新政落地，这房子到底要不要买？

从成交数据看，政策落地之后，成交量已经上涨！

至于上涨多少，没有到月底，无法知晓当月数据。

不过，部分城市的日成交和周成交已经上涨！

比如千年寒冰的深圳。

政策落地之后，日成交量已经到达300套，这意味着如果保持这个成交量，深圳月均成交量将超过荣枯线到达8000套以上！

那么，在这种情况下，所有购房者都会关心一个问题：

“这轮救市会不会像之前一样，热度保持1个月到2个月，然后成交量就回落呢？”

我先说结果：一定会震荡，但结果一定是螺旋式上扬！

换句话说，这轮楼市能否止跌，能否让成交量保持攀升，最关键的点就是：收购商品房做保障房的速度、资金在多长时间内释放！

不过呢，今天的文章不分析政策力度，而是想告诉大家：从2008年到2015年，从三道红线到今天国资收购房子，大家应该看懂底层逻辑了吧？

从来就没有什么房价如葱，更不会有所谓的腰斩。

这轮周期成交量由高峰期的18万亿下跌至11万亿，下跌幅度巨大，可全国房地产均价的跌幅还没有超过10%。

所以，不要期望房子将能跌到你的收入水平，更不要幻象“等着房价在跌跌，我再购买的假设”。

因为在你以为“这次不一样”的时候，大规模的救市政策就已经落地，等你还在犹豫的时候，开发商已经开始准备涨价!

