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上海楼市松绑,中产集体沉默

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占常住人口相当一部分的中产不愿意生孩子了,这是个大问题。

作者:李一年(抱朴财经评论员)

5月27日,上海发布关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知,《通知》明确调整优化住房限购政策,包括“非沪籍单身人士购房区域,扩大至外环内二手住房”等十三条政策。

楼市松绑政策传开之后,但互联网上的上海网友似乎比较平静,甚至有些比较沉默。有些媒体人、业内人士在讨论房价涨跌的问题,我觉得绝大多数讨论都是毫无技术含量的,为什么?

因为上海人,尤其是上海的常住人口已经给出了答案。

今天,我们就来结合上海的常住人口(其中相当一部分是中产)的态度、行动方向、生育率来谈谈这个话题。

01 中产基本都是低生育欲望

首先看上海的生育率数据:

近日,上海市卫健委公布了2023年上海市人口监测统计资料主要数据汇编。

数据显示,上海全市总和生育率为0.6,户籍人口平均初育年龄31.66岁,平均生育年龄32.56岁。

上海人口生育率与生育年龄情况



▲图源:界面新闻

总和生育率是衡量生育水平最常用的指标之一,指假设妇女按照某一年的年龄别生育率度过育龄期,平均每个妇女在育龄期生育的孩子数。通常来说,总和生育率2.1是人口世代更替水平的警戒线。

低于2.1,区域的人口就会越来越少,懂这一点就够了。

从全国层面来看,2021年公布的第七次全国人口普查结果显示,中国育龄妇女总和生育率为1.3。

上海总和生育率0.6,按常理推测应该是低于全国2023年数据的。



上海常住人口一孩率为66.24%,二孩率为29.10%,三孩率为4.21%,四孩率0.45%。

上海市户籍人口的一孩率为74.03%,二孩率为24.02%,三孩率为1.84%,四孩率为0.11%。

这个一孩率是什么意思呢?

一孩率是当年内育龄妇女中第一个孩子的出生人数在全部出生人数中的比例,这个比例本来就是按全部出生孩子的数量来算的,不是对比无孩家庭。

即丁克家庭不在计算范围之内。

早在2002年,上海市妇联一项针对全市家庭状况所作的调查显示,结了婚却自愿不育的丁克家庭已经占到上海家庭总数的12.4 %。

彼时相关报道中,负责这项调查的复旦大学社会学系教师孙中欣介绍称,调查选取了1200多个不同年龄阶层的上海家庭作为样本,“如果只选取20岁至40岁年龄段的样本,丁克家庭的比例会更高。”

现在已经是2024年了,丁克家庭有多少?不知道。

市民(其中包括中产)基本都是低生育欲望,这是可以确认的。

我为什么在这里强调中产?因为低收入人群买不起房,首付、还贷能力都没有,他们对楼市没影响。

富人数量少,早就解决了刚需的问题,而且持有的房子数量大都逼近限购上限,没有加杠杆购房的指标,对楼市的影响仅限于少数豪宅、别墅,所以,不会影响大局。

占常住人口相当一部分的中产不愿意生孩子了,这是个大问题。



大概率,50年之后,某些丁克家庭就没人或者两家合并为一家了(两个独生子女结婚),到时候,这些房子要么就捐出去,要么就给自己亲戚的孩子。

这意味着什么?不用我说,肯定是供给增加。

当然,某些家庭在50年后彻底消失,未必意味着上海的人口总量会下跌,因为上海还有外来人口的持续涌入。

至于到时候上海的人口是涨是跌,不好说,因为变数太多。

02 中产真能买得起房?

有多个上海人和我聊上海的生育率,以及上海人为什么不愿意生娃,他们主要在说两个点:

第一,房价太贵。

第二,读书太卷。

智联招聘公布的2023年二季度《中国企业招聘薪酬报告》里显示,上海的中位数月薪收入是11000元。

2023年上海市人均可支配收入为8.48万元,每个月大概7000元。

可以这样理解,两口子到手的月收入超过3万元,扣了社保、公积金,在上海的中产里算不错了。

根据贝壳的二手房数据显示,上海的中位数房价在每平方米6万左右,一套中等面积的房子大概需要500万



上海目前的政策是首套可以首付20%,就是首付要100万

月收入超过3万元的两口子,如果没房要租房,他们有孩子的话,每个月支出2万元很正常吧,每个月攒1万块,攒首付100万要多少年?8年。

就算有年终奖几万块,攒首付要多少年?这还不算失业、降薪、老人和自己可能的生病。

但是,你确认还有年终奖和绩效?

