中南海出新政，谈谈我对楼市的思考

作者 | 潇湘

原创出品 | 潇湘经略

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过去一周，中央出台的楼市新政，可谓万众瞩目，地产板块，也成为“整条街最靓的仔”。

当然，面对地产板块的“旱地拔葱”，我是不会心动的，就一直在电力板块里面。；）

毕竟，论业绩，论想象空间，地产板块都没有，政策驱动是最大推力，所以它不会有持续性。

而随着热浪的逼近，电力板块的主升浪也会进入倒计时。

有人问电力大行情什么时候来？我的预判是，就在五月下旬，或者是六月首周（本周电力已经有所表现，进二退一，波浪式向前）。

我给大家看看未来一个多月，广州和上海的气温变化。截图来自支付宝的“小程序”，话说我觉得那里还真是个宝库，小程序数量近400万，每天近7亿人次使用，是个蛮实用的宝库。

正如下图所示，从6月4日开始，广州的最高气温会稳定保持在30度以上，我已经在计划带女儿去长隆水上乐园玩了。

上海，热浪来得稍微晚一点，从6月12日开始，最高气温会稳定保持在30度以上。

总之，2024年又是史上最热一年，电力板块的行情有望超预期，持筹者的盛宴，不会太远。

而反观地产板块，市场都知道行情的艰难，所以资金走马观花，不会久留。本轮政策刺激究竟能掀起多大波澜，各方都在忐忑不安地观望。

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此时此地，我倒想起了两个人。

一个是我的表哥，他上个月刚割了深圳罗湖的一套小户型学位房，他两年半买在了山顶上，均价14W+，现在成交价是九万多，这笔买卖，一进一出，亏了150W+。

难将心事和人说，说与青天明月知。七位数的财富悄然蒸发了，他很心痛，但也很无奈。除了断舍离，别无他法。

另一位，是我潮汕老家的亲戚叔叔，女儿毕业两年了，在广州工作稳定，想买套房，典型的刚需，预算400-600W。当时我跟他说，且慢，未到底，再等等看。周末他又来问我，我还是一样的建议：且慢，再等等看。

好比一只股票的K线，加速赶底，中途出利好，老练的人不会马上进去抄底，一定会等企稳了再做进场打算。

截图来源：财新

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我曾开玩笑说，对于楼市走向，你是相信市长，还是相信市场。

楼市出问题，根本症结还是供过于求。

很多人一厢情愿，如久旱盼甘霖一般，希望政府出手之后，房价就会反弹。其实，价格能稳住，甚至踩住下跌的刹车，就已经很难得了。毕竟，现在无论是地方政府收储也好，降低首付门槛和利率也好，对于供需关系，很难起到立竿见影的效果。刚需的释放，是一个细水流长的过程。

我给大家算一笔账。

这次央行要出3000亿再贷款，支持地方收购已建成未出售的商品房，这笔3000亿的资金，大概能撬动5000亿的资金，在市场上打折购买，大概可以收1亿平方米的存量房。

而现在中国没有卖出去的存量房总数，多得惊人，面积是7.5亿平方米，也就是说，即使3000亿的子弹打尽，也只能收储13%的存量待售商品房。

国家的财力也是受限制的，不可能阳光普照，人口净流出的地区，大量的空置房，注定沦为废弃之地。而国家收储的房子，基本上会改为廉价的保障房，让年轻人和普通工薪阶层能上车。

你想，保障房有天量供应，价格便宜，抢了大量刚需族，二手商品房的价格要上涨，岂非天方夜谭？

还是那句话，尊重市场规律，认清残酷现实，尽快调整认知。

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现在政府手里还有牌可以打，比如北上广深作为标杆，首套房利率还是30%，而央行直接创纪录的把首付降至15%和25%，一线龙头可能会跟进，但效果能否达到预期，我们需要让市场的量和价来说话。

从长期角度来说，我的判断是，一线城市核心区域的房产，仍能保值增值，但现在还不是进场的最好时机，稍安勿躁。多看少动，才是最佳策略。这也是我给叔叔的建议。

从居民财富的配置角度来说，房地产的造富时代，真的已经结束了。

基于两方面的考虑：

1、中国的宏观杠杆率已经加到顶了，居民整体负债率是65%，一线城市接近100%。放在全球任何一个国家来说，这都是要接近极限，不主动悬崖勒马，市场先生自然会出手戳破泡沫。

2、人口的变化、经济动能的切换，长期而言，都不可能支持地产经济的卷土重来。

长达三十年的造富浪潮，一旦退潮，也不是两三年就完事的。

很多人还纠缠在往昔旧梦中，观念没有醒过来，这不难理解，毕竟，过去二十多年，地产作为中国经济最重要的引擎，造富了无数人，从精英群体到中产阶层，基本上都因此受益。但因此也形成了强大的路径依赖，地方政府的土地财政，普通民众的财富认知，还陷入浑厚的历史泥潭中。

未来10年，我相信中国会有大批的产业，有5倍、乃至十几倍的超额收益，但房地产，要跑赢M2，够呛。

我希望地产经济能实现软着落，这对于亿万居民的财富、银行的资产负债表，以及国家产业经济的顺利转型，至关重要。

与此同时，我想，比起目送地产黄金时代远去、徒留惋惜叹气，更重要的是未雨绸缪，认真思考，在这个科技狂飙突进的新环境，我们如何更新自己的认知系统，才能在下一个时代成为幸存者，成长为领跑者。

陈帆侧畔千帆过，病树前头万木春。潇湘与读者诸君共勉。

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