【老金解盘】徐家汇1.1公里，单价只要6万，这种空中别墅适合谁？

大家好，我是老金

一个喜欢分享干货和方法论的地产人

希望看完老金的文章，能帮助你更好地利用浩如烟海的信息

当信息越来越泛滥时，认知就更值钱了

自从写了「老金解盘」这个专栏，提出了「房子没有好不好，只有适合不适合」的原则之后，起到了意想不到的效果：

除了开发商让我写项目定位、写故事线策划的咨询业务，竟然有房东来咨询，让我帮他们的二手房做做解盘

当老金看到这套房子的资料时，被惊到了——TA确实太特殊了，特殊到让老金觉得这个解盘过程非常有意思

房子是啥情况？

这套房子地段位置没的说，在徐汇区斜土路，内环内+徐汇的地段，距离徐家汇直线距离1.1公里，离东安路地铁站473米

这么好的地段，为什么会卖不掉？

因为TA是传统意义上的老破大

而且这个“大”，是非常大

房屋面积：572.66㎡，而且是一张产证

净层高4.3米，这个层高谁能比

大小露台一共有8个，包括一个超大露台

是不是看了很晕？不知道从哪看起？

也正是因为单户面积太大，导致房屋本身的总价达到了3500万（算上车位3600万）

其实单价只有61118元/㎡

如果这里开发新房，单价估计要16万+了吧

现在这个6万+的单价，放在徐汇区，放在内环内，放在离徐家汇1公里的地段位置，怎么看都是被低估的——就是因为没有找到对的客户

这房子适合谁？

三四千万的总价，在上海已经可以卖到进阶级豪宅

把这么多钱花在一套老房子上，确实不太说得通

但如果换一个角度来看

对于一个想要居住在市区的家庭而言，买一套离徐家汇1公里，使用面积接近600㎡的别墅，要多少钱？

我们顺着这个思路，从别墅视角出发，重新推演一下这套房子的逻辑：

方案A：空中平层别墅的纯居住方案

别墅和大平层到底哪个更好？

大平层的优势：空间连贯，豪宅感强，而且大平层被用于楼梯、过道的公共面积少，空间使用率更高

别墅的优势：有天有地，露台花园地下室，赠送面积大，而且空间分层，更能满足几代家庭成员的动静关系

所以，顺着别墅的居住逻辑+大平层的空间，老金请设计总重新规划一下这套572.66㎡的房子——不是一套500多平的大平层，而是

把别墅拍扁，把3代人的3套房子合并在一起

既要保证每个小家庭的私密空间，又要有承载长幼关系、祖孙关系的家庭公共空间

经过重新设计，平面布局可以调整到这样：

我们来仔细看看改造后的户型布局：

老一辈最希望团团圆圆，所以右上角是老人的房间

大厨房+团聚餐厅（必须是圆桌）+可延展客厅，把家庭的团聚需求彻底满足

最大的社交露台也给老人，老朋友过来打打麻将，退休了完全可以有更多娱乐时光——而且在自己的主场，手气也能更旺

南向房间作为主卧套房，还自带双露台，可以晒太阳补钙，也可以早起锻炼，不用担心作息时间跟年轻人冲突，还有个专门的储藏间，来安放那些舍不得丢的东西

而中年夫妻呢，把孩子培养出道，之后也应该多照顾一下自己的生活

完整的主卧套+涵盖书房、琴房、茶室功能的贯通式巨厅+预留给未来的儿童房

尤其是巨厅，直接把情操和社交都照顾到了

而成年的孩子，拥有一个完整而方正的空间，可以任其发挥

关上门，过年轻人的生活，怎么闹腾都是属于自己的自由空间

也就是说，对于这样的三代同堂的家庭而言，可以同时实现：

每代人都能有自己的空间不受打扰，一整个大家庭也能实现高频的团聚

买三套不如住一起

这种布局，尤其适合家庭观念较强，老一辈的老破小售出，同步也要给成年孩子买房的中年客户

现在经过重新设计，再看这个户型图，是不是就顺眼多了？

