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上海200万老破小,被抢疯了!?

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  5月17号央行三箭齐发,

  全国范围内,调整商贷首付比例到15%,放开利率下限,下调公积金利率。

  肉眼可见的,全国多个城市,都火热起来了。

  

  不少自媒体也都自嗨起来。

  说新政之下,上海楼市成交要猛涨了。

  毕竟,这一次是98年以来,市场最低的首付比例了。

  这是百年未遇之大变局,非常之时,非常之法。

  全国的情绪肯定是有传导的。

  真相是这样吗?

  我特意看了一下数据。

  517新政后,第一个周末,

  上海二手网签,5月18日成交806套,5月19日成交743套,

  新政前的周末,5月11日成交673套,5月12日成交898套。

  你看,517 全国新政,前后两个周末的变化其实并不大。

  上海市场,脉冲上升,尔后继续保持自己的稳定节奏成交。

  不过,近期的成交,200~300万的老破小却异军突起。

  

  情绪

  最近写的老破小有点多,搞得熟悉我的老粉丝跑过来骂我说:

  怎么现在天天说老破小腰斩了、1天就卖掉了之类的。

  你之前不是一直说,老破小坚决不能买吗?

  是的,对于刚改、改善群体,我一直建议避开老破小。

  但如今,市场在变化,年轻人的想法在变化,年轻人的父母的情绪也在变化。

  当下的市场,就是一个矛盾的市场。

  一方面,置换房东的老破小卖不动,另一方面,邻居的超跌房源倒是卖得快得很。

  就像最近评论区,

  关于老破小的多空博弈,同样激烈。

  有人说,不等了已经上车,

  

  也有人说,上车早了,吃了亏。

  

  更有人说现在就是上车的好机会。

  是不是好机会,我不敢打保票。

  但我的直播间里面,确实感受到:517新政在二三线以下的城市,影响还是挺大的。

  新政后,粉丝咨询买房的问题在变多。

  尤其是低总价买房咨询在暴增。

  比如,

  有人问小县城优质地段现在可以卖掉吗?想置换到市区。

  总预算200万,在上海可以买哪里?

  50多万想在上海买一套养老房,怎么买?

  最多的咨询是:父母想给在上海打拼的子女买套房的。

  

  在以前这样的问题,并没有这么密集。

  这说明啥?

  说明517 新政,对于一二线以外的信号传导还很强烈的。

  这样的情绪,已经在小城市,甚至县城传导开了。

  

  收益

  老家父母的情绪,估计和上海跟进的公积金政策分不开。

  尽管目前上海还没有进一步降低首付比例和商业贷款利率,但调整了公积金的政策。

  

  首套房五年期以上贷款利率2.85,90平以下首付比例20%,两人贷款额可达120万。(有补充公积金)

  这样看的话,目前最大受益群体可能是:国企央企里的员工,特别是有补充公积金的。

  体制内的年轻人,还款压力并不大。

  在上海国企央企到手20万上下,每个月的公积金+补充公积金差不多就可以到5000以上。

  200万的小房子拿来出租的话,5000上下租金的老破小还是很香的。

  

  另外这样的新政,也吸引了那些老家装不下灵魂单身年轻女性。

  未婚女性中,有不少单身贵族的,没有家庭支持,工作稳定,公积金就能覆盖房贷的人。

  就算买不到内环内高租售比的老破小,外环外交通好不限购的老破小,还是很有吸引力的。

  

  超跌落户

  上海的老破小热度起来,其实还有价格超跌落户增加的因素。

  一方面,包括上海在内的一线老破小价格泡沫在减少。

  上海易居研究院在4月份发布过一份报告,里面选取“一线城市老破小类型的二手房价格”,用来衡量二手房价格泡沫。

  

  从数据看,一线城市老破小的泡沫从2019年开始不断变大,在2021年宜居度达到最高峰58%,之后波动下降。

  在刚刚过去的一季度,泡沫下降到5%,说明一线老破小的泡沫基本消除。

  

  从价格上来看,基本回落到2018年底的水平,但略高于2016-2017年水平;相比历史最高点缩水了33%。

  上海4月份的成交,也基本印证了“以价换量”的事实。

  另一方面上海的落户人口持续增加。

  上海4月份落户7106组,创有记录以来4月的最高,如果接下来每个月都有三个批次,那么5/6月都会破纪录。

  

  2023年已经是落户高峰期了。

  

  照这样的趋势下去,24年的落户人口应该不会差。

  

  板块建议

  最后,尽管我不建议去买老破小,但也挡不住后台还很多粉丝在问。

  那我还是推荐几个可选的板块。

  提醒这些板块里面和我之前建议避开的垃圾板块,有部分重合。

  如果你是奔着升值购买,还要谨慎考虑。

  这些只是适合低总价的上车客群,

  尤其适合通勤要求高的年轻人和偏好高租售比的客群。

  首先,可以目光放在上海市区中内环普陀区。

  这里的曹杨板块的小房子租售比还是还是不错的。

  顶峰期,200万的小房子,可以出租到5000以上。

  曹杨六村27平140万可以买到。

  这个板块,不仅有浦西商场顶流环球港,还有几条地铁交汇,人流密集。

  

  曹杨几村和宜川路附近的房子都可以看看。

  其次,推荐长宁区的部分板块天山和中山公园板块都不错。

  长宁是传统的老钱聚集地,整体的自住还是很舒服,地铁密度高,交通方便。

  尽管新楼盘一直不多,没什么热度,但是长宁区绝对称得上是上海城市更新最早的区域之一。

  这里很多的老破小,如今的美丽家园已经做的很不错。

  

  中山公园和天山板块的地铁换乘站人流巨大,也是租售比不错的地段。

  比如,最近长宁1600弄,最近150万成交了两套30平左右的一室户,租金在4500元。

  

  最后呢,我建议是中央活动区CAZ 的老破小问题都不太大。

  中央活动区,就是官方画出来给你兜底的。

  200万~300万以内的老破小,租金在4000~5000多还是能找到的。

  你要知道地段和配套,永远是老破小房价的基石。

  文章的最后,我还想聊聊最近的市场动向。

  新政之后的几天,看房的人数确实增加了不少。

  据我们一线的反馈来看,起码增加了20%~30%。

  之前看房看到一半,没找到合适房源的人,又开始新一轮找房了,

  正在看房的朋友,也在加大看房的数量,加快看房节奏。

  最近,我有个同事也在看房子,

  说是家里的老人想把松江的房子卖掉,换到徐汇市区。

  想距离医院近些,去菜场、老年食堂也都方便些。

  他们一家是十几年前,搬到松江去的。

  如今,却想卖掉远大新来换市区的老破小,看来真的没有不变的观念。

  在跌价巨大的老破小和远大新之间,你会选择老破小吗?

  评论区,聊聊你的看法。

  

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