北京买房：理清思路，购房建议1194

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我在京持有房产2套，1套在丰台区青塔，已满5年；1套在昌平区北七家 ，两居，2025年3月可以上市。我们夫妻二人，工作稳定，一个在西城，一个在海淀上班，年收入在50左右。一个孩子，学籍在海淀，将来在公主坟附近上学。

目前我们的初步打算是：尽快卖掉手上的两套房，置换成一套。卖房款加上现金，有450左右。现在的疑惑是：在哪儿买个两居室合适？加多大杠杆？怎么个买卖顺序？最后， 买房目的是居住和保值增值，不用考虑学籍。能买公主坟附近的次新两居室自住更好；如果不能，那就只考虑房子的保值增值，自己在孩子学校附近租房住。

A：

1、尽快卖掉两套房，再尽快不也得明年3月之后吗？这会儿做计划早了点儿。

2、哪儿买两居室合适，既然不考虑学籍，那公主坟周边就看丰台的呗，都没学区溢价，但基本得到六里桥附近了。或者石景山，也都不算近，看自己的通勤感受吧。

3、加多大杠杆看自己的月供能力，这没标准。年入50，常规就是一半当月供，每个月2万，对应400左右贷款，比例50%。

4、买卖顺序，常规方案是下跌行情是先卖后买，上涨或波动的行情尽量先买后卖，至少尽量缩短空白期。

5、是否能买到公主坟次新，这到时候让中介找房呗，基本都是六里桥，800多万两居像首科花园这种的就算次新了，接近20年房龄。其他还有新的，但两居多数千万左右了。石景山更远点儿也就价格低点儿，看看是否合适吧。

海淀的则是都有学区溢价，明年是入学人数的拐点，到时候看情况吧，但溢价率不会那么快降下来。

6、保值换租，丰台的就行，换租都能占学区房的便宜。不过投资房一般是朝阳居多，租金更高，保值大多数不落后。

7、这到年底或明年再说吧，反正还小一年呢，不着急。另外这两套房未必好卖，青塔的估计是老房，北七家的得看到时候是否有集中挂牌的情况，如果有的话有可能影响价格，着急出手的未必合适。

仅供参考。

二

Q:

想请教您两个问题，我有两套通州区的房子，一套是2003年的旗舰凯旋一期顶层6层带露台的一室一厅，63平米，明厨明卫，在小区最好的位置，但是没有电梯。一套是2004年新华联北区靠近铁路的朝北向的开间，8层，43平米，没有天然气。两套房子买的时间都比较早，当时单价在3700元/平米左右，现在想卖掉旗舰凯旋，但是市场并不好。

我想问的是：

1、低价卖掉还是暂时出租，等市场回暖再挂牌上市呢？

2、或者两套同时挂牌，卖掉哪套算哪套？

3、或者您觉得持有哪套房子性价比比较高？卖掉的原因是想要现金，不准备换房子了。但是也不是急用现金的那种。因为买的时候价格很便宜，所以现在纠结是低价或超低价卖掉，还是出租持有？

A：

1、既然不着急用钱就先租着呗，等回暖了再卖不就得了，干嘛非得追涨杀跌啊。反正现在政府和银行都在救市，我觉得是没必要在这种时期，在北京这种城市，和有权有钱的部门对赌，短期有可能挺有成就感的，长期看未必打得过他们。

2、如果卖就先卖开间儿呗，这没什么可说的。这种产品升值多数都不占便宜。租金应该高，但却是用升值慢换的。旗舰凯旋大一居也不占便宜但好歹宜居，应该不吃什么亏，但顶层的也流动性弱，慢慢儿卖吧。

3、哪套性价比高，哪套的租售比低就是性价比高，说明涨的慢才显的高。这和升值是相悖的，一个是投资，一个是消费，二者很难兼得。

新华联的3700买的，2004年是挺早的，但也不太算占到便宜。那年是宏观调控最严的一年，全北京哪儿都不贵，东四环也就5000左右。现在这房能卖到5万一平属于不落后大盘，所以等等吧，没必要这会儿吃亏的卖。

