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新政过后,买房人却好像更崩溃了

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  自史诗级新政发布后,这两天来我发现,市场情绪却好像更两极化了:

  一方面,一部分城市确实存在行情火爆的现象,比如深圳、广州、杭州、南京、合肥等等;

  就说我所了解到的,销售通宵卖房、楼盘一抢而空的现象不断,有很多人还都是在赶去售楼部的路上就被告知房子已经卖完了。

  

  但另一方面,绝大多数人对新政的反应,也仍然还是纠结、犹豫、甚至悲观的。

  为此,我认真去看了网上的很多讨论,大概总结了大家最悲观的几个点:

  1、未来不会有人接盘了,买啥?

  2、首付低有什么用,负债不还是高吗?断供了怎么办?

  3、跟以前一样只是昙花一现罢了,很快又会再跌回去

  好,那今天我就大家关注的这几个点,简单聊一聊。

  

  第1点:现在买房,就是上赶着去当最后一茬韭菜、最后一棒接盘侠

  很多人认为,人口红利消失、出生率急剧下降的事实是既定的,所以供求关系扭转不了的话,再多的救市政策出来也没用。

  首先,我不否认人口问题最终一定会反噬到楼市里,但是各位,我们也要认识到,人口负增长了也是2020年后才发生的事,那么我问下大家,今年出生的人,买房吗?

  不买吧,而从今年开始,2002年出生的年轻人开始进入职场,此后到2020年出生的,每年也都还有稳定的1800万劳动人口增量;

  那这部分人口,你觉得他们不会去置业安家吗?现在的70后、80后,又没有改善的需求吗?

  所以,这种反噬发生的节点,至少也要到20年后了。

  当然,这里可能有人会说,年轻人现在都不婚不育了,要什么置业安家?就算真的要,父母也都给他们留好了婚房了,根本就不会有买房需求。

  是这样吗?

  实际上,我身边有很多来深圳打工的年轻人都说,其实不婚不育也是他们选择来大城市发展的一部分理由,因为不用在老家被催婚催生。

  而就一线城市普遍低下的住房自有率来看,就单说深圳,仅仅只有23%,那么也就是说,有接近百分之六七十的人在大城市还没有自己的房子;

  再随着未来人口继续往大城市流动的这种趋势、户口和限购变得越来越宽松,那其实这部分人潜在的买房需求,是越来越上升的。

  那如果你现在选择入局,又怎么能说自己就是最后一棒,未来也没有人接盘了呢?

  第二点:看似上车门槛低了杠杆却高了,不降到零利率没有人会想负债的

  

  5月最新的LPR保持不变出来后,有人说,这首付降了就跟没降一样,因为就按房款100万贷款30年来看,月供反而是越还越多的,那这根本不算是利好啊?

  

  然而,会算出这么个结果的,其实是因为各位还没有认知到:

  (1)货币放水的力量

  (2)这85%杠杆实际要撬动的对象

  先说(1),今天我就不直接说通胀,而是用更简单的话跟大家科普一下何为放水,又会对我们产生什么巨大的影响。

  比如“降准”——降低存款准备金率,也即银行留存的准备金更少,就能把更多的钱拿到市场上去放贷,说人话就是降准一点点,但钱会多很多。

  那么这次15%的首付,就是针对房地产领域的一次“降准”,因为放到房地产领域的货币多了,资产价格就会跟着上来。

  这里面,为什么又要同步取消利率下限,其实就是降息的意思,是配合降首付来使用的。

  因为各位不也认为说贷的多还的更多嘛?那么现在降息,就是在帮你少还一点。

  当然,可能有人还会说,连贷的那部分都可能还不起,如果不能做到零利率,那经济整体下行的趋势下,收入不涨,谁愿意贷?

  这也不对,因为从整个社会和长期角度来说,贷的那部分就是可以不用还的,除非我们经济不再发展了。

  就像美债,只会越发越多,永续不断,但老美不可能说就把全世界的美债一次性还清了,同样的,你想把房贷结清,但在你之后,更多的人又借了更多的贷,全社会肯定是越借越多。

  而借的越多,证明流通到市场里的货币也就越多,相当于有人帮你分摊了那一部分负债,那么你越到后面要还的其实也就越少了——这就是放水到最后的终局。

  再说(2),这么大的杠杆,实际上最不友好的是针对预算在200-700万区间的人群,也即刚需和改善的中间层。

  为什么呢?因为这意味着就算在一线城市月入2w左右,持续持有30年的话,工资也全部都要用来还房贷,想想都知道不可能。

  所以,只有房价足够低,也即刚需;

  又或者房价足够高,也即核心城市的核心房产,流动性好,不用到30年就能出手;

  只有以上两种,才能避免85%高杠杆带来的风险,也是这轮首付15%真正要刺激的对象。

  刚需的不必说,关键是流动性好的核心城市核心房产,那一定是集中于一线及强二线城市的,也只有买入这些城市的房产,才可能实现增值。

  只不过我个人是觉得,在一线城市实现15%首付的话,还是会比较难,所以如果大家有首付款预算不够的情况下,不必耗着硬上,反而可以把目光多集中于一部分强二线城市,留意它们会不会跟着降利率。

  比如就在我发出文章的这会儿,强二线城市武汉就已经做出了首付利率双降的动作,这意味着大家有需求上车武汉这座城市的话,那现在就是大利好的机会了。

  

  第三点:之前政策“挤牙膏”地出了那么多都没扭转,凭什么这一次就转得动了?

