城投“下场”收购存量住房

本报记者 石健 北京报道

2024年以来，在“以旧换新”政策背景之下，城投收购存量住房成为常态。

《中国经营报》记者不完全统计，截至目前，已经有几十个大中城市城投公司进行存量住房收购工作。在多位城投公司相关业务人士看来，“以旧换新”的背后，是因为城投公司有着成熟的保障房、租赁房等“投融建管营”的经验，随着城投公司“下场”，将有助于存量住房收购工作，同时也会行之有效地盘活住房存量资产，实现多方共赢。

市场新角色

“其实‘以旧换新’的工作我们2023年就在做”，提到住房“以旧换新”，东部省份一位地产中介对记者说：“去年主要是两方在主导，一是地产中介，中介的主要工作就是通过收购或代理等形式协助产权人卖旧房，协助购房人联络房企购置新房。二是房企，房企直接收购产权人旧房，向购房人售卖新房，旧房评估价格可抵消部分新房款。但是，今年以来，各地的城投公司开始参与进来，形成收购存量住房新的市场格局。”

2024年4月30日，中央政治局会议提到“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”，正是基于政策和实际需要，城投公司开始纷纷“下场”收购存量住房。

记者注意到，随着城投新角色的加入，城投收购存量住房并没有区域性的“先行先试”，而是呈现“多点开花”的局面。在开展“以旧换新”的几十个大中城市中，既有经济较为发达的东部沿海城投公司，又有正在崛起的中部地区城投公司。

2024年3月，安徽宣城两家城投公司发布商品房“以旧换新”公告，居民可以用宣城市主城区规定区域内的“旧房”来换这两家国企开发建设的多个小区的“新房”；江苏江阴一家城投公司发布商品房“以旧换新”公告，推出在售商品房“以旧换新”业务；2024年4月，郑州市住房保障和房地产管理局等部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，明确郑州某家城投公司收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房；四川宜宾提出要探索建立国企收购二手房或者存量商品房作为保障性租赁房的机制，目标是到2027年宜宾要用国企收购二手房或存量商品房的形式，筹集保障性租赁住房10000套以上；2024年5月，福建漳州住建局、财政局、国资委联合印发了《漳州市区家庭住房“以旧换新”实施方案》，明确国企作为运营主体，购买未能成功“卖旧”的符合条件的存量住房作为保障性租赁住房进行运营管理。

对于为什么城投公司要参与收购存量住房业务，方达咨询研究院相关研究人员对记者表示，这与此前中央出台的多项盘活存量资产政策相关。

2022年5月，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号文），明确保障性租赁住房属于存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，需要重点盘活；2023年8月，国务院审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号文），提出了一系列重要措施，旨在促进保障性住房建设和供应，以满足改善性住房需求；2024年3月，国务院印发《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》（国发〔2024〕7号文），鼓励各地通过设备更新和以旧换新的形式促进投资和消费。

在多位地方国资相关人士看来，城投公司“下场”参与收购存量住房，更有经验可循。辽宁一位地方国资委人士告诉记者，近一两年来，多地城投公司承担了“保教楼”业务，从“保教楼”的施工建设到后期销售，城投公司已经形成了比较成熟的业务模式，甚至有些城投公司已经成为地方商品房开发的“主力军”，基于以上经验，城投公司参与收购存量住房，将有助于大批量库存消化，实现资金回笼。

记者注意到，除了有收购的经验优势之外，在资金方面，城投公司也存在优势。2023年1月，中国人民银行发布的《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》并设立千亿资金，用于引导商业银行为重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市收购存量住房用作保障性租赁住房提供资金支持。

2024年1月，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，明确商业银行可按照市场化原则发放住房租赁团体购房贷款，支持企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，支持专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营。所以说城投公司收购资金主要为中国人民银行引导商业银行提供的贷款支持。其中，青岛采取的方式为地方国企收购房源所需资金的20%为自有资金，剩下80%为央行贷款。

打通置换链条

在多位从事保障房建设的城投公司业务人员看来，参与存量住房收购将对于保障房建设起到事半功倍的作用。其中，河北一家城投公司旗下从事保障房建设的子公司负责人告诉记者，目前，很多地区都在开展“抢人计划”，吸纳人才的关键在于能否配齐人才公寓。“面对大量的人才公寓开工建设，如果都是平地而起的话，将会大大地增加建设施工成本，但是如果能够通过收购二手房，然后对二手房加以改造建设，将会极大地降低成本。”

在该负责人看来，降低施工成本还并非最重要的因素，“成熟的周边配套建设，才是关键。对于一个地产小区来说，光有优质的住宅是不够的，还需要有完善的区域组团和功能配套，一般二手房周边都有完善的商业区、学校和医院等，周边成熟的配套设施将会大幅缩减建设周期。”

值得注意的是，将二手房用作租赁住房，能够为城投公司带来稳定现金流。城投公司收购大量存量住房后，可以积极开展住房租赁业务。业内人士普遍认为，该业务稳定，现金流好，同时对于发行债券、Reits等都有帮助，受到资本市场青睐。在城投公司市场化、产业化转型的背景下，不失为好的业务方向。

记者注意到，城投公司开展存量住房“以旧换新”，将会有利于打通一手、二手住房置换链条，适度激活房地产购买市场。与此同时，记者通过走访发现，河北、辽宁等开展存量住房收购的区域，家装、建材等市场也有回暖趋势，通过“以旧换新”将会带动房地产上下游产业链的健康发展。

采访中，不少正在考虑置换住房的消费者认为，住房不同于汽车、家电等消费品，房产相对价值高，流通难度大，如果置换新房将优先考虑城投公司主导的项目。对此，方达咨询研究院研究员亦认为，城投类国企近似于地方行政部门，方便协调房管、住建、自规等相关部门尽快完成“以旧换新”手续。最后，城投类国企收购，有着天然的政府信用背书，在资金、质量、安全等方面较民企认可度更高，至少不会存在“烂尾”“跑路”等现象。

对于城投收购存量住房的流程有哪些，记者梳理发现，一般包括制定收购计划、发布房源“以旧换新”公告、旧房持有人登记注册、旧房持有人“以旧换新”洽谈、旧房价值评估、地方国企收购旧房、购置新房与办理过户手续等环节。

而在收购存量住房的价格方面，方达咨询研究院研究员认为，收购存量住房属于一种市场化的行为。因而，在开展收购和确定收购价格的时候，需要按照市场的交易规则来执行。一般而言，存量住房收购价格需要以评估价为依据。比如，郑州出台文件规定，委托专业房地产评估机构，对待收购二手住房进行价值评估并出具评估结果。而南京的做法，则是由收购方遴选信用好、业务强的评估机构，形成评估机构名单库，收购方与换购人共同从评估机构库中随机抽取三家评估机构，分别对拟收购的存量住房进行评估，取排序中间的评估值作为最终收购价格。

（编辑：何莎莎 审核：朱紫云 校对：刘军）