北京
案情回顾
赵某因购买股票，向某银行申请金融借，共计130余万元。由于大盘波动，赵某共损失300余万元，除自己唯一一套住房外，全部财产都赔了进去。银行要不到借款，将赵某告到法院，法院判决赵某履行还款义务。因赵某拒不按照生效判决履行还款义务，银行向法院申请强制执行。执行过程中，某银行发现赵某还有一套房产，于是向法院提出申请，查封了被执行人赵某名下的一套房屋，并要求依法拍卖。法院经过多次调查，发现赵某除该套房屋之外，已经没有其他执行财产可供执行。经过现场勘查，法院评估案涉房产面积约150平方米，由于该房屋为赵某唯一住房，本着社会主义核心价值观，法院要求银行在拍卖所得价款中为赵某保留几年的租房费用。随后，法院将王某房产进行公开拍卖，在拍卖公告期内，又多次通过微信、电话等方式与王某沟通，释法明理。但王某态度强硬，不仅拒绝履行还款义务，还声称该套房产为名下唯一住房，法院肯定不能卖。
最终结果
拍卖成交后，赵某后悔不已，多次给法官打去电话，一改往日嚣张姿态，希望法官帮他和买受人沟通。最终该案按照即定的执行方案，拍卖案涉房产，用拍卖所得价款清偿本案债务，同时为赵某保留了廉租房的费用。
泽达分析
基于上述案件事实，北京泽达律师事务所作以下分析：
关于唯一住房是否能够被强制执行，一直是有争议的问题。有人认为，唯一住房是被执行人赖以生存的住房，如果强制执行，被执行人便丧失了基本生活保障，法院拍卖唯一住房，是对公民基本权益的侵犯。实际上，唯一住房是否可以拍卖，在我国法律上并无争议，一直以来，无论是民事诉讼还是刑事诉讼，唯一住房都是可以强制执行的，在民事诉讼领域，法官可以拍卖被执行人的唯一住房以清偿债权人债务。
首先，需要明确，什么是唯一住房？现有法律以及司法解释并未明确对该概念进行规定，结合各地方法院颁布的相关问题解答以及司法实践，一般而言，唯一住房有以下特征：第一，唯一住房是被执行人生活所必需。所谓生活所必需，应满足两个条件：房屋价值合理以及房屋面积适中。这里的价值合理一般而言是指住房价格大致与当地住房均价相当；住房面积适中则是指达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%。对于一些“别墅”“豪宅”，其价格和住房面积远远超出当地房屋的平均水平，自然不能认定为“唯一住房”。第二，与被执行人家庭成员密切相关。如果被执行人所抚养的人有房屋，比如其父母、子女、配偶，那么该住房就不能被视为被执行人的唯一住房，因为其基本生活仍然有所保障。第三，与被执行人的未来相结合。在认定案涉房屋是否为唯一住房时，工作人员不能只考虑被执行人现有的房屋，还要考虑其将来取得且有把握能取得的房屋。比较典型的例子就是，被执行人与其配偶共有一套房产，此时执行机关可以先析产，执行被执行人的那部分房屋。
对于唯一住房的强制执行方式，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》有所规定：对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的，或被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的，或对申请执行人为被执行人及所扶养家属提供居住房屋或从房屋变价款中预留五至八年租金的，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持。从该项法律依据中可以看出，在被执行人基本生活保障和债权人权益实现之间，人民法院找到了一个平衡点，即从房屋变价款中预留五至八年租金，在此情况下，法院会拍卖变卖被执行人的唯一住房，用所得价款清偿其所附债务。至于到底是预留五年租金还是八年租金，有赖于司法机关的自由裁量权，如果被执行人唯一房屋被执行后，生活却有困难的，法院一般会预留八年租金，当然，具体情况还是要做具体分析。
律师寄语
民事强制执行领域,“唯一”不等于被执行人名下仅有一套房产,“住房”也不能等同于“住宅”。民事强制执行领域中,“唯一住房”应当具备唯一性、购房主体有限性、实际居住性三个特征。
写在后面。北京泽达律师事务所律师对不同热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。
如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。
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