一万亿国债救楼市，去库存成最紧要的事

这几天可以说楼市是非常热闹了，因为现在已经有劲爆的通知传出来了，央妈已经宣布设立保障性住房再贷款，激励引导金融机构支持地方国有企业已合理价格收购已建成未出售的商品房用作保障性用房。

这个消息出来后，市场可以说瞬间打了个鸡血一样，股市也开始不断骚动了。因为其实之前已经有过类似的操作了，当然规模没有像这次的这么大。比如在两年前，济南国资就宣布了将在全市收购3000套商品房，用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金。而另外的徐州和苏州也都有房企和国资下场收房的操作，当然收房后有的是指定了要买相应房企的新房，还有的则是要买国资指定的新房。

而在2023年，央妈在济南、郑州等城市就已经设置了1000亿元租赁住房贷款支持计划，也是专门设立的结构性货币政策工具，支持住房租赁经营主体收购存量住房，市场化盘活存量房屋，而且杭州临安也在前几天发文宣布了要收购一批商品住房用作公共租赁住房，房源面积原则不超过10000平方米，条件为现房或一年内具备交付条件的期房。所以其实国资下场收房已经不是第一次这样操作了，而这次为何影响力和影响热度会不同于过往呢。

因为之前的体量可以说是比较小的，而且几乎都是小打小闹试点而已，包括以旧换新，跟现在的新房库存和去化相比，效果可以说完全没达到，因为房企现在还是热锅上的蚂蚁，资金流的回流是生死存亡的事情，就像前几天的华南五虎之一的雅居乐，也第一次陷入到了债务危机和暴雷的漩涡中了，而数据显示，全国商品房库存约7.5亿平方米，已经连续三个月超过2015年历史高位，其中住宅近4亿平方米，同比增长约24%。

而一线去化超19个月，二线超21个月，三线更是33个月，可以说基本都超过了去化的安全线了，要知道，现在去化超36个月的城市已经不被允许继续卖地了。所以现在如果地方要下场去收这些存量房，那必须要投入过往难以想象的资金量才足够，因为咱们如果按全国房价的均价1万元一平来计算的话，要把现有的存量新房库存收购完的话，就要花上7.5万亿的资金，所以1万亿的特别国债肯定还是不够的，而地方肯定也是拿不出这么多的钱，只有依靠央妈来发债了，所以咱们判断后续的国债可能会是持续性的操作，而且时间还会继续延长，目前准备发行的最长是50年，相信已经颠覆很多人的认知的。

而这么大的收购操作如果落地，确实可以改变当前的供需关系，因为供大于求的现状短期内如果没有外力影响很难改变，而房企如果能通过地方收购也能在短期获得不少的现金流去缓解债务的压力和保交楼，当然最终的收购价格会是市场价的8折、7折还是6折就不得而知了，只是把房企当下的债务转移成未来几十年的国债慢慢消化，对软着陆和保障风险方面还是个不错的选择。

当然，现在用大量资金去收购存量房也是一把双刃剑，首先就是地方的债务压力会再度的增大，因为就算是用国债的资金去收购的话，也是要付出利息的，而收回来的房子肯定不会再卖了，而是要做保障房进行出租获利，而付出利息大概率要高过租金的回报率，因为这种长租的操作其他房企已经尝试过了，如果不玩上市的套路，很难纯粹的依靠租金获取真正的利润回报，而无形中也会提高了国家整体的债务率，虽然目前还是安全的；

其次，收购的这些存量房多数都是刚需性的用房以及地段和位置相对不太好的产品，这也会对市场上的二手房和个人业主的出租产生比较明显的影响，因为这种保障房如果套数增加，而且有公家做背书，那租赁成本和稳定性肯定会高于市场上的普通商品房，那对很多在买房和不买房之间犹豫徘徊的刚需来说，那肯定会更倾向于租房了，因为租房成本低，买房风险大；另外收购完存量新房后，地方的土地财政收入是否要调整也还没有定论。因为地方还得继续靠卖地获取收入，而很多房企在卖完存量房活下去之后，可能也就不会继续土拍了，或者说多数城市的土拍都将更加冷清了，后续的土地库存和土拍的库存将是摆在不远处的课题，只要地方还是依赖土地财政，这个根源就绕不过去。

而前几年居民杠杆率到达63%的时候就加不上去了，人口净减少也已经持续了两年时间了，楼市大涨的空间和预期确实没有太大的空间。只有少数核心城市和稀缺的区域还有结构性上扬的可能性存在，多数城市的房价基本已经明牌了，而且会上涨的城市和小区现在普通人也很难上车，一个是收入的稳定性强不强，另一个则是首付的第一桶金很难存够。

而且现在一线还是在挤牙膏似的出政策，而国资来收购存量房可以说是稳楼市的一环，现在就是要吸引更多人新人入市接盘，包括现在各地利率下限的限制取消，公积金贷款利率的继续下调等等，后续不会走楼市重新普涨和暴涨去拉动购房需求的老路了，从目前来看，三限的传统救市操作基本就快要全部解除了，如果广州也完全松绑限购的话，其他一线的继续放开也就会更加快一些，而4月最新的定调就是要全力去库存，想尽一切办法去掉现在的新房库存，收购商品房无疑就是效率最快的动作，也符合前期的定调。

而规模和适用的房企还要进一步的再观察，毕竟，真实的客户才是真正去库存的根源，如果土拍是地方，房企建完房子，然后又由国资把房子收回去了，那就是三角转手了，相当于最终还是地方买下了自己的土地而已，这样的GDP增长恐怕不是地方希望看到的，因为百强房企的销量在今年已经下跌比较明显了，房企要活下去才能有希望，不然二手的以价换量也在冲击新房的市场，地方不希望价格下滑太多，只能通过减少土地供应、新房回购等操作稳住新房市场和土拍市场了，而房企后续会怎么选择，客户会如何抉择，需要市场进行检验和答复，子弹正在飞起来，我们要保持好定力。