所以，我想告诉大家：在中国，买房一定是最正确的选择！

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第一点：房子价格一定会涨！

这个维度，以日本举例最恰当，也最真实！

1）核心资产必涨

日本从1991年之后，经历了繁荣-衰退-楼市暴跌，但到今天，日本东京的公寓价格已经高于1991年崩盘之前。

近十年，日本房价更是一路上扬。

（2）租金必涨

关于日本房租上涨这个事情，我从两个维度，给大家做个呈现。

第一个维度的就是日本三大房企的经营收入。

日本三大房企，其经营收入的结构变成了70%非销售业务，30%来自房屋销售。

以三井房地产为例。

我没找到最新数据，下图虽然是2017年的数据，但大家可以清楚的看到，租赁收入占比达到31%，这相当于日本三井非销售业务收入的50%

第二个维度就是租金走势。

先说日本住宅的租金——

关于日本租金连年上涨的数据非常多，为了让大家看清楚，我再给大家呈现一些数据。

比如，住宅租金价格。

——日本不动产经济研究所发布的日本房产数据显示，整个东京圈的二手房每平米租金环比上涨0.5%，租金均价为3,333日元/㎡（约合人民币166元/㎡）。

而东京核心区域的租金更贵，租金均价为3,742日元/㎡（约合人民币186元/㎡）。

其实不仅是东京圈，日本主要城市的公寓的价格都保持震荡上扬的趋势。

再比如商办租金。

日本经历消失的30年，房地产规模萎缩，房价经历了漫长的攀升，但商办类产品的租金多年保持上涨。

「大阪」——

「东京」——

文章至此，回归前文的问题：日本这块石头带给我们什么经验？对我们的启示又是什么？

我想，无非一句话：居住维度的支出，不论租赁还是购买，随着时间的推移都会上涨。

是的，日本经历了消失的30年。

但从2023年开始，日本东京圈住宅价格就涨至1991崩盘之前。

是的，日本年轻人都不买房。

从日本总务省公布的数据看，日本东京都，出租房占整体住宅数量的比例为49.1％，接近一半

但正因为租赁比例如此之高，这租金就一直上涨。

再看今天的文章观点：「买房为什么是最对的选择？」

因为如果你认为“我们也会像日本一样”，经历消失的30年，那么我们可预见的未来就是核心资产必涨、租金必涨。

所以，就算这轮救市势必，就算房价暴跌，从居住角度看，居住成本也不会因为房价降低而减少。

如果你认为“我们不会像日本一样”，那么按照我们2008年、2015年楼市的行情，2022至今这轮楼市行情终究还是要涨回来的。

所以，「买房为什么是最对的选择？」

因为租房的成本会越来越高，关于这种趋势，看这篇文章《》

因为成交量可以下跌，可以由18万亿将至11万亿，跌幅可以达到40%，但房价却不能暴跌，因为宁可有价无市，也必须保证面粉！

所以，如果看穿这些，对于自住客户而言，又有什么可纠结的呢？

其实，纠结来、纠结去，无非希望价格能便宜点，可无论是过去的历史，还是其他国家的发展规律，这房子最终都是涨啊！

该怎么理解按揭这种负债行为呢，毕竟中产阶层是脆弱的群体，具体可以看文章《》

02

如果你是我的老朋友，一定会知道，咱们今年的GDP增速目标是5%，通货膨胀指标CPI是3%。

那么，该怎么看这些经济数据指标，这些经济数据指标和房子又有什么关系呢？

文章到这里，给大家分享一个逻辑：中性货币政策！

也就是说，要想经济繁荣，人人都能涨工资，这印钱的速度就必须大于经济增长的速度！

换句话说：M2增速，必须大于GDP增速！

比如咱们的GDP 目标是100万亿，我们的GDP增速是5%，那么我们印钱的速度就一定要超过105万亿！

而通胀率又扮演什么角色？

印钞的数量=经济增长率+通胀率

也就是说，如果经济增速是5%，通胀率是3%，那么印钞的速度就不能低于两者之和！

所以，我们过去20年的GDP平均增速是9.5%，通货膨胀率为2.5%，城市化率在1.5%到2%，房价在过去20年增速就是13%左右！

大家要明白，房子的价格，本身就是M2、GDP、CPI的折射。

更重要的是：

我们生活在一个“唯GDP论的宏大叙事逻辑”中。

所以，我们的GDP、CPI通货膨胀率是不可能“为负”的；

所以，在这样的背景下，只存在房子周期性的波动，但长周期永远震荡上扬！

文章至此，我还是要把常举的例子，再给大家讲述一次。

陈女士在1973年把1200元存入银行，44年后连本带息拿回了2688.4元。

那么，陈女士这个做法到底是亏还是赚呢？

我给大家算几笔帐就清楚了。

第一笔账：在1973年的1200元相当于现在的多少钱？

我查了早期的新闻报道，彼时的产业工人平均工资是60元人民币/月。

我又问了下父母，让他们回忆一下1973年的时候，大概的工资水平。

他们说在1973年能拿到60元/月的工资，职业都是医生或者教授，算是很高的收入。

他们记忆中，当时的普通工人一个月的工资大概在20元/月——30元/月。

那么，按普通工人的工资比例推算，1200元➗ 20元等于60个月的工资。

而我们现在的工资按一线城市毕业生入门最低工资5000元计算，60个月等于30万。

也就是说，在1973年的1200元约等于2023年的30万元左右。

我又查找相关资料，找到了一份关于1973年商品价格：

时令蔬菜是4分至5分一斤、猪肉是5角至1元一斤、鸡蛋是7角5分一打、米是1角7分一斤（此数据来自于1973年的《新闻周刊》和《时代》相关报道）

按照1973年一斤猪肉1元钱计算，1200元可以购买1200斤猪肉。

也就是说在1973年的时候，1200元相当于1200斤猪肉。

而存款44年后获得的本息是2688.4元，按照现在超市盒装猪肉价格计算一斤猪肉的价格在41元。（截图信息：2023年某知名超市送货平台价格）

那么，这2688元只能购买65斤猪肉。

也就是说，这1200元存放银行44年，虽然利息达到了本金的45%，可从货币购买力的角度看，货币的购买力在44年间至少贬值了30倍。

其实，过去也好，现在也罢，从来都不是物品变得更贵，而是“钱”变得越来越不值钱了。

所以，「买房为什么是最对的选择？」

因为房子下跌的底线很明确，但房子上涨却没有上限，因为GDP增速、M2的印钞速度、CPI通胀率只有涨，没有跌！

所以，在一个“跌，又跌不下去”，涨又没有限制的”空间里“，一定是尽早选择，才是利益最大化的！

不管楼市涨跌，购房者都需要按揭贷款，那么该怎么理解按揭这种负债行为呢，毕竟中产阶层是脆弱的群体，具体可以看文章《》

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最后，简单说几点。

1、未来是什么？

当然，谁能保证房子每年增值10%？

没人可以保证。

但我们都知道，无论房子涨跌，三种趋势永恒不变，就是：

「现代货币就是无锚货币，超发是必然」、「房租上涨是必然」、「长周期，核心资产上涨是必然」

所以，再一次回看今天文章的观点：「买房为什么是最对的选择？」

因为只有买房这一个选择，因为投资渠道太窄了！

或者说，面对货币超发、租金上涨、核心资产价格上涨的趋势，除了买房没有第二个优化选择。

不管楼市涨跌，购房者都需要按揭贷款，那么该怎么理解按揭这种负债行为呢，毕竟中产阶层是脆弱的群体，具体可以看文章《》

2、角度不同

一根棍子插入河水之中，鸟儿看到的棍子是笔直的，而青蛙看到的棍子却是弯的。

同样一根棍子为什么会产生如此大的差别？

因为鸟儿与青蛙所处的环境不同。

正因为环境不同，认识事物的角度也各不相同。

鸟儿生活在空中，看到的棍子没有受到外力影响，看到的棍子是直的。

而青蛙生活在水里，光在水中产生了折射，青蛙看到的棍子就是弯的。

从鸟和青蛙生存的环境看，他们看到的棍子都是真实的。

买房这个事情，尤是如此

老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！

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