新政过后，买房人却好像更崩溃了

　　自史诗级新政发布后，这两天来我发现，市场情绪却好像更两极化了：

　　一方面，一部分城市确实存在行情火爆的现象，比如深圳、广州、杭州、南京、合肥等等；

　　就说我所了解到的，销售通宵卖房、楼盘一抢而空的现象不断，有很多人还都是在赶去售楼部的路上就被告知房子已经卖完了。

　　但另一方面，绝大多数人对新政的反应，也仍然还是纠结、犹豫、甚至悲观的。

　　为此，我认真去看了网上的很多讨论，大概总结了大家最悲观的几个点：

　　1、未来不会有人接盘了，买啥？

　　2、首付低有什么用，负债不还是高吗？断供了怎么办？

　　3、跟以前一样只是昙花一现罢了，很快又会再跌回去

　　好，那今天我就大家关注的这几个点，简单聊一聊。

　　第1点：现在买房，就是上赶着去当最后一茬韭菜、最后一棒接盘侠

　　很多人认为，人口红利消失、出生率急剧下降的事实是既定的，所以供求关系扭转不了的话，再多的救市政策出来也没用。

　　首先，我不否认人口问题最终一定会反噬到楼市里，但是各位，我们也要认识到，人口负增长了也是2020年后才发生的事，那么我问下大家，今年出生的人，买房吗？

　　不买吧，而从今年开始，2002年出生的年轻人开始进入职场，此后到2020年出生的，每年也都还有稳定的1800万劳动人口增量；

　　那这部分人口，你觉得他们不会去置业安家吗？现在的70后、80后，又没有改善的需求吗？

　　所以，这种反噬发生的节点，至少也要到20年后了。

　　当然，这里可能有人会说，年轻人现在都不婚不育了，要什么置业安家？就算真的要，父母也都给他们留好了婚房了，根本就不会有买房需求。

　　是这样吗？

　　实际上，我身边有很多来深圳打工的年轻人都说，其实不婚不育也是他们选择来大城市发展的一部分理由，因为不用在老家被催婚催生。

　　而就一线城市普遍低下的住房自有率来看，就单说深圳，仅仅只有23%，那么也就是说，有接近百分之六七十的人在大城市还没有自己的房子；

　　再随着未来人口继续往大城市流动的这种趋势、户口和限购变得越来越宽松，那其实这部分人潜在的买房需求，是越来越上升的。

　　那如果你现在选择入局，又怎么能说自己就是最后一棒，未来也没有人接盘了呢？

　　第二点：看似上车门槛低了杠杆却高了，不降到零利率没有人会想负债的

　　5月最新的LPR保持不变出来后，有人说，这首付降了就跟没降一样，因为就按房款100万贷款30年来看，月供反而是越还越多的，那这根本不算是利好啊？

　　然而，会算出这么个结果的，其实是因为各位还没有认知到：

　　（1）货币放水的力量

　　（2）这85%杠杆实际要撬动的对象

　　先说（1），今天我就不直接说通胀，而是用更简单的话跟大家科普一下何为放水，又会对我们产生什么巨大的影响。

　　比如“降准”——降低存款准备金率，也即银行留存的准备金更少，就能把更多的钱拿到市场上去放贷，说人话就是降准一点点，但钱会多很多。

　　那么这次15%的首付，就是针对房地产领域的一次“降准”，因为放到房地产领域的货币多了，资产价格就会跟着上来。

　　这里面，为什么又要同步取消利率下限，其实就是降息的意思，是配合降首付来使用的。

　　因为各位不也认为说贷的多还的更多嘛？那么现在降息，就是在帮你少还一点。

　　当然，可能有人还会说，连贷的那部分都可能还不起，如果不能做到零利率，那经济整体下行的趋势下，收入不涨，谁愿意贷？

　　这也不对，因为从整个社会和长期角度来说，贷的那部分就是可以不用还的，除非我们经济不再发展了。

　　就像美债，只会越发越多，永续不断，但老美不可能说就把全世界的美债一次性还清了，同样的，你想把房贷结清，但在你之后，更多的人又借了更多的贷，全社会肯定是越借越多。

　　而借的越多，证明流通到市场里的货币也就越多，相当于有人帮你分摊了那一部分负债，那么你越到后面要还的其实也就越少了——这就是放水到最后的终局。

　　再说（2），这么大的杠杆，实际上最不友好的是针对预算在200-700万区间的人群，也即刚需和改善的中间层。

　　为什么呢？因为这意味着就算在一线城市月入2w左右，持续持有30年的话，工资也全部都要用来还房贷，想想都知道不可能。

　　所以，只有房价足够低，也即刚需；

　　又或者房价足够高，也即核心城市的核心房产，流动性好，不用到30年就能出手；

　　只有以上两种，才能避免85%高杠杆带来的风险，也是这轮首付15%真正要刺激的对象。

　　刚需的不必说，关键是流动性好的核心城市核心房产，那一定是集中于一线及强二线城市的，也只有买入这些城市的房产，才可能实现增值。

　　只不过我个人是觉得，在一线城市实现15%首付的话，还是会比较难，所以如果大家有首付款预算不够的情况下，不必耗着硬上，反而可以把目光多集中于一部分强二线城市，留意它们会不会跟着降利率。

