以为是个大利好，原来是可以多贷款了

1、刚刚推出的一系列重磅消息，算不算楼市利好？

算吧。如果说银行、房企这都算是组成楼市的一部分，这一系列消息首先是对银行金融机构、对房企形成了正向利好。

银行业绩扩表，房企借势卖楼，盘活库存产品、催动楼市沉淀购买力。

对于购房者而言，购房首付降低、贷款购房月供减少，这也算是利好。政策的基调还是鼓励你使用杠杆、鼓励你多贷款、鼓励你赶紧买房。

但是多用杠杆多贷款，对于每个个体而言就因人而异了，需要结合自身情况判断。小闲这两年以来一直坚持个人要降杠杆，未来两年依然坚持这个观点。

2、既然放开限购，房住不炒这个原则，是不是已经淡出了？

不是。房住不炒的源头在于遏制土地囤积、遏制金融资金大规模的、缺乏监控的流向房地产市场。目前对于房企的融资制约并没有放松，对于土地囤积的管制也没有收手，这在源头上还再发力抑制炒房。

虽然因城施策逐步放开限购，但是打掉了房地产的金融属性，降低了房地产的升值预期，提高了投资房地产的收益风险，这已经在很大程度上起到了遏制炒房的作用。

房住不炒，依然是核心、是关键、在继续。

3、为什么还要鼓励上杠杆购房？

因为当前的房价不宜再降了。对现有库存的去化面临着一个严重问题，就是以低于成本价售房去库存，虽然可以比较快速的汇聚资金，但是卖的越多后面的窟窿越大，越往后期清偿债务就越困难。

以低于成本价去库存卖房，一方面造成交付资金不足，一方面造成抵押物估值降低；对保交楼也产生很大不利影响。

所以想要维持现有价格多买房，增加资金流转速度，唯二的途径，一个是国家队下场收房，促进老旧房的卖房款流转进新房市场。另一个途径是降利率降和首付，推动更多购买力进入新房市场。

4、首付降低，买房就更容易了？

如果只降首付，是买房的门槛低了，但还贷压力大了。如果降首付的同时降贷款利率降月供，虽然也相应里的减轻了一点还贷压力，但是相应的包袱背负的更重了。

另外一个问题是，以前首付三成时，房价要下跌30%，购房者卖房才会血本无归，用卖房款还给银行自己最终两手空空。现在首付一成半了，房价只需要再降15%，就能让购房者达到两手空空的状态。

5、这一波政策对谁更利好？

显然是对最近心动准备上车的购房者，是一个机遇；对刚步入工作积蓄并不多，但是特别渴望有属于自己住所的年轻人，是极大的诱惑。

考虑到国家不可能真正推出纸面上的“零”利率。5月18日执行的公积金利率2.35%和2.85%这个利率，如果考虑到通货膨胀和货币贬值的因素，已经基本上等同于零利率了。

但是欲戴王冠，必承其重。想要吃这波利好，也就要相应承担可能存在的风险。

6、手里有一百万，是买房还是买超长期30年国债？

首先这个超长期国债是卖给人家金融机构的，暂时不对个人。如果真有对个人的超长期国债，那这个就看收益了。

国债是半年支付一次利息，你可以假设这笔钱不贷款买房的前提下，能买到什么样的房子，这房子按一年11个月计租能收回多少租金。与一年的国债收益两相比对一下，就能做出决定。

7、三连击的重磅政策之下，房会涨价吗？

楼市相比四五年前，一个巨大的变革就是，规模性的大气候，和普遍性的走势已经不存在了。

精细化细分市场，让日光盘与滞销盘同在，亏存房企与暴雷房企并存。这是另一个角度的秋水与长天一色，落霞共孤鹭齐飞。

大势让普通人资产升值的窗口期，已经关闭且成为历史。所以讨论整体的房价走势，没有意义。

不如选一个靠近城区、配套齐全、名企操盘的楼盘居住。过好防盗门里的小日子。

8、宝坻和南开先后强调小升初房户合一了，其他区域呢？

因城施策不断细化的升级版，就是因区施策，这一点已经很有端倪了，天津430限购政策的发布已经很明显，十个区分区调控区别对待，只要在购房区没有房子就算首套，你如果只在市区有房，有本事在环城远郊十个区同时买十套，都算首套。

所以各区对于房产户籍类政策，只在自行申报后上级批准，所以南开区的学籍政策必然会引起效仿。

教育资源的缺位不止南开一家，需要学籍户籍补漏的也不止南开一家，河西甚至河北河东红桥，对于本区房户合一要求，悬念只在于跟进的早晚，和给不给执行时间的缓冲区，这一点区别上。