楼市去库存的N种路径

商品房销售持续下滑、库存高企，不仅造成资源的极大浪费，而且给房企资金链带来巨大压力，在此背景下，楼市去库存成为当务之急！

城市与区域治理研究院 苏志勇

4月30日，中央政治局会议在房地产相关表述中首次提出，要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。

5月17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议上，何立峰再次强调，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

与此同时，央行等部门连祭“大招”：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；首套房商贷最低首付比例调降至15%，二套房商贷最低首付比例调降至25%。

从近期相关部委和地方政府的政策导向可以看出，保交楼和消化存量商品房已经成为今年房地产工作的重要发力点。

商品住房库存压力加剧

近年来，由于房地产市场供求关系发生重大变化，加之有效需求不足，商品房销售持续下滑、库存高企，不仅造成资源的极大浪费，而且给房企资金链带来巨大压力。

从商品房总体库存情况看，2020年以来总体呈现逐年上升之势。根据国家统计局数据，截至2024年4月末，商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。其中商品住宅成为商品房库存的绝对主力；商品住宅待售面积已经达3.9亿平方米，同比增长24.5%。

根据华福证券针对全国75个主要大中型城市2024年3月底的商品住宅出清周期数据，去库存压力较大的城市包括南平、赣州、襄阳、泰州、烟台、三明等城市，去化周期均在50个月以上；去库存压力较小的城市包括杭州、宜宾、上饶、西安、上海、合肥等城市，去化周期均在15个月以下。全国4个一线城市和15个新一线城市中，郑州的去库存压力最大，去化周期达到44.1个月；其次为青岛，去化周期为30.9个月；南京、武汉、宁波、广州、佛山、东莞等城市去化周期在20~24个月之间。

从不同能级城市库存情况可以看出，低能级城市库存压力更大，主要是供过于求所致；一线城市和热点二线城市去化周期拉长，一是源于高房价与居民购买力之间的矛盾突出，二是市场预期转差导致观望情绪增加，三是住房供给结构存在问题。

楼市去库存的N种路径

针对目前部分城市商品住房高库存的现状，中央政治局会议首次提出要“统筹研究消化存量房产”。何立峰亦在5月17日的视频会议上指出，相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。综合以往经验、现实举措和预期政策，大体可以归纳为以下几种方式。

第一，继续通过市场化方式促进楼市回暖。一是需要从政策上继续打通制约市场交易的堵点，取消不必要的限购、限贷、限价等。二是继续给予房企更大力度的融资支持。楼市信心不足很大程度上源于对房企资金链和“保交楼”的担忧，恢复市场信心首先要解决好这些问题。三是通过降低购房成本增强居民购房意愿，包括继续降低房贷利率和首付比例、降低交易契税、灵活运用公积金政策等。

放松限购方面，目前绝大部分城市已经全面解除了住房限购政策，部分城市仍有一定的调整空间。降低利率和首付比例方面，央行也以实际行动做出表态。随着政策的落地，楼市回暖可期。

第二，从供给端控制商品住房库存。就在中央政治局会议召开的同时，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求从土地供应源头上控制城市房地产库存，其中明确商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让。此举旨在建立健全科学合理的土地出让机制，根据不同区域房地产市场供需情况和库存去化情况，合理确定供地计划，与住房城乡建设部提出的“人房地钱联动机制”高度吻合。

除了在供地环节加强管控外，对已经出让尚未开发的土地，也应根据市场情况适当做出调整。近两年房企土地储备严重缩水，但百强房企仍有数十亿平方米的土地储备在手，其中不乏高库存城市的土地储备，这些城市的储备土地可以通过政府回购、暂缓开发或转变用地性质等方式，控制住宅用地入市节奏。

第三，推动住房“以旧换新”。目前已经有超过60个城市明确提出支持住房“以旧换新”，并出台相关支持政策。主要采取三种模式：一是购房补贴模式。二是开发商+中介机构搭建平台代售模式。购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房。三是国企或城投下场收购模式。一些城市在推动“以旧换新”过程种还实施了“带押过户”政策，做到了不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

住房“以旧换新”实现了新房与二手房的联动，打通了改善性需求入场的堵点，不仅大大缩短了旧房换新房的置换周期，同时促进了新房销售。

第四，以“三大工程”带动存量住房消化。保障房建设方面，对于库存较高的城市，保障房建设的重点应由新建转向筹集，将部分存量住房就地转化为保障性租赁住房，给予企业一定优惠政策，由企业或政府平台公司直接运营。城中村改造方面，对存在严重安全隐患或影响市容市貌的城中村做拆除处理，被拆迁居民以房票安置。

第五，政府直接收购待售房源作为保障房。近日有消息称，相关部门正在考虑一项政策，由地方政府购买尚未售出的商品房。此消息在5月17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议上得到印证。而在此前的5月14日，杭州临安区发布公告称，将在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。此前郑州推行的住房“以旧换新”政策，也提出由地方城投收购居民二手房改造为保障性租赁住房。

政府出手收购存量住房，无疑是最直接、最有效的楼市去库存方式，不仅迅速消化了住房库存，而且有效解决了保障性住房房源筹集难题，实现了供需结构的优化，值得在更多城市推广。

除上述去库存路径外，全面做好“保交楼”仍是今年工作重点。虽然严格意义上说，已售出但尚未交付的期房不属于存量房源范畴，但是这部分房源能否如期交付，不仅直接关系到居民合法权益的保障，也深刻影响着楼市信心的恢复。