　　比如就在我发出文章的这会儿，强二线城市武汉就已经做出了首付利率双降的动作，这意味着大家有需求上车武汉这座城市的话，那现在就是大利好的机会了。

　　第三点：之前政策“挤牙膏”地出了那么多都没扭转，凭什么这一次就转得动了？

　　怎么，是这一次不挤牙膏了吗？

　　看了多方的反馈后，显然答案是否定的，很多人还是一致认为：力度不算大。

　　不过也正因此，我发现更多的二手房业主、包括开发商的心态反而更稳健了，而这，其实反而是更容易刺激以价换量的。

　　注意，这里说的心态稳健，是指不会再一经刺激就疯狂涨价，又疯狂新增挂牌：

　　比如去年9月的“认房不认贷”刚推出来，我犹记得我还在深圳当中介，有几个业主连夜就要我们把8月份降掉的10几万、20万给加回去。

　　但这次没有，而没有也就意味着，如果新政带来的成交量上涨能逐步大于新增挂牌量的话，是可以帮助进一步消化掉库存的，也就能进一步从根本上去扭转供需关系，从而在一个城市出现筑底。

　　所以，这也是为什么这次新政出来我会说，房地产是真的差不多要稳了。

　　只是说稳，不是说还会跟上一轮15、16年那样还出现普涨，而是会出现剧烈的分化，因为房价涨的地方，一定会去更集中于房子的金融属性。

　　且这种分化，虽然不止会出现在一线城市，但一定会从一线城市先去完成。

　　所以，如果各位还在因为政策摇摆不定，也拿捏不准要不要选择入场，又要不要在这个时候出手，你们都可以先以一线城市为锚点，先关注起来；

　　不管你是否是要上车一线城市的房子，如果是，那更需要尽快做好准备，现在就可以开始看房了，因为现在买空间足够，市场底部也已经在政策底后逐步形成。

　　如果不是，那么就可以关注下一线城市接下来会在哪个节点筑底，筑底出现的时机，那么也就差不多了。

　　至于二三四线城市，行情比较复杂，具体情况得具体分析，但如果不是出现在这《27个价值城市》的名单里，我其实也不建议各位贸然上车；

　　甚至有些三四线城市我还建议各位尽快出手，腾挪到一二线城市来，因为这可能是你进行低成本置换的最后一次机会了。

　　最后做个总结，再跟大家聊聊很多人对楼市会存在的一些偏见，也即：

　　为什么大家长要一步步地“挤牙膏式”地来出台这些政策呢？为什么就不能在一开始就一次性去全放开呢？

　　我告诉大家，如果一次性放开，那直接降房价才是最有效的，就像很多大聪明们所期盼的那样——房价如葱，然后真到了这个地步，我们就该经历史无前例的经济危机而不是史无前例的政策利好了。

　　所以，趁这个机会，我也再跟大家普及一些很重要，但其实很多人都还没有认知的概念：

　　1、大家长的目标从一开始就很明确，就是“房住不炒”，但目标并非是在大家所认为的降房价，而是在降低买房门槛，让更多人上车上面。

　　为什么要这样？当然是为了尽最大力去提振经济，而也只有经济好转了，大家伙的生活才能好转，包括收入才能上涨，不是吗？

　　所以，真的，不要怀疑政策本身所代表的倾向；

　　尤其是现在，一系列的政策都支持和鼓励你有能力上车应上尽上的话，你就真心应该把握住这些机会，而不要再担心涨价的同时而又盲目看空了。

　　2、这些政策也都还只是预热，后面一定还会出现更多的利好，也正因此，我也不是一上来就让各位必须急哄哄地就做决定。

　　但是，如果你确实有买房的这个打算，那就绝对有必要从现在开始就做好选城市、选地段、选楼盘的准备，因为要真到楼市涨起来了，你可能连急哄哄做决定的机会都不会有。

　　3、尊重人性，但又要知道，只有逆人性才能在楼市里赚到钱。

　　关于这点，大家还记不记得，当初房价在高位的时候，各种限购不停地遏制，但还是架不住一些人乐意顶着超高的利率，不惜去假结婚、假离婚来套名额。

　　结果呢？毫无悬念，都被套死了。

　　时间兜兜转转回到现在，各种低利率、降首付、不限购等政策一直在发出，这些人又不愿意听了，主打的就是一个天生反骨。

　　4、水、电、煤气、高铁，甚至超市里买个菜都能涨，那么你猜，接下去还会涨什么呢？

　　这个问题，我请各位，一定要很认真地去思考。

　　就像我刚刚说的负债并不都要还的一样，把这个问题想明白的人，接下去十年带着家庭、甚至带着你三代一起致富不假。

　　当然，以上这些观点，只是从我个人来说，也并非是让大家明明都没钱、都高负债了还要入局的意思。

　　没钱，咱就好好努力工作、生活；高负债，咱就先好好还债，只有两者都不沾，并且手里确实有一些闲钱无处安放的情况下，我才真心建议你：

　　可以开始考虑给自己和家人，一个更好的生活环境了，也给自己和家人，一个创造和实现家庭财富增值的机会。

　　何乐而不为呢？

　　当然，如果你实在只是拿着一份普通工薪水准的家庭，因为孩子上学、老人养老，又或者单纯想住更好的房子、完成置换，我的建议其实是可以把这个资金预算控制在“一小部分存款+夫妻双方的公积金+双方家庭稳定收入的3成左右”。

　　但这个预算，还只是在完全不考虑城市的情况下提出的，如果还要考虑到城市价值的话，这个标准还得换。