重回巅峰的武昌内环滨江

武昌万象城的打卡点 图源：HOT武汉

1800年前，武昌城沿长江而建。

1294年前，李白在此送别孟浩然。

115年前，武昌北站建成，全国南来北往的货物一度汇聚于此。

109年前，武昌第一纱厂（后称“国棉六厂”）在此开办。4年后，裕华纱厂（后改名为“国棉四厂”）在此筹建。‍‍‍

78年前，武昌车辆厂在此建厂，曾是全球第四的铁路冷藏车制造中心。‍‍‍

75年前的今天（1949年5月17日），“武昌市”解放。后来，武昌滨江片区是中国最大的纺织工业基地之一。‍

16年前，武昌滨江商务区启动建设，武昌在楚王当年的那个圈外，又画了一个圈。

等了1800年，武昌内环滨江终于等到复兴时刻。这一次，武昌内环滨江拿到的是“不鸣则已，一鸣惊人”的逆袭剧本。

明天（5月18日），武昌万象城将开业。从此，武昌有了自己的万象城。一座“城”，将带火一座城。‍‍

同一个城市，拥有两座万象城的城市，目前有三个：深圳、杭州与武汉。

罗湖深圳万象城与深圳湾万象城、杭州万象城与杭州城北万象城，均是当地商业的重量级IP。两座万象城，才能配得上大武汉。

这种“一城两座万象城”现象，是这座城市商业与经济的体现。2023年，武汉社会消费品零售总额7532亿元，同比增长8.6%。235家品牌首店，落户江城。

武昌万象城的开业，是武昌内环滨江崛起的标志事件，也是武汉内环滨江千年血脉的价值回归。武昌万象城之后，武汉SKP、龙湖清能滨江天街的开业，将再次刺激武昌内环的爆发。‍‍‍‍‍‍

未来，武昌内环滨江的豪宅房价，能追平二七滨江吗？

01

武汉，能容得下这些大商场吗？

完全可以容得下。

一座大武汉，长江两岸，两座万象城，就是最好的证明。

从全国范围看，北京、南京与上海都出现过单体商场，年销售额破200亿元。杭州与深圳，出现多个年销售额破100亿元的商场。

而武汉，除武商MALL外，其他高端商场的年销售25-40亿元之间。这些差距，也是武汉的高端商场的发展空间。

“北上深杭武”，武汉极有可能是中国商业“第五城”。

很长时间，武汉的商业格局是，江北强，江南弱。在武昌的商圈里，街道口、中南路、楚河汉街、徐东大街位居前四。而今年是武昌的高端商场爆发年。

在中国城区经济高质量发展百强榜中，武昌区已连续4年领跑湖北。

2023年，武昌区全年实现社会消费品零售总额760亿元、增长11%，是武汉唯一保持两位数增长的中心城区。

2023年，武昌区区域经济总量突破1800亿元，迈向2000亿元，位居武汉中心城区第一，服务业增加值武汉第一。

2023年，武昌区排名湖北省2023年营商环境评价县市区第一。

以前，武昌人买奢侈品，要过江。如今，看江拍照打卡，追落日、逛公园，都可以到武昌万象城。据说，武昌万象城，有近500家商家入驻（点击以下视频，有更多实景）。

每层楼都有展厅，艺术首展逛不完。好逛、好拍、好玩、好吃，都在其间。

在武昌内环滨江的徐家棚板块，武昌万象城等7座商业旗舰扎堆。这个商业体量规模超过100万方，约是武广商圈商业体量的两倍，是武汉商业密度最高的区域。

这一板块的崛起，是武汉商业承载量的最好区域案例。

高端商业、高端商圈，是豪宅板块的标配条件之一。未来，武汉SKP、龙湖滨江天街、长江天地商业也将开业。

不久的将来，武汉高端商业格局会发生巨变：

左岸，国广+恒隆+武汉万象城+武汉天地；

右岸，武昌万象城+武汉SKP+梦时代+长江天地。

02

最近几年，二七滨江，一直力压武昌内环滨江。

两大滨江区，都是千亿级的投资规模。一个是“大工地”与住宅区，卖的是地段与预期，另一个是实景图与地标群，卖的是实景与生活。

二七滨江，商业仅有壹方北馆，与武汉天地、华发外滩首府、万科御玺滨江、绿城武汉黄浦湾等多个交付豪宅项目。

二七滨江，凭借武汉天地等众多豪宅业主，与“七一系”、“长春系”等优质学校，最近几年稳坐武汉第一豪宅区。

与二七滨江相比，武昌内环滨江是武昌老钱们的大本营。武昌内环滨江豪宅区的起源与历史，比二七滨江要早、要久。华润凤凰城、锦江国际城、蓝湾俊园；金都汉宫、万达中心、绿地海珀滨江等一批老牌豪宅。