说实话，现代的城市生活方式，和传统的中国家庭文化是冲突的

中年夫妻要面临孩子成年之后的分户需求，又要对年长的父母尽孝，但如果真的住在一起，想追求阖家团圆一家亲的欢乐，往往事与愿违，矛盾频发

因为关系太复杂了，在之前《 》中，就明确过「在运转良好的家庭里，关系有明确的主次先后」这个概念

市面上已有的大平层产品，都没有很好地解决这个问题

就比如这个常规的280㎡户型，总价也得卖4000万+

很明显的双套房设计，入户门旁边的套房显然就是留给老夫妻的——但对比主卧套房的豪华程度，很明显就是在告诉老夫妻：

这里不是你们的家，而是我的家

哪怕退休之前是银行行长、厅级干部、国企领导……你们在这里的话语权，也得往后排

所以老夫妻大概率只想偶尔来看看孩子，别的时候，宁可回自己的老房子

孩子也一样，从读大学开始，就逐渐进入“离巢”的节奏

他们也想有自己的生活

所以，顺着这个想法，老金开始逐渐能理解中国传统的多进式四合院：

中国式家庭，都追求多代同堂，显得家大业大。在以前，这些问题解决得很好，因为普通人家是二进院落，小康之家三进院落，王公贵族就是六进、七进院落了

本质是分，但又不离

虽然一家人必须住在一起，由一道门进去，但是内部分开，不同的家庭，住在不同的房子里

既实现了一扇门的亲密，又同时照顾到了每个小家庭的需求

方案B：办公居家两不误方案

在方案A的基础上，我们设想一下，如果把以前那种“前店后宅”的概念纳入进来，是不是也能实现在家创业，办公居家两不误

随着新经济的发展，电商、AI、直播……本来就不需要太多人，与其去共享办公那里租办公卡位，不如直接从居家办公开始

就像曾经的美国，车库里可以诞生梦想和创造世界

就像当年阿里巴巴，最早就是孵化在马云的别墅里

顺着这个思路，我们可以变成5房3厅多露台的居家空间+200多㎡的办公空间，一下子把“上班通勤时间”降低到10秒

这种房子能不能买？

当然，作为非传统意义上的非标户型，并且属于投资客最不喜欢的“老破大”，6万多的价格已经说明了这套房子在投资角度的弱势。

但真的从投资角度看，这样的房子完全不能买吗？

其实也不一定

比如在这套房的隔壁，也有一套同户型的房子

房东卖了2亿+的老洋房，只花了几千万就搬到了这里，仍然在市区，居住面积依旧很大

平时把露台打理打理，空间不输别墅的院子，剩下的一点几个亿流动资金躺在账上吃利息，生活无比潇洒

赚了再多的钱，最终还是要服务于生活

试问：在这么市区的位置，要满足三代人的居住需求，需要买几套房，需要多少钱？

仔细算算，也不是一笔小数字

所以现在只需要买一套房子，一下子满足全家人的居住需求，剩余的钱去更好的投资渠道，算整体的经济总账，未必不是个投资性的好选择

毕竟自住的房子，严格意义上都缺乏投资流动性

更何况，如果把这套房子拿去银行进行评估，做抵押经营贷，以徐家汇旁边的地段，可以换取多少成本2.88%的现金？

这个数字可能会给你带来惊喜

所以从这个角度来看，这个资产也可以有非常高的可变现价值

当然，前提是，这套房子确实适合你

如果对该房屋感兴趣，或者觉得身边有适合的客群，可以私信留言老金

实地探房视频如下：

时长

如果你也有卖不掉的房源，想要老金来解盘，欢迎添加助理微信预约咨询

也许我们变换一个视角，就是柳暗花明又一村

专业也许没有流量，但专业有没有价值？

在猪都能上天的普涨年代，也许体现不出差别

但现在，专业可以帮你做对选择，或者说，至少少犯错

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