北京
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
网友问我北京总共有多少套房子？空置率有多少？是不是供大于求了？
我回答是有不到800万套住宅，这是按照智能电表的数量统计的。空置率应该在7%左右，其中没租出去的出租房占了一半。
是否供大于求那就看自己的判断了。反正北京有2200万常住人口，接近1000万个家庭。现有不到800万套房，其中还有200多万套出租房，也就是只有500多万户业主，无房户则至少达到300万以上。
北京之前的二手房挂牌量一般是10万套左右，现在是最高峰在15-17万套。那就看着300多万的家庭是否想买房了吧，如果有超过17万户想买就是供不应求，没多少想买的就是供大于求。另外北京一直是全国限购最严的城市，也得看是否放宽了，放宽的话有可能是供小于求，不放宽的话也就这样儿了。
网友看到我的回答不太满意，觉得是我瞎编数字。在他看来北京既然有2200万人口，那就至少得有1500万以上的房子，而空置率则必定超过30%。所以他的观点是北京房价必定大跌，就因为供大于求了。
这怎么说呢，每人都有自己的观点吧，但最好能凭常识来判断。
1、官方数字是北京人均居住面积31平米，2200万人就是6.8亿平。以平均8/90平一套房计算的话就是700多不到800万套。这看自己是否承认吧，只不过提醒一下，人均31平很可能还是夸大了的呢，毕竟这是政绩，现实中未必都住的这么宽敞。
2、空置率则得把住宅和商业分开。如果是包括商铺写字楼一类的，那有可能达到20%以上，30%也有可能。毕竟现在这种商业有天量租不出去呢，甲级写字楼的空置率都在15%以上。
但如果只统计住宅的话，那北京不可能超过8%，这是全世界各大城市的上限了。一般都是在5-6%，空置率低于5%还就属于住房紧张了。
另外多说一句，中国住宅空置率最高的是农村，整个村儿空置的都有，过年的时候都未必住人。城市中空置率高的则都是小城市，业主们都在大城市打工做生意呢，也是过年过节才回来，平时空置率真能在30%以上。中型城市一般在15%，毕竟是北京存不下灵魂，但家乡不好存下肉身。
北京住宅中空置的大多在郊区和新区的新房，还有就是别墅一类的度假房。另外有一种是带孩子上学而空置的，算临时空置吧，真实的空置率并不高。
怎么说呢，很多买不起北京房子的总有个奇怪的认知。就是北京的业主都很傻，房子越多的越傻，竟然不知道北京的租金高，也不知道把房子租出去能赚钱！
3、是否供大于求其实就看挂牌率就行，北京是17万套，占房产总量的2%左右，之前一直在1.5%之下。可以说这比例是超量供应了，但真的能造成房价大跌吗？
要知道北京和上海是全中国二手房挂牌率最低的两座城市，基本都是这比例。而中小城市则大多数都翻番了，如果他们没大跌，北京恐怕就更难了吧，很难谈得上供大于求。
网友听了我的回答挺不高兴的，还是认为我在编故事。那就这样儿吧，反正房子是不动产，无论你信不信，它就在那里。价格也就是现在的价格，无论你喜不喜欢，它也不以个人的意志涨跌……
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