△武昌内环滨江 图源网络

随着“武九”铁路北环线的拆除，武昌内环滨江的城市基建加速，武汉606、“长江之琴”、“江城之门”等超高层地标已建成或即将建成，武昌生态长廊雏形已现。

从住宅市场上看，二七滨江的豪宅群，价格年年上涨。从4万+、5万+、6万+，部分顶豪8万+。而武昌内环滨江，价格上涨较慢，中间有一次大回落。从3万+、4万+，极少数5万+。在楼市下行期，这两大滨江，均是武汉房价最抗跌、资产最保值区域。

今年1-4月，武汉顶豪TOP10榜单上，武汉长江中心，以48套，问鼎冠军。4月份，联投中心以11套的业绩，冲上顶豪TOP3。

△从联投中心看两江交汇

4-5月，联投中心的客户来访量持续上升。从某种意义上看，联投中心的热销，是武昌内环滨江顶豪价值认同后的爆发。

最近两周，二七滨江、汉口内环滨江、沙湖等板块多个豪宅项目团队，前往该项目踩盘取经，更有黄石、监利、襄阳等周边城市的房企负责人前来探盘。

1-4月，武昌内环滨江的豪宅业绩飘红。国铁城投国樾滨江、城投武汉印等持续热销。

武昌内环滨江，长江中心、联投中心、联投滨江的新项目、武汉101等很能打的豪宅队友越来越多。如果再引入几所名校，那就更完美。千万级顶豪、单价10万+，这些豪宅现象将不再是二七滨江特有。

登高望远天地阔。今后，武昌人买顶豪也不用过江。

03

16年前，一家总部上海的房企负责人。

他看过武昌滨江的地后说，这里是武汉的“陆家嘴”。这片土地上，将出现像陆家嘴“三件套”一样的超高层地标。

5年前，深圳某房企大佬。

他对员工说，武昌内环滨江，是武汉的“深圳湾”。在这里，将有武汉最好的商场、最好的豪宅。

这两种“武汉版”说法，都与当事人的生活与工作背景有着密切关系。但可以肯定的是，这两位已经看见了武昌内环滨江的未来。

陆家嘴，全球金融中心；深圳湾，大湾区的超级总部基地。

按照这种产业逻辑，二七滨江像陆家嘴，武昌内环滨江更像深圳湾（点击以下视频，看武昌内环滨江实景）。这两大滨江商务区，将是武汉腾飞的两翼。

△武昌滨江商务区 武汉版深圳湾

一座滨江商务区的未来，主要看其产业布局、高端商业与高端人群数量。

二七滨江与武昌内环滨江的比拼，本质上是江岸与武昌的对垒，两地的金融产业与总部企业的比拼。从更高维度看，二七滨江，代表着武汉的金融野心，而武昌滨江，则代表湖北在长江经济带上的示范。

二七滨江，强在金融总部。泰康金融中心、周大福金融中心、国华人寿总部、新希望华中总部等；武昌内环滨江，长江沿线铁路集团总部、阿里华中总部、劲牌总部大厦、华电华中总部、南山集团华中总部等。

如今，武昌内环滨江，从积玉桥到长江二桥，一线滨江的住宅用地已售罄。现有的一线滨江住宅与大平层公寓，将是真正的绝版。

同时，武昌内环滨江，地下有一座45亿打造的华中最大的TOD。这将是武昌内环滨江的“第二价值曲线”。

［后记］

今年，武昌内环滨江的逆袭，是肯定的。

短周期内，两大滨江将并驾齐驱。长周期内，武昌内环滨江将超越二七滨江，坐回“头把交椅”。

在这一趋势到来之前，我们看到武昌内环滨江开始觉醒，奋起直追，不甘服输，讲述一个内环归位、敢为人先的传奇故事。

陆家嘴，用时30多年，创造了一个东方“曼哈顿”；深圳湾，用时20多年，打造了一个世界一流湾区；武昌内环滨江，16年时间，兑现了一个中部长江梦。

如果我们再给武昌内环滨江一点时间，这里将结出更丰盛的果实。

文｜杨光华（豪宅鉴定师）

本文为个人观点，市场有风险，投资需谨慎