上海200万老破小，被抢疯了!?

　　5月17号央行三箭齐发，

　　全国范围内，调整商贷首付比例到15%，放开利率下限，下调公积金利率。

　　肉眼可见的，全国多个城市，都火热起来了。

　　不少自媒体也都自嗨起来。

　　说新政之下，上海楼市成交要猛涨了。

　　毕竟，这一次是98年以来，市场最低的首付比例了。

　　这是百年未遇之大变局，非常之时，非常之法。

　　全国的情绪肯定是有传导的。

　　真相是这样吗？

　　我特意看了一下数据。

　　517新政后，第一个周末，

　　上海二手网签，5月18日成交806套，5月19日成交743套，

　　新政前的周末，5月11日成交673套，5月12日成交898套。

　　你看，517 全国新政，前后两个周末的变化其实并不大。

　　上海市场，脉冲上升，尔后继续保持自己的稳定节奏成交。

　　不过，近期的成交，200~300万的老破小却异军突起。

　　情绪

　　最近写的老破小有点多，搞得熟悉我的老粉丝跑过来骂我说：

　　怎么现在天天说老破小腰斩了、1天就卖掉了之类的。

　　你之前不是一直说，老破小坚决不能买吗？

　　是的，对于刚改、改善群体，我一直建议避开老破小。

　　但如今，市场在变化，年轻人的想法在变化，年轻人的父母的情绪也在变化。

　　当下的市场，就是一个矛盾的市场。

　　一方面，置换房东的老破小卖不动，另一方面，邻居的超跌房源倒是卖得快得很。

　　就像最近评论区，

　　关于老破小的多空博弈，同样激烈。

　　有人说，不等了已经上车，

　　也有人说，上车早了，吃了亏。

　　更有人说现在就是上车的好机会。

　　是不是好机会，我不敢打保票。

　　但我的直播间里面，确实感受到：517新政在二三线以下的城市，影响还是挺大的。

　　新政后，粉丝咨询买房的问题在变多。

　　尤其是低总价买房咨询在暴增。

　　比如，

　　有人问小县城优质地段现在可以卖掉吗？想置换到市区。

　　总预算200万，在上海可以买哪里？

　　50多万想在上海买一套养老房，怎么买？

　　最多的咨询是：父母想给在上海打拼的子女买套房的。

　　在以前这样的问题，并没有这么密集。

　　这说明啥？

　　说明517 新政，对于一二线以外的信号传导还很强烈的。

　　这样的情绪，已经在小城市，甚至县城传导开了。

　　收益

　　老家父母的情绪，估计和上海跟进的公积金政策分不开。

　　尽管目前上海还没有进一步降低首付比例和商业贷款利率，但调整了公积金的政策。

　　首套房五年期以上贷款利率2.85，90平以下首付比例20%，两人贷款额可达120万。（有补充公积金）

　　这样看的话，目前最大受益群体可能是：国企央企里的员工，特别是有补充公积金的。

　　体制内的年轻人，还款压力并不大。

　　在上海国企央企到手20万上下，每个月的公积金+补充公积金差不多就可以到5000以上。

　　200万的小房子拿来出租的话，5000上下租金的老破小还是很香的。

　　另外这样的新政，也吸引了那些老家装不下灵魂单身年轻女性。

　　未婚女性中，有不少单身贵族的，没有家庭支持，工作稳定，公积金就能覆盖房贷的人。

　　就算买不到内环内高租售比的老破小，外环外交通好不限购的老破小，还是很有吸引力的。

　　超跌落户

　　上海的老破小热度起来，其实还有价格超跌和落户增加的因素。

　　一方面，包括上海在内的一线老破小价格泡沫在减少。

　　上海易居研究院在4月份发布过一份报告，里面选取“一线城市老破小类型的二手房价格”，用来衡量二手房价格泡沫。

　　从数据看，一线城市老破小的泡沫从2019年开始不断变大，在2021年宜居度达到最高峰58%，之后波动下降。

　　在刚刚过去的一季度，泡沫下降到5%，说明一线老破小的泡沫基本消除。

　　从价格上来看，基本回落到2018年底的水平，但略高于2016-2017年水平；相比历史最高点缩水了33%。

　　上海4月份的成交，也基本印证了“以价换量”的事实。

　　另一方面上海的落户人口持续增加。

　　上海4月份落户7106组，创有记录以来4月的最高，如果接下来每个月都有三个批次，那么5/6月都会破纪录。

　　2023年已经是落户高峰期了。

　　照这样的趋势下去，24年的落户人口应该不会差。

　　板块建议

　　最后，尽管我不建议去买老破小，但也挡不住后台还很多粉丝在问。

　　那我还是推荐几个可选的板块。

　　提醒：这些板块里面和我之前建议避开的垃圾板块，有部分重合。

　　如果你是奔着升值购买，还要谨慎考虑。

　　这些只是适合低总价的上车客群，

　　尤其适合通勤要求高的年轻人和偏好高租售比的客群。

　　首先，可以目光放在上海市区中内环普陀区。

　　这里的曹杨板块的小房子租售比还是还是不错的。

　　顶峰期，200万的小房子，可以出租到5000以上。

　　曹杨六村27平140万可以买到。

　　这个板块，不仅有浦西商场顶流环球港，还有几条地铁交汇，人流密集。

　　曹杨几村和宜川路附近的房子都可以看看。

　　其次，推荐长宁区的部分板块，天山和中山公园板块都不错。

　　长宁是传统的老钱聚集地，整体的自住还是很舒服，地铁密度高，交通方便。

　　尽管新楼盘一直不多，没什么热度，但是长宁区绝对称得上是上海城市更新最早的区域之一。

　　这里很多的老破小，如今的美丽家园已经做的很不错。

　　中山公园和天山板块的地铁换乘站人流巨大，也是租售比不错的地段。

　　比如，最近长宁1600弄，最近150万成交了两套30平左右的一室户，租金在4500元。

　　最后呢，我建议是中央活动区CAZ 的老破小问题都不太大。

　　中央活动区，就是官方画出来给你兜底的。

　　200万~300万以内的老破小，租金在4000~5000多还是能找到的。

　　你要知道地段和配套，永远是老破小房价的基石。

　　文章的最后，我还想聊聊最近的市场动向。

　　新政之后的几天，看房的人数确实增加了不少。

　　据我们一线的反馈来看，起码增加了20%~30%。

　　之前看房看到一半，没找到合适房源的人，又开始新一轮找房了，

　　正在看房的朋友，也在加大看房的数量，加快看房节奏。

　　最近，我有个同事也在看房子，

　　说是家里的老人想把松江的房子卖掉，换到徐汇市区。

　　想距离医院近些，去菜场、老年食堂也都方便些。

　　他们一家是十几年前，搬到松江去的。

　　如今，却想卖掉远大新来换市区的老破小，看来真的没有不变的观念。

　　在跌价巨大的老破小和远大新之间，你会选择老破小吗？

　　评论区，聊聊你的看法。