中建玖合徘徊在亏损边缘

文/乐居财经 许淑敏

中建玖合倾注更多精力在于大型项目上面。

其与万科合作上海嘉定未来城市（理想之地）项目，总建筑面积约57.8万平方米；又收购了广州黄埔区文冲东城市更新项目34.3%股权，总占地面积约74.27万平方米。

这两个项目，都需要耗费大量金钱、时间、精力，无法在短期内获得收益。

尽管中建玖合在扩张、冲刺两年时间以后，正处于回收资金、维持运营的阶段，但它依然选择了大手笔投入新项目。

其本身的盈利压力、资金压力已不可忽视。

另一边，母公司中建二局，亦面临着负债高企、应收账款金额搞、存货占比高等多方面的压力。

盈利压力显现

步入2024年，中建玖合显得低调了不少。

自2021年更名以后，中建玖合动作颇多，扩储加快、销售加快，市场声量渐起。

尤其是在上海、北京市场，中建玖和不断加快发展的脚步。那两年，整个中建系在上海的拿地金额约240亿，而中建玖合就占了一半以上。

2022年，机构发布的房企拿地百强榜(权益金额)，中建玖合以131亿的拿地金额，位居中建各个工程局之首。

但随之，中建东孚、中建壹品拿地金额不断赶超。到了2024年1-4月，中建壹品新增土地货值262.9亿元，成为中建各个工程局之首，更占据行业拿地榜单TOP5的位置。

而中建玖合的高光时刻，却依然停留在凭运气拿下的北京朝阳区太阳宫地块、大兴西红门地块。

作为中建二局旗下负责房地产开发业务的平台，中建玖合所面临的内外压力颇大。

中建二局的债券报告当中提及，公司房地产开发业务依托“中建玖合”品牌，经营区域集中在北京、上海、广州等地区。在产品类型方面，公司以开发中高端住宅为主，并积极参与保障性住房项目开发。

报告显示，房地产开发业务被列入其他业务板块。

2023年，中建二局营业收入1975.25亿元，基本与上年度持平，毛利率为7.39%，较上年度的8.23%有所下跌。其中，其它业务营收83.82亿元，占总营收比例4.24%，毛利率也仅为8.2%，而上年度为9.12%。

要知道，2019年其它业务毛利率曾一度高达31.57%。

具体来看，2023年，中建二局房地产投资与开发业务收入为54.68亿元，同比增长8.7%，成本为50.8亿元，同比增长10%。

而中建二局的债券募集说明书显示，截至2022年末，中建玖合资产总额418.03亿元，负债总额348.07亿元，所有者权益总额69.96亿元。

2022年，中建玖合实现营业收入50.1亿元，净利润-1.46亿元，净利润为负主要系管理费用等支出较高所致。

按此推算，步入2023年，中建玖合可能继续出现亏损，具体数据仍有待披露。

可见，这两年，中建玖合本身的营收增长速度并不高，但成本增长较快且毛利率偏低，甚至仍未完全实现收益。

中建二局方面表示，随着现有项目建设稳步推进以及不断拓展新项目，房地产业务为公司贡献的现金流和利润将逐步增加，并将提升整体盈利水平。

从合同负债水平来看，截至2023年末，中建二局预售房产款为200亿元，期初余额为163.56亿元。

而2023年，中建玖合销售金额258.3亿元，位居行业第62名。

经营风险叠加

中建玖合靠着国资背景的中建二局，发展亦深受其影响。

某种程度上，中建二局所面临的风险，亦会传递至中建玖合。

首先是负债较高的风险。2021年-2023年末，中建二局合并财务报表的资产负债率分别为75.67%、79.88%和81.18%，负债总额分别为1075.25亿元、1315.51亿元和1442.54亿元，资产负债率较高，负债规模偏大。

正如报告所言，倘若销售市场或金融市场发生重大波动，中建二局得不到工程预付款、进度款及销售回款，则无法及时支付原材料款、结算款等，或将面临较大的资金支付压力。

截至2023年底，中建二局合并报表范围内有息债务余额335.11亿元，同比增长7.49%。 其中，一年内到期的有息债务为182.26亿元，占总有息负债比例54%，短期还债压力较大。

此外，中建二局存在较大规模的永续债风险。截至2023年底，中建二局其他权益工具合计73.19亿元元，主要是发行的永续中期票据及可续期公司债。未来，该类永续产品的兑付可能会对现金流及偿债能力产生一定影响。

另一方面，中建二局面临着应收账款的回收风险。

2021年-2023年，中建二局应收账款账面价值分别为167.05亿元、220.75亿元和200亿元。

该等应收账款主要为房屋建筑类应收账款，受房地产行业的景气程度影响较大。尤其是近期，房地产企业受政策限制较多，资金周转难度增加，若未来房地产市场走势继续受到政策干预，中建二局可能面临应收账款损失增加的风险。

债券报告显示，中建二局按欠款方归集的期末余额前五名分别为重庆融创华城、武汉十里新航置业、青岛融创游艇、吉林省筑居、北京辰星国际等，合计应收账款13.08亿元，占应收账款的比例为5.56%，坏账准备3.79亿元。

除了应收账款金额较高以外，中建二局存货账面金额也较大，且占比较高。

2021年-2023年，中建二局存货账面价值分别为288亿元、391.98亿元、425.52亿元，占总资产的比例分别为20.27%、23.80%、23.95%。

该等存货主要为房地产开发成本，占比较高主要是因为中建二局近年来发展迅速、业务规模扩大导致。

存货短期内无法变现、存货跌价等因素，都将对中建二局的资金周转和业务运营造成不利影响。