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融创西安遭遇“小麻烦”:业主维权仓储间交付

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你曾留意过小区的人防工程使用情况吗?

近日,有家住西安高新区融创星美御项目的业主反映,小区地下人防工程空间去年8月开始对业主售卖使用权,作为“小仓库”用途,大多不超10㎡,且价格不低,每平方米价格约1万元。

但如今,交了钱的业主仍未等到交付。

《每日经济新闻》记者前往现场,发现此事并非单纯“缺钱”,在这个曾由融创一手打造的小区,由于融创地产与物业间拆分上市、财务分家,出现了双方因手续不全、沟通不畅而影响动工的情况……

曾约定去年年底交付

资料显示,融创星美御项目位于西安高新区CBD核心区域,丈八四路与锦业一路交汇处,开发商为西安海天投资控股有限责任公司(以下简称:海天投资),主要为高端洋房及高层住宅,安居客APP显示,项目已于2020年竣工。


本次涉及维权的是小区负二层人防空间使用权,该空间主要用途为储物间,通过将地下空间分隔成独立的数十个小“仓库”,按需将使用权租赁给小区业主,每平米约1万元上下,单个“储物间”价格在3万-15万元左右不等,据业主统计,总共租金或超过200万元。

根据业主向记者提供的合同及聊天截图显示,2023年8月,销售人员开始向小区业主出售“储物间”,合同显示,约定交付时间为2023年12月31日,甚至有业主表示,当时销售人员口头承诺为2023年10月交付。

但截至目前,该人防空间分割而来的“储物间”仍未交付,也未开始动工隔墙。

“我们报警到派出所后,才知道小区一共有28户(租户)。”5月15日,在派出所调解下,相关负责人再次承诺:一、5月30日前,完成储物间合同双方签订事项,并将合同返还业主。二、6月30日前,完成项目人防备案并开始施工,如无法兑现承诺,将给业主退还房款。

值得注意的是,该负责人似乎并非开发商海天投资员工,也非小区物业人员,而是来自融创西安另一项目负责人,以受海天投资委托名义前来处理此事。

根据转账记录,上述租金被要求转账给同样非开发商,也非物业的西北融创晟达(陕西)控股集团有限公司(以下简称:融创晟达),而签订合同时的甲方却为海天投资。


企查查显示,收款方融创晟达、物业方均在融创旗下,但海天投资则在2023年6月8日发生股权变动,融创系将99.87%股权转让给海南恒泽臻润地产控股有限公司,实际控制人变更为郁鹏,海天投资已非融创旗下公司。

原因是尚未备案?

对于业主而言,付钱自然是希望交货,对于开发者而言,该项目施工成本并不高,施工后百万租金即可落袋为安,显然有利可图。

利益冲突并不复杂,为何落得如此局面?

实际上,人防空间改造成仓储空间出租售卖,历来较为“灰色”,根据西安市发布的《人民防空工程平时开发利用备案登记办法》,人防工程平时开发利用实行备案登记制度,也即需要类似《人防工程使用证》的手续后才可开发利用,且常有业主对人防空间商用不满。

此前,就有诸多报道曾反映开发商或物业违规无证售卖人防空间使用权,还有不少业主以担心存储危险品、害怕小区人员流动复杂等原因“举报”手续齐全的商用人防空间。

例如,2023年6月领导留言板上就有人反映,西安市高新区某小区地下车库人防区域被划分成一间间小房子,安装了防盗门,请领导协助解决此问题。

彼时,西安高新管委会回复称:国家鼓励人防工程平时使(利)用,发挥平时经济效益,平时由投资者使用管理,可以实行有偿使用,收益归投资者所有,符合人防相关法律法规即可。

至于融创星美御项目为何迟迟不动工,小区物业曾表示,“储物间”需要走备案手续后才能动工,如果地产方无证动工,后续被投诉拆除受损失的还是业主。


但一些维权业主对此并不认可,其表示,目前人防空间备案并不困难,主要原因是融创资金紧张,以及融创物业与地产方的利益纠葛等导致,“购买时的一次性租金是大头,都被地产方拿走了,后续物业费对于物业方来说收益不大,所以没什么动力去推。”

记者前往融创星美御物业办时,物业人士也表示:“储藏间从头到尾是地产售卖的,物业没有参与过任何工作,具体卖了多少,卖给谁,物业是一概不清楚,我们虽然都属于融创旗下,但地产跟物业两个都是独立上市的企业,说白了这两个是分开的。”

融创地产方人士向记者表示,动工进展慢应该属于我们内部问题,可能有各方的顾虑,沟通的有点问题。我们在执行层面可能会有一些意见冲突之类的,但是肯定是以服务业主的这种利益优先,跟业主承诺的这些肯定会做到,像5月底给手续以及6月30号完成不了会给大家退费之类的。

融创的“危局”与“自救”

目前,融创旗下有两家上市公司,一为主营地产开发的融创中国(01918.HK),二为物业服务的融创服务(01516.HK),后者被前者于2020年拆分上市。

眼下,高周转的地产公司陷入危机,“挣慢钱”、搞服务的物业维持稳定是业内常态,融创也不例外。

2023年,融创服务营收70.09亿元,同比下降1.64%,公司拥有人核心净利润7.9亿元,同比增长3%,经营性净现金流8.6亿元,较2022年增长12.5亿元,较为稳定。

而融创中国则还在流动性危机中寻求化债,2023年业绩报告显示,公司2023年全年营收1542.3亿元,同比增长59.4%;公司拥有人应占亏损约为79.7亿元,同比减少约71.2%;有息负债2778.3亿元,比2022年减少205.9亿元,负债有所降低。

本次“储藏室”收款方融创晟达的母公司——融创房地产集团有限公司情况也不容乐观,企查查显示,公司现存694条被执行人信息,被执行总金额超221亿元,还有多条限制消费令、失信被执行人和终本案件信息。

此外,海天投资虽然已经“转手”,但仍然涉及诸多司法案件,企查查显示,公司被执行总金额141.62万元,存在9条限制高消费记录,涉案总金额 266.33 万元,公司法人亦被限高。


图片来源:企查查

但同时,融创也正在积极自救。

先是融创中国,2023年11月,其完成了900亿元境内外债务重组,成为当年首家重组成功的大型房企。这让融创暂时“喘了口气”,但资金压力并未完全消除,融创还在通过剥离自身资产的方式获取现金,且有配套贷款持续落地。

落地至西安各个项目,据融创西北区域官微消息,2023年3月31日,西安海逸长洲与以工商银行牵头的2家银行(民生银行、秦农银行)组成的银团达成融资合作,本次配套贷款总金额合计7.83亿元。同日,西安融创东方宸院获得建设银行陕西境内首笔“保交楼”配套贷款1.5亿元的投放落地。

至于融创星美御,在业主多种渠道维权下,似乎也有好消息传来,据业主反映,5月18日下午,融创地产方到达现场,经过和融创物业电话沟通,初步商定5月19日开始进场放线,准备施工。

5月19日,施工人员在现场勘查后认为,由于楼盘已经入住,地库停放车辆较多,一些“储物间”施工难度大,业主称“融创方相关人士表示,对此将积极协调,不具备施工条件的要不换地方,要不就退钱。”

至于此前颇为“关键”的备案证怎么办,业主称,融创物业和地产相关负责人向他们表示,可以边施工边申请备案……

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