如果不啃老,绝大多数年轻中产根本付不起首付,也还不起月供。



攒够了100万的首付,贷款400万,分20年还清,利率假设为3.2%,还20年,等额本息,每个月还22586元。

假设他们有公积金,减去1万元公积金,每个月还款12586元,大概率,这个家庭还只是勉强维持,前提是假设这个家庭的月收入能保住3万元。

问题是,真能保住吗?

有多少家庭的公积金每月有1万?

以上计算主要是针对一套房都没有的年轻人,中年人可以卖一买一,轻松很多。

讲个真实案例:2021年6月,有封求助信在网上流传开来。上海一位拥有二胎家庭的,48岁的高学历外企高管,在失业两年后给上海市市长写求助信。



对于这一切,中产心里有数,我就不多说了。

03 孩子读书,路在何方?

还有读书太卷这事,读公立花不了多少钱。问题是,绝大部分中产的心气都高,孩子至少要奔211。没错,上海更容易考大学,可是985、211是少数,于是往死里卷。

培训、没完没了的作业、各种PUA、母子和父子对立,然后整出个抑郁。

《2023年度中国精神心理健康》指出,目前我国高中生抑郁检出率超40%,初中生抑郁检出率超30%,而小学生抑郁检出率超10%,上海估计也好不到哪去。



关键是:985、211出来不好找工作啊,学广州的那几个大学生去殡仪馆做遗体火化工?自己也害怕啊。

传统教育这条路,卷到极致,而且没有卷的价值。

一些家长说“吃得苦中苦,方为人上人”,这当然是毒鸡汤,事实是“吃得苦中苦,伺候人上人”。

走海外路线,如果去美国读名校,就算毕业找到工作也大概率拿不到工签,最后搞不定身份,某些国家可能还略好一点。关键是,这至少要准备四五百万的现金,中产有吗?

买房能力有限,孩子前途迷茫,这是很多中产扎心的两件事。



这种情绪恐怕不止是在上海吧。

当然,不想生孩子的原因还有:工作压力大,年轻人更追求自己的生活质量,两口子要上班孩子没人带,家里有老人要照顾,导致不敢要孩子。

所以,不要“误会”中产有买房的能力,这个,真没有。

中产实为中惨。

04 人口数量还没回到2021年

说一下人口迁移。

上海2023年末全市常住人口为2487.45万人,比2022年增加11.56万人。貌似是个好消息,然而,数据会说话。

我把前面几年的数据摸了一下,呈现给大家,都是常住人口总量:

2019年,2428.14万人;

2020年,2487.08万人;

2021年,2489.43万人;

2022年,2475.89万人。



也就是说上海去年的常住人口数据刚刚持平2020年的人口数据,还略低一点,还没回到2021年的巅峰状态,以后会不会超越,我不知道。

有些人,有些中产家庭把房子卖了,彻底离开上海了,这是客观事实。我认识的几位都是去了加拿大。

有些老外,有些外企离开上海了,这也是客观事实。当然,到底是来得多,还是走得多,我也不知道,因为我查不到靠谱的数据。

只能说两个正规媒体报道的新闻供参考:

其一,2021年初,据《南华早报》等媒体报道,美国存储芯片巨头美光科技已确认将在当年年底前关闭其在上海的DRAM设计业务部门。业内消息人士称,公司要求150名中国工程师中的一部分人迁往美国或印度。

其二,2023年,上海市民出入境办证需求“井喷”释放,上海公安出入境管理部门证件办理量持续维持高位,2023年累计办理中国公民出入境证件超500万证次,创历史新高。



当然,出入境不等于移民,但积攒了几年的移民申请的量在2023年释放是肯定的。

这就是上海常住人口近年来的变动数据,我只是客观呈现,无法评论,因为,关键的数据是缺失的,我也不会采用网民说法和自媒体作为资料来源。

总结一下:

讨论上海楼市的未来,以及人口变化,要看中产的实力和态度。你觉得中产的态度和实力是怎样的?

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