仅供参考。

三

Q:

我的情况如下:

1、在海淀西土城塔院小区有房，57平，出租了，租金8300。

2、我们自己在小区里租了大的，房主去美国了，可以长租。

3、孩子上九一小学，目前三年级。

我们的诉求:

1、现在这个点，买房是否合适？

2、如果买，买在哪里合适？孩子目前上小学，至少小学毕业前不想让他转校，我们也不追求好学区，普通学校即可。

3、我们能拿出800万现金 您帮我们参谋参谋。

A：

1、房子是用来住的，为了自住什么时候都合适。从行情讲现在又是救市，只能说之前几次都成功了，这次看政府和银行的手段和力度吧。我反正是看好中国经济和北京的未来的，房价大概率不会大涨大跌，能做到对抗通胀是应该的。看自己的判断吧。

2、买哪儿合适？不想转学那就买塔院附近呗，花园路和学院路的学区溢价都不高，居住的性价比在海淀都算高的。但这肯定不适合转学，就是因为学区不热门才溢价低的，房子是用来住的，多考虑居住体验吧，越宜居的保值才越好呢，比学区价值更稳妥。

3、这不用参谋什么，都是看自己的判断。如果也看好中国经济和北京的稳定就买，不看好就再看看。或者是看政策和成交量，持续向上就尽快，没有的话也继续等。这预算不难办。

仅供参考。

四

Q:

我是置换刚需，当年刚到北京不懂楼市，买了通州的公寓，如今十年过去了不仅没涨还跌了十多万，利息赔大了。目前是终于卖掉了，首付能凑300万，国管公积金，首房资格，想再加商贷买500万房产，希望面积大一些。

我家人员较多，三位老人两个孩子，加上我夫妻共七人，需要至少三居，带厅能孩子或老人住的，如果能直接买四居或更改户型就更好了。大宝明年入学，单位可协调朝阳普通学校，但如果能买到带有学区属性的就最佳，不要经适房和回迁房。请推荐朝阳区房龄新的二手房，面积不限，只求地铁沿线小区宜居即可，保值尽量好。

A：

1、这让我怎么说呢？十年前不太懂北京楼市，感觉现在也不太熟悉似的。这要求偏高了，真的不好买到。

2、500万，带厅三居那就是商品房户型，小三居89平几乎最小的了，四居或能改的至少上百平，单价4万多5万。地铁沿线，小区宜居，带学区属性就得是中上的学校。如果不限制房产性质的话或许还行，但又只要商品房，那朝阳还真的没这种房子，我帮不上忙。

3、我建议要不看看六号线草房的吧，都是保障房，500万肯定能买到小三居。四居没有，是否能改说不太好，够呛吧。这里学区还是不错的，陈经纶保利在系统内排名靠前，在朝阳区属于中上。保值也不错，基本不落后大盘。

4、其他的我真没什么推荐的，保值好的更没有，如果保值好的也不可能这价格。所以要不还是降低些要求吧，适当取舍些条件，要不真不好找。

仅供参考。

五

Q:

我想探讨一个写字楼的问题，现在北京的空置率已经是15%了，而且租金大幅下降，我的**已经从5元跌到3.5元了。但我没想通，为什么市里还要规划大量的写字楼用地，而且是很便宜的出让？这不是明显的供大于求吗？

我这套房是2014年买的，当时为了创业，我们这层楼一半自用一半投资的，现在几乎都成了出租的了，根本没那么多创业的。那市里为什么还要盖？

A：

1、写字楼从投资角度未必划算，作为商业用地对政府也并不划算。但是这种建筑对于城市界面是很有帮助的，也有可能创造长期的税收，对政绩有很大帮助。而住宅就是一锤子买卖，但凡不靠土地财政的城市都对住宅用地不是太热衷，只有小城市才更愿意卖地呢。

