

"年初看各城供地计划，有不少好地，跟公司做高端住宅的调性相同，本以为能做出点成绩。"王伟向蓝鲸新闻说到。

但转而王伟又表示，"公司自2022年起严禁去三四线拿地，现在一二线城市地块价格不低，公司专攻高端住宅建造成本又高，很难算过成本，有些地块前期测算有利润，但测算到最后，我们已经触及成本红线，只能退场。"

比王伟更难的是曲武，在某建筑类央企总部商业板块负责投拓的他上个月被通知"留职"。"公司战略有调整，商业短期内没有再拿项目的计划，更多是盘活、运营既有项目。"曲武称，他们小组几人都被通知先保留一段职位，再伺机调岗。

前述两人的经历仅是房企进入规模收缩期的缩影。部分央企如此，民企在土拍市场中更是凤毛麟角。在今年绝大部分民营房企的年报中，更多提及的是化债、盘活资产、去库存，敢于喊出拿地、甚至说出具体具体投资的房企少之又少。截至目前，仅滨江、龙湖、大华等少数民企还能出现在土拍市场。

一位就职于华南某出险房企的人士告诉蓝鲸新闻，目前公司已有土地资源能保证公司两年的开发周期，当前公司主要策略是盘活已有资源回笼资金，不会再有投资拿地行为，"当前公司面临最大压力来自销售，为了保证销售，公司大部分项目都已是现房销售状态。"

"上个周期，市场好，房企间比拼的是高库存。如今市场未见明显好转，各家比拼的是运营能力和去化能力，高库存反而成了‘负担’。"在某出险房企全国营销负责人看来，销售量未见明显提升，库存也在高位，除非是特别好的地，大部分企业"补货"意愿不强。

"从去年开始，国资委对央企的考核在规模、利润等指标基础上，还增加了利润率，今年又开始对央企市值管理进行考核。"某央企全国营销负责人透露，他所在企业投资极其谨慎，对每块地的利润考核都到了极致。

据中指院发布最新的企业开发经营数据显示，1-4月，全国房地产开发投资额为3.1万亿元，同比下降9.8%；全国房屋新开工面积为2.4亿平方米，同比下降24.6%；房地产开发企业到位资金为3.4万亿元，同比下降24.9%。

"在新房销售调整压力不减的影响下，房企拿地意愿仍显不足。"陈文静称，随着项目"白名单"的深入推进，项目建设资金不断落位，未来也有望在稳投资方面产生积极影响。

为促成交，各地开始主推优质地块

或出于对当前市场情况的综合考虑，多城在推地时，主推的多是核心区域优质地块。

1-4月，全国住宅用地供求两端均缩量，但一二线城市土地成交均价却同比增长，背后原因是部分核心城市优质地块土拍热度较高。

3月份以来，土拍市场频频出现高溢价地块，宁波、厦门、苏州同日刷新地王，平均溢价率升至2023年下半年以来的月度新高。

在5月28日结束的上海二轮土拍中，热门地块浦东上钢街道地块参拍企业共8家，最终溢价成交。

同一天，北京上新东城区金鱼池一宗土地，地块坐落在天坛公园北侧，北行1.5公里为天安门广场，地块东侧300米为北京地铁7号线桥湾站，西侧600米为珠市口站，北侧伟北京前门大街商业板块和北京坊商业项目，1.9公里处为王府井商业街。据悉，该地块突破了北京此前15%的溢价率限制，将溢价率限制提高至25%。

22天前，北京朝阳区挂牌出让前苇沟、酒仙桥、电子城土地组合，起拍价为112亿元。其中，酒仙桥地块临近东北四环，周边配套成熟，与望京核心商圈交通便捷。

在三四线城市，优质地块也能溢价成交。碧桂园、中梁、中南等房企曾作为高溢价拿地主力，但近几年活跃度大减，建发、保利、绿城取代其主力位置。

"现在这些企业在三四线拿地基本上是‘小而精’原则。"据马千里介绍，首先是位置好、能去化，总体量也不能大，即使溢价高些也能成交。

个别热门地块的溢价成交，难掩整体土地供求依旧疲软现状，即使在核心城市大多数地块仍以底价成交为主，三四线城市城投托底则成常态。

5月14日，杭州第五批4宗宅地完成出让，揽金38.9亿元，成交楼面均价10924元/平方米，4宗地块均底价成交。

"低密地块偏多，配套相对完善，但地段偏远，企业拿地依旧谨慎。"据中指研究院华东大区常务副总高院生介绍，本批次有3宗地块容积率低于1.5，且2宗坐拥江景资源、2宗与地铁口直线距离在500米内，地块质量尚可，但均位于近郊及远郊板块，近期板块内项目开盘普遍流摇，市场流速较慢。

灵活新增土地供应将成趋势

陈文静称，分城市看，北京、上海、深圳均在一季度100%完成了拟出让公告，且供求关系也处于相对合理的范围。仅广州由于上年拟出让公告体量过高，导致2024年一季度预供地完成率不足二成。

"杭州、成都、西安等均在2023年下半年发布了大量拟出让公告，导致这些城市一季度预供地完成率均在六成以下。目前，杭州、西安、成都均已放慢了拟出让公告的发布节奏，预计2024年预供地完成率将有显著提升。"陈文静补充到。

据了解，土地供应随商品房销售而回落，下阶段结合各城市商品住宅去化周期和盘活存量土地规模，灵活调整新增土地供应量在成为方向。

4月30日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》明确指出，各地未来新增住宅用地供应量与当下商品住宅去化周期、盘活存量数据密切关联，提出"商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照‘盘活多少、供应多少’的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限"。

根据中指数据，截至2024年3月，重点50城商品住宅可售面积出清周期超20个月，其中仅一线城市平均库存出清周期低于18个月，个别二线城市出清周期处于合理水平，即当下市场环境下，多数城市新增住宅用地出让计划均需要结合存量盘活来执行。

"由于新房供给的源头是土地供应，因此政策也需结合土地市场进行统筹安排，盘活存量土地。"在陈文静看来，中央已经提出，对于尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，促进土地资源高效利用。