房贷新政有助利率市场化

证券时报记者 孙璐璐

自上周五人民银行宣布取消全国层面首套房和二套房商业性个人住房贷款利率下限后，本周陆续有城市跟进，明确辖内房贷利率下限。根据新政，各地按照因城施策的原则，自主确定是否设定房贷利率下限及下限水平，银行则在此基础上结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。可以看出，房贷利率新政的目的，不单单是助力楼市销售企稳，也是顺势深化利率市场化改革。

在过去多年的房地产上行大周期中，住房贷款政策时常扮演着抑制楼市过热的重要角色，通过“有形之手”设置价格门槛为火热的楼市销售“降温”，但这也带来了一个有争议的问题——个人房贷平均利率往往高于企业贷款平均利率。按照风险与收益相匹配的定价原则看，企业贷款由于潜在不良率通常会高于个人贷款不良率，前者利率定价水平应高于后者，但过去多年由于个人住房贷款承担着调节楼市需求的额外任务，其市场化定价的进展则相对缓慢。

我国房地产市场供求关系已发生深刻变化，过去的一些限制性政策不再适合新的形势。特别是作为银行相对优质的信贷资产，个人房贷不需要承担防楼市过热的额外任务后，应回归市场主导的定价机制，顺应社会综合融资成本下降的大趋势，将利率水平更多交由银行与房贷申请人自主协商确定。近一两年备受关注的个人房贷提前还款、新增按揭贷款投放乏力，从房贷市场量价关系角度看，本质上是市场自发的以需求变化应对偏高的房贷价格，反映了房贷利率调整的必要性。

一个积极的变化是，目前新发放的个人房贷利率与企业贷款利率之间“倒挂”的问题开始解决。央行数据显示，3月新发放的个人住房贷款加权平均利率为3.69%，低于3.73%的新发放企业贷款加权平均利率。相比之下，去年12月两类新发放的贷款利率还是“倒挂”。

近年来，我国利率市场化改革的进程总体稳妥有序，时至今日，利率市场化仍是进行时而非完成时，需要不断根据内外部环境的变化持续深化。此次将房贷利率下限水平交由各地因城施策决定，有利于推进住房贷款的市场化定价，丰富利率市场化层次。未来，随着各地落实房贷利率新政，大多数城市房贷利率可能下降0.3个至0.4个百分点。房贷价格根据市场需求的变化及时调整，亦有助于更好支持住房融资需求，稳定房贷投放规模。