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【老金解盘】徐家汇1.1公里,单价只要6万,这种空中别墅适合谁?

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大家好,我是老金

一个喜欢分享干货和方法论的地产人

希望看完老金的文章,能帮助你更好地利用浩如烟海的信息

当信息越来越泛滥时,认知就更值钱了

自从写了「老金解盘」这个专栏,提出了「房子没有好不好,只有适合不适合」的原则之后,起到了意想不到的效果:

除了开发商让我写项目定位、写故事线策划的咨询业务,竟然有房东来咨询,让我帮他们的二手房做做解盘

当老金看到这套房子的资料时,被惊到了——TA确实太特殊了,特殊到让老金觉得这个解盘过程非常有意思

房子是啥情况?

这套房子地段位置没的说,在徐汇区斜土路,内环内+徐汇的地段,距离徐家汇直线距离1.1公里,离东安路地铁站473米


这么好的地段,为什么会卖不掉?

因为TA是传统意义上的老破大

而且这个“大”,是非常大

房屋面积:572.66㎡,而且是一张产证

净层高4.3米,这个层高谁能比

大小露台一共有8个,包括一个超大露台


是不是看了很晕?不知道从哪看起?

也正是因为单户面积太大,导致房屋本身的总价达到了3500万(算上车位3600万)

其实单价只有61118元/㎡

如果这里开发新房,单价估计要16万+了吧

现在这个6万+的单价,放在徐汇区,放在内环内,放在离徐家汇1公里的地段位置,怎么看都是被低估的——就是因为没有找到对的客户

这房子适合谁?

三四千万的总价,在上海已经可以卖到进阶级豪宅

把这么多钱花在一套老房子上,确实不太说得通


但如果换一个角度来看

对于一个想要居住在市区的家庭而言,买一套离徐家汇1公里,使用面积接近600㎡的别墅,要多少钱?

我们顺着这个思路,从别墅视角出发,重新推演一下这套房子的逻辑:

方案A:空中平层别墅的纯居住方案

别墅和大平层到底哪个更好?

大平层的优势:空间连贯,豪宅感强,而且大平层被用于楼梯、过道的公共面积少,空间使用率更高

别墅的优势:有天有地,露台花园地下室,赠送面积大,而且空间分层,更能满足几代家庭成员的动静关系

所以,顺着别墅的居住逻辑+大平层的空间,老金请设计总重新规划一下这套572.66㎡的房子——不是一套500多平的大平层,而是

把别墅拍扁,把3代人的3套房子合并在一起

既要保证每个小家庭的私密空间,又要有承载长幼关系、祖孙关系的家庭公共空间

经过重新设计,平面布局可以调整到这样:


我们来仔细看看改造后的户型布局:

老一辈最希望团团圆圆,所以右上角是老人的房间

大厨房+团聚餐厅(必须是圆桌)+可延展客厅,把家庭的团聚需求彻底满足

最大的社交露台也给老人,老朋友过来打打麻将,退休了完全可以有更多娱乐时光——而且在自己的主场,手气也能更旺

南向房间作为主卧套房,还自带双露台,可以晒太阳补钙,也可以早起锻炼,不用担心作息时间跟年轻人冲突,还有个专门的储藏间,来安放那些舍不得丢的东西


而中年夫妻呢,把孩子培养出道,之后也应该多照顾一下自己的生活

完整的主卧套+涵盖书房、琴房、茶室功能的贯通式巨厅+预留给未来的儿童房

尤其是巨厅,直接把情操和社交都照顾到了


而成年的孩子,拥有一个完整而方正的空间,可以任其发挥

关上门,过年轻人的生活,怎么闹腾都是属于自己的自由空间


也就是说,对于这样的三代同堂的家庭而言,可以同时实现:

每代人都能有自己的空间不受打扰,一整个大家庭也能实现高频的团聚

买三套不如住一起

这种布局,尤其适合家庭观念较强,老一辈的老破小售出,同步也要给成年孩子买房的中年客户

现在经过重新设计,再看这个户型图,是不是就顺眼多了?


