利好楼市？史上最大的LPR降息，真的能让房地产起死回生吗

史无前例的房贷利率下降终于来了！

2月20日，央行公布，五年期的LPR从4.2%就降低了3.95%，下调幅度为0.25%，大大超过之前的市场预期，而且也是2019年金融改革以来，LPR首次进入3字头。

而LPR就跟咱们的各种贷款利率直接挂钩，各大银行就是这个基础上来加加减减，其中信用卡、消费贷短期贷款跟一年期LPR相关，房贷、车贷、经营贷这类的长期贷款则跟五年期LPR相关。

受到这次下调影响，全国各地城市房贷利率也应声下跌。

以北京为例，城六区外的首套房贷利率调整为3.95%，二套房调整为4.5%；城六区内的首套房与二套房利率则分别调整为4.05%、4.55%。

另外，上海多家银行也将首套房利率降到3.85%，二套房贷利率降到4.25%。

如果以100万贷款30年，原来的4.2%利率来算，降低到3.95%，就意味着总利息降低了5.21万元，每月月供减少144.8元。

而像北京上海这样的一线城市，个人房贷都远远超过了一百万，所以月供减少能有好几百块，总利息的减少甚至能省下一辆豪车，难怪有人说“这比涨薪还开心”。

实际上，这次LPR下调，最大目标正是房地产市场，甚至可以这么说，现在从央行到银行再到各地房产商，他们的头顶上都顶着四个大字“求你买房！”

因为这两年的房地产，冷叔不敢说是寒冬，但多少也是有点萧瑟。

咱们看统计局的数据，就非常明显，2022年，全国商品房销售面积和销售额同比下降了25%左右，而即便是在这样低的起点上，2023全年销售面积和销售额居然还同比下降了8.5%和6.5%，又分别创了2012年和2016年以来的新低。

2023年初如果说还有人对房地产抱有那么一丢丢的乐观情绪的话，那么经过这一年，这点儿乐观也都已经烟消云散。

年初的时候，《财新周刊》有一篇文章，总结2023年叫做“房地产磨底之年”。

但炒过股票的观众应该都知道，“磨底”未必就是“到底”。

毕竟短短两年时间，我们房地产就从2021年的18万亿销售额和18亿平方米销售面积的“双十八”，跌到了现在的“双十一”，未来会不会跌到“双十”、“双九”甚至更低，谁也不知道。

而且磨底磨底，重点是前面这个“磨”字，它反映的是各方势力的长期博弈。

简单讲，银行、房地产商和咱们老百姓，都希望以最低的成本获得最大的收益，然后这中间还有央行等监管部门，出于全局性布局的考量来进行统筹协调。

前面20年，各个方面实际上，都是乐意见到房价的持续上涨的，因为银行、地产商能赚钱，买房者也能通过房价来提升家庭资产总额，这样劲往一处使，自然推动了房价的持续上升。

但是到今天这个阶段，大伙儿的分歧可就大了。尤其是咱们普通人，就是觉得房价太高，房贷太贵，以至于这回五年期LPR即便是史无前例的大降，也有很多人不买账。

有人就发现，日本的35年贷款最高不超过3.5%，20年贷款最高不超过3%，最低都只要1点多，另外我国台湾地区的房贷利率也是常年保持2%左右，甚至更低。

这么比较下来，咱们的房贷利率明显是偏高的。

而且房贷是一笔大钱，必然要考虑到整个经济的通胀水平。

最新数据显示，2023年中国CPI涨幅为0.2%，相比2022年的2%降低了1.8%，这就可以粗略地理解为实际的房贷利率，其实是上升了1.8%。

再退一步来讲，还令人不满的是，房贷利率的重定价周期最短为1年，重新定价日则在1月1号，这就意味着大部分已经贷款的人，还得等到明年才能享受本次降息，至于那些签了固定利率的大冤种，现在更是只能感受来自全世界的满满恶意。

再再再退一万步来讲，在这次房贷利率降低之前，去年各大银行已经连续多轮降低了存款利率，甚至在LPR降息后没两天，全国还有多家银行还在公告下调存款利率，幅度在10到60个基点不等，很多都大于LPR下降的25个基点。

所以有人吐槽，合着是银行一点亏都不愿吃？这不就是拿储户的钱去补贴购房者吗？要知道，

不一定人人都背房贷，但谁还能不到银行存款呢？存自己的钱，养别人的房，只能说这一招，真的高。

当然，冷叔在这里还是要帮央行说几句话，因为央妈为了让这帮铁公鸡吐出一点利益来，真是操碎了心。

就拿LPR来讲，它全称是贷款市场报价利率，其实是20家大型银行共同报价后平均的结果，那作为银行，你要他们自己提出降息，动力其实是不足的。

而从过去一年多的新闻来看，银行甚至还在哭穷，一直在说净息差在减少，压力太大。

所谓的净息差，就是银行的贷款利息收入减掉利息支出后能够赚到的钱，这个收入主要来自公司贷款和房贷，而支出呢，就是给储户和央行的利息。

从国际对比来看，中国银行也没有美国同行赚钱，并且这个差距还在不断拉大。

那央行就发话了，行啊，你压力大，那我就多发钱，所以2月初的时候，有了一波0.5%的降准，释放长期流动性1万亿。

另外央行多次超额续做MLF，也就是继续增加对大型银行的中期借款，减少了银行的资金成本。

而如果说给钱的操作，是台面上央妈的软手段，那么另外一些台面下的硬手段，我们也能从央行的报告里看出一些端倪。

在最新的央行政策执行报告里，有这么一段话：“是加强对 LPR 报价的监督管理和考核评估，提高报价质量，为促进社会综合融资成本稳中有降提供有力支持”

翻译成大白话就是：“你们这群银行铁公鸡，前面LPR报价就是在抱团瞎报，再降不下来，我就找你们算账！”

那效果也是相当显著，央行报告是月初发的，LPR是月中降的，而且一降就是25个基点，能给银行发糖，也能打银行的屁股，要不说怎么说央行才是亲妈呢？

最后回过头来看，不管是LPR、房贷利率、存款利率还是房价，都是咱们前面所讲，多方博弈的结果。

未来趋势会如何发展，就得看各位有多少的筹码和耐心，从最新消息来看，楼市的小阳春效应显著，各地交易有回暖的迹象。

至于这种迹象到底代表的是“趋势”还是“插曲”，那就有待时间来给我们答案了。

你对房贷是怎么看的呢？欢迎在评论区里留言。