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利好楼市?史上最大的LPR降息,真的能让房地产起死回生吗

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史无前例的房贷利率下降终于来了!

2月20日,央行公布,五年期的LPR从4.2%就降低了3.95%,下调幅度为0.25%,大大超过之前的市场预期,而且也是2019年金融改革以来,LPR首次进入3字头。

而LPR就跟咱们的各种贷款利率直接挂钩,各大银行就是这个基础上来加加减减,其中信用卡、消费贷短期贷款跟一年期LPR相关,房贷、车贷、经营贷这类的长期贷款则跟五年期LPR相关。

受到这次下调影响,全国各地城市房贷利率也应声下跌。



以北京为例,城六区外的首套房贷利率调整为3.95%,二套房调整为4.5%;城六区内的首套房与二套房利率则分别调整为4.05%、4.55%。

另外,上海多家银行也将首套房利率降到3.85%,二套房贷利率降到4.25%。

如果以100万贷款30年,原来的4.2%利率来算,降低到3.95%,就意味着总利息降低了5.21万元,每月月供减少144.8元。

而像北京上海这样的一线城市,个人房贷都远远超过了一百万,所以月供减少能有好几百块,总利息的减少甚至能省下一辆豪车,难怪有人说“这比涨薪还开心”。

实际上,这次LPR下调,最大目标正是房地产市场,甚至可以这么说,现在从央行到银行再到各地房产商,他们的头顶上都顶着四个大字“求你买房!”

因为这两年的房地产,冷叔不敢说是寒冬,但多少也是有点萧瑟。

咱们看统计局的数据,就非常明显,2022年,全国商品房销售面积和销售额同比下降了25%左右,而即便是在这样低的起点上,2023全年销售面积和销售额居然还同比下降了8.5%和6.5%,又分别创了2012年和2016年以来的新低。

2023年初如果说还有人对房地产抱有那么一丢丢的乐观情绪的话,那么经过这一年,这点儿乐观也都已经烟消云散。

年初的时候,《财新周刊》有一篇文章,总结2023年叫做“房地产磨底之年”。

但炒过股票的观众应该都知道,“磨底”未必就是“到底”。

毕竟短短两年时间,我们房地产就从2021年的18万亿销售额和18亿平方米销售面积的“双十八”,跌到了现在的“双十一”,未来会不会跌到“双十”、“双九”甚至更低,谁也不知道。

而且磨底磨底,重点是前面这个“磨”字,它反映的是各方势力的长期博弈。

简单讲,银行、房地产商和咱们老百姓,都希望以最低的成本获得最大的收益,然后这中间还有央行等监管部门,出于全局性布局的考量来进行统筹协调。

前面20年,各个方面实际上,都是乐意见到房价的持续上涨的,因为银行、地产商能赚钱,买房者也能通过房价来提升家庭资产总额,这样劲往一处使,自然推动了房价的持续上升。

但是到今天这个阶段,大伙儿的分歧可就大了。尤其是咱们普通人,就是觉得房价太高,房贷太贵,以至于这回五年期LPR即便是史无前例的大降,也有很多人不买账。

有人就发现,日本的35年贷款最高不超过3.5%,20年贷款最高不超过3%,最低都只要1点多,另外我国台湾地区的房贷利率也是常年保持2%左右,甚至更低。

这么比较下来,咱们的房贷利率明显是偏高的。

而且房贷是一笔大钱,必然要考虑到整个经济的通胀水平。

最新数据显示,2023年中国CPI涨幅为0.2%,相比2022年的2%降低了1.8%,这就可以粗略地理解为实际的房贷利率,其实是上升了1.8%。

再退一步来讲,还令人不满的是,房贷利率的重定价周期最短为1年,重新定价日则在1月1号,这就意味着大部分已经贷款的人,还得等到明年才能享受本次降息,至于那些签了固定利率的大冤种,现在更是只能感受来自全世界的满满恶意。

再再再退一万步来讲,在这次房贷利率降低之前,去年各大银行已经连续多轮降低了存款利率,甚至在LPR降息后没两天,全国还有多家银行还在公告下调存款利率,幅度在10到60个基点不等,很多都大于LPR下降的25个基点。

所以有人吐槽,合着是银行一点亏都不愿吃?这不就是拿储户的钱去补贴购房者吗?要知道,

不一定人人都背房贷,但谁还能不到银行存款呢?存自己的钱,养别人的房,只能说这一招,真的高。

当然,冷叔在这里还是要帮央行说几句话,因为央妈为了让这帮铁公鸡吐出一点利益来,真是操碎了心。

就拿LPR来讲,它全称是贷款市场报价利率,其实是20家大型银行共同报价后平均的结果,那作为银行,你要他们自己提出降息,动力其实是不足的。

而从过去一年多的新闻来看,银行甚至还在哭穷,一直在说净息差在减少,压力太大。

所谓的净息差,就是银行的贷款利息收入减掉利息支出后能够赚到的钱,这个收入主要来自公司贷款和房贷,而支出呢,就是给储户和央行的利息。



从国际对比来看,中国银行也没有美国同行赚钱,并且这个差距还在不断拉大。

那央行就发话了,行啊,你压力大,那我就多发钱,所以2月初的时候,有了一波0.5%的降准,释放长期流动性1万亿。

另外央行多次超额续做MLF,也就是继续增加对大型银行的中期借款,减少了银行的资金成本。

而如果说给钱的操作,是台面上央妈的软手段,那么另外一些台面下的硬手段,我们也能从央行的报告里看出一些端倪。

在最新的央行政策执行报告里,有这么一段话:“是加强对 LPR 报价的监督管理和考核评估,提高报价质量,为促进社会综合融资成本稳中有降提供有力支持”

翻译成大白话就是:“你们这群银行铁公鸡,前面LPR报价就是在抱团瞎报,再降不下来,我就找你们算账!”

那效果也是相当显著,央行报告是月初发的,LPR是月中降的,而且一降就是25个基点,能给银行发糖,也能打银行的屁股,要不说怎么说央行才是亲妈呢?

最后回过头来看,不管是LPR、房贷利率、存款利率还是房价,都是咱们前面所讲,多方博弈的结果。

未来趋势会如何发展,就得看各位有多少的筹码和耐心,从最新消息来看,楼市的小阳春效应显著,各地交易有回暖的迹象。

至于这种迹象到底代表的是“趋势”还是“插曲”,那就有待时间来给我们答案了。

你对房贷是怎么看的呢?欢迎在评论区里留言。

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