旧改征收加速！深圳城市更新项目行政征收大盘点！

2024年以来，深圳拆除重建类城市更新项目已有8个项目实施推进房屋征收，涉及龙华、大鹏、盐田、坪山及南山5个区，其中龙华区数量最多（3个），项目改造类型集中于城中村、旧住宅改造项目，具体项目信息如下：

2024年以来深圳城市更新启动房屋征收程序项目信息统计

罗湖木头龙城市更新项目是深圳首个启动“零星房屋征收”城市更新项目，项目从计划立项至实施主体公示拉锯长达10年之久，2019年8月8日启动“零星房屋征收”程序以来，耗时2个月，既确认益田集团为实施主体。2021年12月24日益田御龙天地正式开盘，开盘当天销售了367套房，去化超7成。

罗湖木头龙城市更新项目“零星征收”历程梳理图

在罗湖木头龙城市更新项目实施经验之下，为了更好地规范深圳拆除重建类城市更新项目的搬迁补偿工作推进实施，2021年深圳发布了全国首个地方性城市更新法规《深圳经济特区城市更新条例》。《更新条例》明确提出，旧住宅区、合法住宅及住宅类历史违建部分满足条件，可实施房屋征收：

深圳市房屋征收全流程图

《更新条例》实施的3年多的时间里，深圳市已有15个城市更新项目启动了征收相关工作，涉及罗湖、大鹏、盐田、坪山、南山及福田6个区。其中已推进实施主体确认项目共计3个项目，均位于罗湖区，具体项目信息如下：

《更新条例》发布后深圳启动房屋征收城市更新项目统计表

虽已有多个城市更新项目顺利开展了房屋征收相关工作，但从全市城市更新项目实施推进来看，任务仍是艰巨。根据广东合一城市更新研究院统计，截至2024年5月份，全市拆除重建类城市更新项目已计划立项共计1040个，取得实施主体公示项目共计534个，意味着仍有506个暂未取得实施主体公示，计划实施率仅49%。值得注意的是，截至2024年5月，全市已计划清退拆除重建类城市更新项目共计18个，但仍超180个项目正处于计划失效期，暂未清退出计划。

深圳市各区拆除重建类城市更新项目实施统计图

鉴于全市拆除重建类城市更新项目实际实施推进情况，深圳存量城市更新项目消化任务仍是艰巨。2024年5月7日，深圳市人民政府办公厅关于印发《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》，明确深圳城中村改造实现一二级分离，即政府委托合作单位参与土地一级整理，后期政府收储净地出让给市场主体，且搬迁补偿标准为政府主导编制。目前第一批城中村试点项目正推进实施中，处于前期研究及意愿征集阶段。另，深圳正拟定低效用地再开发新政，试点范围内效仿城中村一二级分离改造模式，试点范围外可按现有存量改造路径推进实施。可见，未来深圳旧改模式将由市场运作转变至政府主导，将分类制定全市统一的搬迁补偿标准，利于推动城市更新项目搬迁补偿工作实施。

过往市场化模式下，城市更新补偿标准由市场主体与被搬迁人自主谈判，更考验的是市场主体资金实力及操盘能力，但在现行低迷房地产市场行情之下，难以为继。且从存量城市更新项目实施效果来看，计划实施率不高，势必要作出改变。未来在政府主导的旧改模式之下，或存在一定阻碍，如未及被搬迁人高预期导致项目推进受阻、缺乏市场活力等。但从大方针来看，政府就是要提高实施率，确保项目落地实施，加快保障性住房供应及建设，推进住房结构改革，落实完善公配设施等。

撰稿人：陈建塔、叶睿凡

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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