  怎么,是这一次不挤牙膏了吗?

  看了多方的反馈后,显然答案是否定的,很多人还是一致认为:力度不算大。

  不过也正因此,我发现更多的二手房业主、包括开发商的心态反而更稳健了,而这,其实反而是更容易刺激以价换量的。

  注意,这里说的心态稳健,是指不会再一经刺激就疯狂涨价,又疯狂新增挂牌:

  比如去年9月的“认房不认贷”刚推出来,我犹记得我还在深圳当中介,有几个业主连夜就要我们把8月份降掉的10几万、20万给加回去。

  但这次没有,而没有也就意味着,如果新政带来的成交量上涨能逐步大于新增挂牌量的话,是可以帮助进一步消化掉库存的,也就能进一步从根本上去扭转供需关系,从而在一个城市出现筑底。

  所以,这也是为什么这次新政出来我会说,房地产是真的差不多要稳了。

  只是说稳,不是说还会跟上一轮15、16年那样还出现普涨,而是会出现剧烈的分化,因为房价涨的地方,一定会去更集中于房子的金融属性。

  且这种分化,虽然不止会出现在一线城市,但一定会从一线城市先去完成。

  所以,如果各位还在因为政策摇摆不定,也拿捏不准要不要选择入场,又要不要在这个时候出手,你们都可以先以一线城市为锚点,先关注起来;

  不管你是否是要上车一线城市的房子,如果是,那更需要尽快做好准备,现在就可以开始看房了,因为现在买空间足够,市场底部也已经在政策底后逐步形成。

  如果不是,那么就可以关注下一线城市接下来会在哪个节点筑底,筑底出现的时机,那么也就差不多了。

  至于二三四线城市,行情比较复杂,具体情况得具体分析,但如果不是出现在这《27个价值城市》的名单里,我其实也不建议各位贸然上车;

  甚至有些三四线城市我还建议各位尽快出手,腾挪到一二线城市来,因为这可能是你进行低成本置换的最后一次机会了。

  

  最后做个总结,再跟大家聊聊很多人对楼市会存在的一些偏见,也即:

  为什么大家长要一步步地“挤牙膏式”地来出台这些政策呢?为什么就不能在一开始就一次性去全放开呢?

  我告诉大家,如果一次性放开,那直接降房价才是最有效的,就像很多大聪明们所期盼的那样——房价如葱,然后真到了这个地步,我们就该经历史无前例的经济危机而不是史无前例的政策利好了。

  所以,趁这个机会,我也再跟大家普及一些很重要,但其实很多人都还没有认知的概念:

  1、大家长的目标从一开始就很明确,就是“房住不炒”,但目标并非是在大家所认为的降房价,而是在降低买房门槛,让更多人上车上面。

  为什么要这样?当然是为了尽最大力去提振经济,而也只有经济好转了,大家伙的生活才能好转,包括收入才能上涨,不是吗?

  所以,真的,不要怀疑政策本身所代表的倾向;

  尤其是现在,一系列的政策都支持和鼓励你有能力上车应上尽上的话,你就真心应该把握住这些机会,而不要再担心涨价的同时而又盲目看空了。

  2、这些政策也都还只是预热,后面一定还会出现更多的利好,也正因此,我也不是一上来就让各位必须急哄哄地就做决定。

  但是,如果你确实有买房的这个打算,那就绝对有必要从现在开始就做好选城市、选地段、选楼盘的准备,因为要真到楼市涨起来了,你可能连急哄哄做决定的机会都不会有。

  3、尊重人性,但又要知道,只有逆人性才能在楼市里赚到钱。

  关于这点,大家还记不记得,当初房价在高位的时候,各种限购不停地遏制,但还是架不住一些人乐意顶着超高的利率,不惜去假结婚、假离婚来套名额。

  结果呢?毫无悬念,都被套死了。

  时间兜兜转转回到现在,各种低利率、降首付、不限购等政策一直在发出,这些人又不愿意听了,主打的就是一个天生反骨。

  4、水、电、煤气、高铁,甚至超市里买个菜都能涨,那么你猜,接下去还会涨什么呢?

  这个问题,我请各位,一定要很认真地去思考。

  就像我刚刚说的负债并不都要还的一样,把这个问题想明白的人,接下去十年带着家庭、甚至带着你三代一起致富不假。

  当然,以上这些观点,只是从我个人来说,也并非是让大家明明都没钱、都高负债了还要入局的意思。

  没钱,咱就好好努力工作、生活;高负债,咱就先好好还债,只有两者都不沾,并且手里确实有一些闲钱无处安放的情况下,我才真心建议你:

  可以开始考虑给自己和家人,一个更好的生活环境了,也给自己和家人,一个创造和实现家庭财富增值的机会。

  何乐而不为呢?

  当然,如果你实在只是拿着一份普通工薪水准的家庭,因为孩子上学、老人养老,又或者单纯想住更好的房子、完成置换,我的建议其实是可以把这个资金预算控制在“一小部分存款+夫妻双方的公积金+双方家庭稳定收入的3成左右”。

  但这个预算,还只是在完全不考虑城市的情况下提出的,如果还要考虑到城市价值的话,这个标准还得换。

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