妹妹坠亡7个月后，青海一房主将房屋出售，买主得知后要求退房遭拒，法院判了

如果是房屋内出现人员意外坠亡，那这套房子算不算凶宅？
近日，青海省西宁市中级人民审理了一起房屋买卖纠纷案。2023年8月，谢某某花82万元从张某某手中购买了一套100平的房子，但是3个月后邻居告诉他，这个房子曾发生过高空坠亡事件，他随即找到张某某要求对方退款遭到拒绝，谢某某将对方起诉到法院。
一审法院认为，原房主没有向买主披露曾有人在此坠亡的重要信息，属于消极欺诈。因此需要退还房款，另外承担20%的违约责任，即赔偿16万多元。所谓消极欺诈，也叫沉默欺诈，与积极欺诈相对应，即故意向对方隐瞒有关的真实情况促成合同，导致对方利益受损的行为。
后张某某不服，提出上诉。她认为，她的妹妹确实早几个月前从这里坠亡，但是个意外事件，既不是刑事案件也不是自杀，因此这套房子不算“凶宅”，她没有违反诚信原则，更不是欺诈。
5月21日，潇湘晨报（报料微信：xxcbbaoliao）记者获悉，近期西宁市中级人民法院对该案进行了判决。

买房三个月后，邻居告知有人曾高空坠亡
根据一审判决书，2023年8月27日，20多岁的男子谢某某与50多岁的女子张某某在某房产中介公司的斡旋下，签订《房屋买卖合同》，约定谢某某购买张某某名下房屋，该房建筑面积101.92平方米，房屋总价款820000元。
合同第十四条第二款约定，因甲乙双方任何一方或一方代理人的保证不真实导致本合同被认定无效或撤销的，对方有权按本合同约定的成交价的20％向该方或该方代理人主张赔偿金，并有权向该方或该方代理人要求支付因主张前述赔偿金所产生的律师费。
合同签订后，谢某某向张某某支付房款820000元，其中向银行按揭贷款500000元，截至起诉前产生利息8278元。谢某某支付中介公司中介费12300元。
2023年10月19日，双方办理房屋过户手续，现案涉房屋已过户至谢某某名下，谢某某支付房屋过户税费9750元。
2023年11月，邻居告知谢某某该房屋曾有人高空坠亡，谢某某得知后要求张某某解除合同，遭张某某拒绝，导致纠纷产生。
法院同时查明，2023年1月7日，张某某的妹妹在案涉房屋中跳楼身亡，经西宁市公安局城西公安分局治安管理大队认定张某某妹妹死亡的调查结论为高坠死亡，不属于刑事案件。

一审法院：原房主属于消极欺诈，应赔偿违约金16万
因张某某不愿意对方退还房款，谢某某将对方起诉到法院，要求退还房款和支付违约金等费用。
一审法院认为，本案争议焦点为案涉《房屋买卖合同》是否可撤销。我国民法典第一百四十八条约定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”
结合本案情况及双方陈述，判断涉案房屋买卖合同能否撤销的关键在于张某某是否存在欺诈行为。
本案中，张某某辩称其妹系疾病导致将五楼错当一楼跳出，不具有自杀的主观意志，且坠落地点为一楼平台并非案涉房屋内，因此自己不具有就该事项向谢某某告知的义务。
对此一审法院分析如下：张某某的妹妹自案涉房屋内坠落，虽最终的坠落地点在案涉房屋外，但坠落的起点在案涉房屋内，所以从死亡地点上，不能排除案涉房屋为坠楼事件发生地。
另一方面，张某某妹妹的死亡并非正常的生老病死，而是自五楼跳楼而亡，无论是自杀或者意外，均不能否认其死亡为非正常死亡。
张某某妹妹坠楼身亡时间为2023年1月，房屋交易发生在2023年8月，从张某某妹妹死亡之日到交易发生之日相隔不足一年，该非正常死亡事件的影响并未消失殆尽，对谢某某使用房屋仍会造成主观的障碍。
按日常生活经验及民间习俗，房屋内若发生非正常死亡事件，往往会使房屋的价值下降，对于房屋的出售价格将产生实质性影响，从而影响买受人的缔约基础，应属于出卖人需要披露的信息。
出卖方负有向购房人如实披露相关信息的义务，未履行该义务则构成消极欺诈，购房人有权主张撤销房屋买卖合同。因此，谢某某主张张某某欺诈要求撤销房屋买卖合同的诉求合理，应予以支持。合同撤销后，张某某应当返还购房款820000元。依据合同约定，因甲乙双方任何一方或一方代理人的保证不真实导致本合同被认定无效或撤销的，对方有权按本合同约定的成交价的20％向该方或该方代理人主张赔偿金，并有权向该方或该方代理人要求支付因主张前述赔偿金所产生的律师代理费。因此，谢某某要求张某某支付违约金164000元及律师费11000元的诉求符合合同约定，应当予以支持。中介公司未尽到作为中介机构的合理的审慎审查义务，中介费应当予以退回。
法院判决，谢某某与张某某签订的《房屋买卖合同》依法予以撤销；张某某退回谢某某购房款820000元，支付违约金164000元、律师费11000元，以上合计995000元；中介公司退回谢某某中介费12300元。

二审法院改判：将违约金16万多调整为2万5000元
在二审阶段，张某某给出上诉理由。她认为，案涉房屋不属于“凶宅”，她没有向谢某某披露相关信息的义务。该房屋原系她妹妹居住，妹妹是残疾人，智力水平在10岁至14岁，且其患有较严重的癫痫。事发时妹妹癫痫发作，呼叫120急救后使用了镇定剂，但并未达到预期的镇定效果，当天早上七点多，其趁无人注意，幻觉窗户即为房屋大门，打开窗子迈出去，由此发生了坠亡的惨剧。因此，妹妹的死亡既不是他杀，也不是自杀，就是一次意外事件，而且人也不是在案涉房屋内死亡，该房屋不属于“凶宅”，她没有违反诚信义务，更不存在欺诈情形。
另一方面，双方当事人约定了定金，即便发生违约行为也应当按照定金法则处理，定金为30000元，按此判定违约金，而不是按照房款的20％承担，此种责任对张某某也有失公平。
二审法院西宁市中级人民法院认为，本案争议焦点为张某某主张不承担案涉违约金及律师费的依据是否充分？
法院认为，张某某与谢某某于2023年8月签订案涉《房屋买卖合同》，10月办理房屋产权过户手续，11月谢某某得知案涉房屋发生人亡事件继而买卖双方发生纠纷，前后不过三个多月的时间，除谢某某因房屋贷款产生的借款利息损失外，没有其他证据证明谢某某受到的其他经济损失。
虽然案涉《房屋买卖合同》约定了违约金计算方式，但结合本案事实，张某某不存在明显的违约行为，且双方交易过程时间并不长，二审中，张某某提出针对谢某某的损失自愿承担25000元，谢某某不持异议，对此该院予以确认。对于张某某提出的上诉请求，该院认为部分成立并予以支持。
依照民诉法第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：
维持西宁市城西区人民法院民事判决第一项，即“谢某某与张某某签订的《房屋买卖合同》依法予以撤销”；第三项，即“中介公司退回谢某某中介费12300元，于判决生效后十日内履行。”；变更一审判决第一项为：张某某于本判决送达后三十日内支付谢某某各项费用共计845000元。

潇湘晨报记者 曹伟