刘胜军｜假期勿忘学习政治局会议：房地产酝酿出大招

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· 本文来源：刘胜军大局观（刘胜军微财经出品）

我是刘胜军，关注我，拥抱“大历史观”和“政治经济学”，走出“大变局抑郁症”。

“五一”人潮涌动，“人海”成了最大的风景。

与其挤来挤去，不如静下心来学习。泡一壶明前龙井，品读4月30日政治局会议。‍‍

此次政治局会议最重要的是敲定了备受瞩目的二十届三中全会将于7月召开（未来十年大势，7月三中全会揭晓！）。此外，会议还谈了很多内容，4月底房地产股大涨的信息，也在政治局会议得到了印证。‍‍‍‍‍‍‍

一、对当前经济形势的判断

这几年世界局势复杂多变，灰犀牛、黑天鹅越来越多，预测经济走势难度加大。比如去年以美元计算的出口下跌4.6%，今年一季度出口又上涨1.5%，但3月份出口再度下跌7.5%。经济形势究竟该如何研判？政治局会议指出：‍‍‍‍

• 经济运行中积极因素增多，动能持续增强，社会预期改善(“五一”假期的火爆印证了这一点)

• 经济持续回升向好仍面临诸多挑战，主要是有效需求仍然不足，企业经营压力较大，重点领域风险隐患较多，国内大循环不够顺畅，外部环境复杂性、严峻性、不确定性明显上升（主要问题在需求侧，也就是消费信心的问题）

具体怎么办？会议提出：

1、要积极扩大国内需求，落实好大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案。

2、要靠前发力有效落实已经确定的宏观政策，实施好积极的财政政策和稳健的货币政策。要及早发行并用好超长期特别国债，加快专项债发行使用进度，保持必要的财政支出强度，确保基层“三保”按时足额支出。要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，加大对实体经济支持力度，降低社会综合融资成本（中央政府债务占GDP比重不高，仍有较大空间；考虑到一季度GDP平减指数为-1.1%的通缩压力，预计央行会进一步降息、降准）

二、发展新质生产力政治局会议首提壮大耐心资本

“新质生产力”将成为2024年度热词（发展“新质生产力”乃国之大者，弘扬企业家精神是必由之路）。会议提出：

• 要因地制宜发展新质生产力。要加强国家战略科技力量布局，培育壮大新兴产业，超前布局建设未来产业，运用先进技术赋能传统产业转型升级。要积极发展风险投资，壮大耐心资本。

面对新一轮产业革命，发展新质生产力是国之大者。不过，政治局特别提醒“因地制宜”，是为了防止各地一哄而上炒作概念的低级红。‍

“耐心资本”是第一次出现的新名词。由于它和风险投资一起出现，意思很容易理解：耐心资本就是具有“长期主义”的风险投资。前几年风险投资很火爆，但不少是挂羊头卖狗肉，干着“上市前临门一脚”的pre-IPO把戏，实质上是套利资本。‍‍‍‍‍‍‍

当然，发展耐心资本，离不开资本市场。如果资本市场搞不好，耐心资本的投资无法上市套现，也会逐渐失去耐心。

发展耐心资本，资金从哪里来？笔者认为，最有耐心的其实是保险资金。巴菲特之所以在投资方面如此有“耐心”，很重要的是靠旗下保险公司的“保险浮存金”，其浮存金规模从1970年的为3900万美元飙升到2023年的1670亿美元。

与发达国家相比，中国的金融结构是：银行太大，保险、证券太小。这一畸形结构需要改变。值得注意的是，财政部副部长廖岷4月23日向全国人大常委会作“国务院关于金融企业国有资产管理情况专项报告审议意见的研究处理情况和整改问责情况的报告”时，‍‍‍‍‍‍‍人大常委会审议意见提出，银行业机构在金融业中“一枝独大”，有的地方银行业机构资产占比超过90%，证券、期货、保险、担保等其他类型金融机构发展相对滞后。廖岷表示，财政部、金融监管部门推动进一步优化国有金融资本布局，深入研究通过资本补充、利润转增等方式，按照有进有退、合理流动的原则，适时合理调整国有金融资本在银行、保险、证券等行业的比重。

