最高院：非消费购房人，没有这种特殊情况和证据，不能排除执行！

作者：周军律师

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买房没过户，房子因出卖人债务问题被法院查封，如果债权人有抵押权，买房人还能排除执行吗？

《执行异议与复议规定》第28条、第29条对于物权期待权人构成要件进行了不同规定。

一、符合29条要求的消费购房人可以排除执行

商品房消费者的物权期待权对抗抵押权赋予了更高的效力和顺位利益，享有超级优先权，符合29条的消费购房人具有对抗抵押权的效力且不论买受人是否知晓该商品房已被抵押的情况，也不论该抵押权设定在前还是在后。

二、符合28条要求的一般购房人通常不能排除执行

最高法院在（2021）最高法民再189号判决中明确：《执行异议复议规定》第二十八条规定了一般房屋买受人可以对抗执行的情形，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。一般不动产买受人即便符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人，其只能对抗普通债权人。

三、一般不动产买受人可以排除抵押权人执行的其他特殊理由

如果一般不动产买受人在交易中并无过错且其具有一定程度的权利外观体现（占有）。抵押权人为专业金融机构且抵押权设立在后，并且在抵押权设立过程中未尽到审慎义务而具有一定过错，则一般不动产买受人可以排除强制执行。

中国人民银行《贷款通则》第27条亦规定“贷款调查：贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。”

由于监管部门对其采取了严格监管并对其专业性也提出了较高的要求。因此，从最高院司法判例来看，通常会认为由于商业银行、信托公司等专业金融机构的特殊性质，其在风险控制手段、调查便利性、风险防范等专业技术性方面均具有优势。其应当对抵押物进行更全面的尽职调查，并应对在先权利的负有更高注意义务以避免权利冲突。

买受人提供什么证据才能证明已经“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”呢？

最高人民法院在《李继刚与河南中德建筑工程有限公司再审案中》明确以下原则：

买受人仅提交房屋入住通知书、装饰装修管理协议、前期物业管理服务协议、水费单、电费单、物业费收据等材料，但未提供物业费、水费、电费等费用缴纳银行转账记录及缴费凭证原件，不符合证据规定，不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有该案涉房屋。

因此，买受人要想证明已经合法占有，必须保留物业费、水费、电费等费用缴纳银行转账记录及缴费凭证原件才能依据二十八条排除执行，保护自己合法权益！

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