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新政落地,这房子到底要不要买?

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从成交数据看,政策落地之后,成交量已经上涨!

至于上涨多少,没有到月底,无法知晓当月数据。

不过,部分城市的日成交和周成交已经上涨!


比如千年寒冰的深圳。

政策落地之后,日成交量已经到达300套,这意味着如果保持这个成交量,深圳月均成交量将超过荣枯线到达8000套以上!

那么,在这种情况下,所有购房者都会关心一个问题:

“这轮救市会不会像之前一样,热度保持1个月到2个月,然后成交量就回落呢?”

我先说结果:一定会震荡,但结果一定是螺旋式上扬!

换句话说,这轮楼市能否止跌,能否让成交量保持攀升,最关键的点就是:收购商品房做保障房的速度、资金在多长时间内释放!

不过呢,今天的文章不分析政策力度,而是想告诉大家:从2008年到2015年,从三道红线到今天国资收购房子,大家应该看懂底层逻辑了吧?

从来就没有什么房价如葱,更不会有所谓的腰斩。

这轮周期成交量由高峰期的18万亿下跌至11万亿,下跌幅度巨大,可全国房地产均价的跌幅还没有超过10%。

所以,不要期望房子将能跌到你的收入水平,更不要幻象“等着房价在跌跌,我再购买的假设”。

因为在你以为“这次不一样”的时候,大规模的救市政策就已经落地,等你还在犹豫的时候,开发商已经开始准备涨价!

所以,我想告诉大家:在中国,买房一定是最正确的选择!

01

第一点:房子价格一定会涨!

这个维度,以日本举例最恰当,也最真实!

1)核心资产必涨

日本从1991年之后,经历了繁荣-衰退-楼市暴跌,但到今天,日本东京的公寓价格已经高于1991年崩盘之前。

近十年,日本房价更是一路上扬。


(2)租金必涨

关于日本房租上涨这个事情,我从两个维度,给大家做个呈现。

第一个维度的就是日本三大房企的经营收入。

日本三大房企,其经营收入的结构变成了70%非销售业务,30%来自房屋销售。

以三井房地产为例。

我没找到最新数据,下图虽然是2017年的数据,但大家可以清楚的看到,租赁收入占比达到31%,这相当于日本三井非销售业务收入的50%


第二个维度就是租金走势。

先说日本住宅的租金——


关于日本租金连年上涨的数据非常多,为了让大家看清楚,我再给大家呈现一些数据。

比如,住宅租金价格。

——日本不动产经济研究所发布的日本房产数据显示,整个东京圈的二手房每平米租金环比上涨0.5%,租金均价为3,333日元/㎡(约合人民币166元/㎡)。

而东京核心区域的租金更贵,租金均价为3,742日元/㎡(约合人民币186元/㎡)。

其实不仅是东京圈,日本主要城市的公寓的价格都保持震荡上扬的趋势。


再比如商办租金。

日本经历消失的30年,房地产规模萎缩,房价经历了漫长的攀升,但商办类产品的租金多年保持上涨。

「大阪」——


「东京」——


文章至此,回归前文的问题:日本这块石头带给我们什么经验?对我们的启示又是什么?

我想,无非一句话:居住维度的支出,不论租赁还是购买,随着时间的推移都会上涨。

是的,日本经历了消失的30年。

但从2023年开始,日本东京圈住宅价格就涨至1991崩盘之前。

是的,日本年轻人都不买房。

从日本总务省公布的数据看,日本东京都,出租房占整体住宅数量的比例为49.1%,接近一半

但正因为租赁比例如此之高,这租金就一直上涨。

再看今天的文章观点:「买房为什么是最对的选择?」

因为如果你认为“我们也会像日本一样”,经历消失的30年,那么我们可预见的未来就是核心资产必涨、租金必涨。

所以,就算这轮救市势必,就算房价暴跌,从居住角度看,居住成本也不会因为房价降低而减少。

如果你认为“我们不会像日本一样”,那么按照我们2008年、2015年楼市的行情,2022至今这轮楼市行情终究还是要涨回来的。

所以,「买房为什么是最对的选择?」

因为租房的成本会越来越高,关于这种趋势,看这篇文章《》

因为成交量可以下跌,可以由18万亿将至11万亿,跌幅可以达到40%,但房价却不能暴跌,因为宁可有价无市,也必须保证面粉!


所以,如果看穿这些,对于自住客户而言,又有什么可纠结的呢?

其实,纠结来、纠结去,无非希望价格能便宜点,可无论是过去的历史,还是其他国家的发展规律,这房子最终都是涨啊!

该怎么理解按揭这种负债行为呢,毕竟中产阶层是脆弱的群体,具体可以看文章

02

如果你是我的老朋友,一定会知道,咱们今年的GDP增速目标是5%,通货膨胀指标CPI是3%。

那么,该怎么看这些经济数据指标,这些经济数据指标和房子又有什么关系呢?