说实话,现代的城市生活方式,和传统的中国家庭文化是冲突的

中年夫妻要面临孩子成年之后的分户需求,又要对年长的父母尽孝,但如果真的住在一起,想追求阖家团圆一家亲的欢乐,往往事与愿违,矛盾频发

因为关系太复杂了,在之前《 》中,就明确过「在运转良好的家庭里,关系有明确的主次先后」这个概念


市面上已有的大平层产品,都没有很好地解决这个问题

就比如这个常规的280㎡户型,总价也得卖4000万+


很明显的双套房设计,入户门旁边的套房显然就是留给老夫妻的——但对比主卧套房的豪华程度,很明显就是在告诉老夫妻:

这里不是你们的家,而是我的家

哪怕退休之前是银行行长、厅级干部、国企领导……你们在这里的话语权,也得往后排

所以老夫妻大概率只想偶尔来看看孩子,别的时候,宁可回自己的老房子

孩子也一样,从读大学开始,就逐渐进入“离巢”的节奏

他们也想有自己的生活

所以,顺着这个想法,老金开始逐渐能理解中国传统的多进式四合院

中国式家庭,都追求多代同堂,显得家大业大。在以前,这些问题解决得很好,因为普通人家是二进院落,小康之家三进院落,王公贵族就是六进、七进院落了

本质是分,但又不离

虽然一家人必须住在一起,由一道门进去,但是内部分开,不同的家庭,住在不同的房子里

既实现了一扇门的亲密,又同时照顾到了每个小家庭的需求

方案B:办公居家两不误方案

在方案A的基础上,我们设想一下,如果把以前那种“前店后宅”的概念纳入进来,是不是也能实现在家创业,办公居家两不误

随着新经济的发展,电商、AI、直播……本来就不需要太多人,与其去共享办公那里租办公卡位,不如直接从居家办公开始

就像曾经的美国,车库里可以诞生梦想和创造世界

就像当年阿里巴巴,最早就是孵化在马云的别墅里

顺着这个思路,我们可以变成5房3厅多露台的居家空间+200多㎡的办公空间,一下子把“上班通勤时间”降低到10秒


这种房子能不能买?

当然,作为非传统意义上的非标户型,并且属于投资客最不喜欢的“老破大”,6万多的价格已经说明了这套房子在投资角度的弱势。

但真的从投资角度看,这样的房子完全不能买吗?

其实也不一定

比如在这套房的隔壁,也有一套同户型的房子

房东卖了2亿+的老洋房,只花了几千万就搬到了这里,仍然在市区,居住面积依旧很大

平时把露台打理打理,空间不输别墅的院子,剩下的一点几个亿流动资金躺在账上吃利息,生活无比潇洒



赚了再多的钱,最终还是要服务于生活

试问:在这么市区的位置,要满足三代人的居住需求,需要买几套房,需要多少钱?

仔细算算,也不是一笔小数字

所以现在只需要买一套房子,一下子满足全家人的居住需求,剩余的钱去更好的投资渠道,算整体的经济总账,未必不是个投资性的好选择

毕竟自住的房子,严格意义上都缺乏投资流动性

更何况,如果把这套房子拿去银行进行评估,做抵押经营贷,以徐家汇旁边的地段,可以换取多少成本2.88%的现金?

这个数字可能会给你带来惊喜

所以从这个角度来看,这个资产也可以有非常高的可变现价值

当然,前提是,这套房子确实适合你

如果对该房屋感兴趣,或者觉得身边有适合的客群,可以私信留言老金

实地探房视频如下:

时长

如果你也有卖不掉的房源,想要老金来解盘,欢迎添加助理微信预约咨询

也许我们变换一个视角,就是柳暗花明又一村

专业也许没有流量,但专业有没有价值?

在猪都能上天的普涨年代,也许体现不出差别

但现在,专业可以帮你做对选择,或者说,至少少犯错

如果想咨询老金,欢迎添加艳姐微信预约

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