银行太大，不利于为创新型企业提供融资服务。这是中国金融机构的一大痛点，必须打通，显著提升资本市场地位。

三、支持民营企业拓展海外市场

政治局会议特别提出，“支持民营企业拓展海外市场”。

这几年中国企业出海成为热点，尤其是东南亚、墨西哥。中国制造过去是“产品出海”，现在是“产能出海”。这一转变，是发展规律。随着国内成本的上升，当年日本企业也大量海外投资，在海外再造了一个日本，至今日本还是全球海外净资产最大的国家，实现了从“贸易立国”向“投资立国”的转型。‍‍‍‍

中国企业走出去的有利因素是“一带一路”，中国的制造能力、基建能力，恰恰是很多发展中国家所需要的。中国企业走出去的迫切性，则在于欧美的所谓“脱钩断链”冲击，“塞翁失马，焉知祸福”。

中国汽车制造商出口量排名中位列第一的奇瑞汽车，已在西班牙收购了一座工厂，作为其在欧洲的生产基地，成为比亚迪后又一家宣布在欧洲设厂的中国汽车制造商。

四、关于房地产的大消息

中国经济要稳，有四个关键点：稳消费、稳民企、稳地产、稳出口。其中，难度最小的是稳地产，难度最大的是稳出口。

四月底，房地产股大涨（中国房地产：忽如一夜春风来）。果不其然，政治局会议有重大动作：‍‍

• 继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

“消化房地产存量”，这是一个大消息。

上一次房地产“库存”高峰是2014年。2015年中央提出“供给侧结构性改革”，其中一招就是“房地产去库存”。效果很显著。上次是如何去库存的呢？

主要是通过需求侧拉动，通过放松限购、货币化棚改，房价再度大涨，买房热情随之高涨，库存迅速下降。

当前的房地产库存，处在仅次于2014年的高位。2016年9月至2021年6月，全国商品房待售面积平均为5.6亿平方米。至今年3月，这一数字已升至7.5亿平方米。全国百城新建商品住宅库存去化周期为 25.3 个月，远超12至14 个月的正常区间。

这次去库存能否再复制2015年的经验？很难。

其一，在上一轮去库存中，居民加了不少杠杆，现在居民加杠杆的空间已经没了。疫情“疤痕效应”进一步压缩了加杠杆空间。

其二，中央不会再容忍房价大幅上升导致的泡沫化风险。

其三，2020年以来的这一轮房地产大调整，令不少“炒房者”心惊胆战、无心恋战，再加上一些企业主资金紧张期待抛房套现，房地产上涨空间受到压制。

笔者认为，此轮去库存的可能思路是：

1）继续放松限购，改善需求侧。4月30日晚间，北京的住房限购政策迎来了13年来的首次调整，2套房京籍家庭可在五环外新购一套房。5月3日，上海市发起商品住房“以旧换新”活动。京沪广深仍有进一步放松限购的空间。

2）中央力推“三大工程”（保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施统），这代表了房地产发展新模式的方向。其中，政府收购打折商品房库存，将其改造为“保障性住房”，不失为一举多得的思路：开发商迅速回笼资金，政府快速供应保障房，房地产库存被消化。

3）控制土地供应规模，防止再度大干快上导致新一轮库存上升。

总之，这次政治局会议很重要：

· 房地产有望走出至暗时刻，触底回暖；

· 资本市场很重要，要引入更多“耐心资本”；

· 春暖花开，期待7月三中全会进一步提振信心、改善预期。

刘胜军

坚持讲真话的经济学家

政治经济学+大历史观

2014 年参加总理经济座谈会

刘胜军微财经创始人

致公党上海市经济委员会委员

山东省人力资源发展促进会首席专家

著有《下一个十年》

山东·菏泽·定陶人