2、我再说一个逻辑吧，很多年前听到的，有一些道理和逻辑，但未必准确，当个参考吧。

就是写字楼和商场一类的都是商业地产，还包括工业用地等等，都是为了创业做生意准备的。那做生意最重要的是什么？是成本，成本低才有可能扩大利润空间，在市场上的竞争力才会更大。

之所以各个城市都大批量的规划商业用地，就是为了把商业地产的价格降下来，包括售价和租金，这才能让创业者降低成本，而政府也就有可能多收税，或者是得到长期稳定的税源。

3、另外，增加商业用地的同时，必定压缩住宅用地的规模，那住宅的价格就会上升。这虽然对很多家庭不是利好，但对于“筛选人才”却是有帮助的，能买房留下的必定是精英。那由于住宅用地少，能买下房子的也有有了长期上涨的预期，对于留住人才也就有了帮助，对城市发展同样是利好。

4、总之吧，我也不知道这个逻辑是初衷还是结果，只是感觉似乎有些道理。

仅供参考。

六

Q:

如图，广东揭阳的阳光城小区，楼间距仅有8米。网友说他不理解怎么会出现这种怪事儿，规划怎么通过的，消防怎么验收的，当地的买房人怎么竟然会接受？

A：

1、建筑规范对于楼间距并没有非常明确的规定，只是给了几个标准，具体要看当地的实际情况来审批。

在北方，由于对朝向通风非常的重视，所以楼间距一般都在楼高的0.7倍以上，高的能到1.5倍以上。另外由于对采光、阳光的中重视，所以通常采用在大寒日满足底层一小时的计算公式，学校等公建则更要保证冬至日的阳光照射。

那假定图中的18层楼房，总高50多米吧，楼间距则至少30多米起步。另外左右的楼距也要考虑底层的光照，至少在20多米，也就是楼高的0.5倍。

2、但这并非是强行规定，毕竟各地有各地的生活居住习惯。现实中最重视的其实只有一条，那就是消防要求，至少13米，必须保证消防车的进出和设备的伸展。那这个小区虽然传说是8米间距，但实际上肯定达到了13米，否则施工队都未必敢盖。

3、另外一点，楼间距通常意味着社区的居住密度，也就影响了品质和价格。所以在现实中，回迁房保障房等档次低的都路间距窄，目的就是多塞人。而高档社区则必须容积率低，体现在楼间距上就必须宽了，不堵心而且隐私更好。

而这个小区就是回迁房，品质无所谓，多给村民们面积才是最重要的，所以才盖成了这样。而且当地并不是只有这一个小区如此，而是大部分回迁房都差不多，都只保证了消防通道，其他的根本无所谓。

4、这几乎成了一些广东城市的传统，人多地少，外来租房的打工者也多，所以很多年前就都改成了“握手楼”甚至“接吻楼”，跟香港的“九龙城寨”似的，一走进街巷就暗无天日，大白天都得开灯。租房者也只在乎能便宜的栖身，并不在乎居住品质。

这在北方几乎是不可想象的，北方人对采光通风几乎是骨子里的追求，对潮湿阴冷闷热什么的更是受不了。而广东人可能是已经习惯了气候，也就无所谓了，为了挣钱和省钱也就都不在乎居住条件。

5、我们当年在广东也做过这种小区的施工，没这么夸张也差不多了，密密麻麻的都能犯密集恐惧症。业主或房东住在采光相对最好的房子里，见不到阳光的就都是出租房了。

当时我们北方人很不理解，觉得犯得上为了面积这么降低品质吗？但人家无所谓，只要能挣钱，那就没什么不能接受的。所以人家拿这种楼并不是自住的，而是大部分给租客准备的，无所谓采光什么的，反正天天早出晚归的打工也见不到太阳。

6、这小区之所以出名，主要就是因为这“阳光城”的名字，也不知道为什么这么起名，太讽刺了。

而且这跟上市公司“阳光城”还没关系，就是村里自己命名的，估计也是为了好租房吧，给租客一个心理上的安慰。虽然现实中没有阳光，但是我们名字里有啊……

仅供参考。

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