文章到这里,给大家分享一个逻辑:中性货币政策!

也就是说,要想经济繁荣,人人都能涨工资,这印钱的速度就必须大于经济增长的速度!

换句话说:M2增速,必须大于GDP增速!

比如咱们的GDP 目标是100万亿,我们的GDP增速是5%,那么我们印钱的速度就一定要超过105万亿!

而通胀率又扮演什么角色?

印钞的数量=经济增长率+通胀率

也就是说,如果经济增速是5%,通胀率是3%,那么印钞的速度就不能低于两者之和!

所以,我们过去20年的GDP平均增速是9.5%,通货膨胀率为2.5%,城市化率在1.5%到2%,房价在过去20年增速就是13%左右!

大家要明白,房子的价格,本身就是M2、GDP、CPI的折射。

更重要的是:

我们生活在一个“唯GDP论的宏大叙事逻辑”中。

所以,我们的GDP、CPI通货膨胀率是不可能“为负”的;

所以,在这样的背景下,只存在房子周期性的波动,但长周期永远震荡上扬!

文章至此,我还是要把常举的例子,再给大家讲述一次。

陈女士在1973年把1200元存入银行,44年后连本带息拿回了2688.4元。


那么,陈女士这个做法到底是亏还是赚呢?

我给大家算几笔帐就清楚了。

第一笔账:在1973年的1200元相当于现在的多少钱?

我查了早期的新闻报道,彼时的产业工人平均工资是60元人民币/月。

我又问了下父母,让他们回忆一下1973年的时候,大概的工资水平。

他们说在1973年能拿到60元/月的工资,职业都是医生或者教授,算是很高的收入。

他们记忆中,当时的普通工人一个月的工资大概在20元/月——30元/月。

那么,按普通工人的工资比例推算,1200元➗ 20元等于60个月的工资。

而我们现在的工资按一线城市毕业生入门最低工资5000元计算,60个月等于30万。

也就是说,在1973年的1200元约等于2023年的30万元左右。

我又查找相关资料,找到了一份关于1973年商品价格:

时令蔬菜是4分至5分一斤、猪肉是5角至1元一斤、鸡蛋是7角5分一打、米是1角7分一斤(此数据来自于1973年的《新闻周刊》和《时代》相关报道)

按照1973年一斤猪肉1元钱计算,1200元可以购买1200斤猪肉。

也就是说在1973年的时候,1200元相当于1200斤猪肉。

而存款44年后获得的本息是2688.4元,按照现在超市盒装猪肉价格计算一斤猪肉的价格在41元。(截图信息:2023年某知名超市送货平台价格)


那么,这2688元只能购买65斤猪肉。

也就是说,这1200元存放银行44年,虽然利息达到了本金的45%,可从货币购买力的角度看,货币的购买力在44年间至少贬值了30倍。

其实,过去也好,现在也罢,从来都不是物品变得更贵,而是“钱”变得越来越不值钱了。

所以,「买房为什么是最对的选择?」

因为房子下跌的底线很明确,但房子上涨却没有上限,因为GDP增速、M2的印钞速度、CPI通胀率只有涨,没有跌!

所以,在一个“跌,又跌不下去”,涨又没有限制的”空间里“,一定是尽早选择,才是利益最大化的!

不管楼市涨跌,购房者都需要按揭贷款,那么该怎么理解按揭这种负债行为呢,毕竟中产阶层是脆弱的群体,具体可以看文章

03

最后,简单说几点。

1、未来是什么?

当然,谁能保证房子每年增值10%?

没人可以保证。

但我们都知道,无论房子涨跌,三种趋势永恒不变,就是:

「现代货币就是无锚货币,超发是必然」房租上涨是必然」、「长周期,核心资产上涨是必然」

所以,再一次回看今天文章的观点:「买房为什么是最对的选择?」

因为只有买房这一个选择,因为投资渠道太窄了!

或者说,面对货币超发、租金上涨、核心资产价格上涨的趋势,除了买房没有第二个优化选择。

不管楼市涨跌,购房者都需要按揭贷款,那么该怎么理解按揭这种负债行为呢,毕竟中产阶层是脆弱的群体,具体可以看文章

2、角度不同

一根棍子插入河水之中,鸟儿看到的棍子是笔直的,而青蛙看到的棍子却是弯的。

同样一根棍子为什么会产生如此大的差别?

因为鸟儿与青蛙所处的环境不同。

正因为环境不同,认识事物的角度也各不相同。

鸟儿生活在空中,看到的棍子没有受到外力影响,看到的棍子是直的。

而青蛙生活在水里,光在水中产生了折射,青蛙看到的棍子就是弯的。

从鸟和青蛙生存的环境看,他们看到的棍子都是真实的。

买房这个事情,尤是如此


老实做人,踏实写文,不鼓吹,不煽动,让你明白房产这回事!

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