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龙湖海口天街开业“迟到”一年,还能搅动海南商业吗?

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图源|摄图网

近日,龙湖海南海口天街公布了项目的最新进展,目前签约品牌已超过350个。据悉,海口天街规划引进近500个品牌,包括超20家城市旗舰店、超40家强标签属性首进品牌,将打造全业态多元品牌矩阵,预计将于今年9月正式开业。这个开业时间,比2021年宣传的“龙湖昆府天街预计2023年开业”要晚了一年。

从2019年9月在海口拿地,到今年9月份龙湖海口天街即将开业,龙湖进驻海南将迎来5年整,过去几年,海口乃至整个海南的商业格局发生了诸多变化,商业体量井喷式增长,大批定位不同的商场如同雨后春笋接连冒出,其阵势令全国瞩目,让海南商业焕发新颜的同时,也加剧了竞争,人均商业面积远超国际标准。龙湖海南海口天街即将“上新”,将面临哪些危与机?

龙湖海口天街,会带来哪些期待?

2019年9月龙湖集团首入海南,豪掷超26亿元拍下海口坡博坡巷片区约215亩商业用地,开发建设体量超80万平方米商业综合体“龙湖光年”,项目总投资超百亿元,其中,体量超过22万平方米的龙湖海南海口天街是该项目重要的商业组成部分,其初期宣传为“海南最大单体购物中心”,“全国龙湖商业体量排名第三的天街”。

在2019年的海南,伴随着建设海南自贸港的春风,龙湖的进驻引发了很大的市场反响,业内人士、普通市民,乃至岛外的投资客都对此给予关注。一方面,是海口较为落后的商业业态,与海南自贸港的省会城市形象不符,本土商业亟待更新迭代,另一方面,是海南自贸港诱人的前景,龙湖重仓海南,无疑是加深了这种印象,一开始,龙湖便以“擎领时代,点亮海南新地标”的雄心壮志出现在众人面前。

对于海南人而言,龙湖确实带来了很多新的概念。体量超80万方商业综合体“龙湖光年”,涵盖购物中心、空中商铺、生态商业步行街、地标写字楼、星级酒店等业态,在海南确实称得上是“巨无霸”的存在。“TOD”这个概念,即以公共交通为导向的开发模式,也被认为是由龙湖率先在海南普及的。龙湖天街主打的对标一线城市的时尚和品质,也吸引了众多本地Z世代消费者的关注。

此次龙湖公布最新招商情况,截至目前,龙湖海南海口天街招商率已经超过85%,已签约品牌超350个。项目计划引进超150家餐饮品牌,首店比例超30%,涵盖全国主流菜系、各地必吃榜、异国风味等。

在时尚方面,项目通过引进包括MUJI海南最大门店、优衣库最新形象店、UR海南最大且跨三层的城市旗舰店,将搭建全岛领先的头部快时尚品牌矩阵。

针对品质家庭的周末亲子互动需求,海口天街将打造超3万㎡全岛最全的亲子业态阵容。

从一开始进驻海南,到公布最新招商情况,龙湖似乎也在进行在地化的探索,开始时是悬在天上、各种抽象概念的“高大上”,即将落地时拉近了与海南人民的距离,从“噜好,海口 一启开新”的主题中可见一斑,同时,更加强调“松弛感”和“烟火气”。

这几年,在商业领域,海南人民见的世面也很多了,很难再被各种高大上的概念打动,光靠噱头并不足以动人,贴近生活才能更得人心。

海南商业井喷式增长,龙湖海口天街优势不再?

值得注意的是,此次龙湖宣布的海口天街开业时间,比2021年宣传的“龙湖昆府天街预计2023年开业”要晚了一年,而在海南,过去的几年可谓是商业发展的“黄金时期”。

不得不说,在过去的几年,是海南商业发展最迅猛的几年,除了龙湖之外,另有诸多力量在引领海南商业“向上走”,龙湖主打“TOD”的概念,旨在打造辐射全岛的商业综合体,面临的竞争恐怕困难不小。

过去几年,海南全省商业体量迅猛增长,2022-2023年间呈现高质量井喷态势,在2023年达到高峰期,据赢商大数据统计,2023年海南新开商业18个,新增商业体量超108万㎡,同比增加59%,约占海南存量商业总体量的19%,创近年新开商业数量、体量新高。截至2023年年底,海南存量商业达82个,总商业体量超574万㎡。

短短几年,海南离岛免税蓬勃发展,三亚海旅免税城、中服三亚国际免税购物公园、三亚凤凰机场免税店、cdf海口国际免税城、王府井国际免税港、三亚国际免税城一期C区等相继开业,星罗棋布的免税店构成海南商业最引人瞩目的版图。

不仅如此,诸多定位不同、各具特色、时尚前卫的商场、商业街区也相继开业,另一部分老商场更新迭代,海南的商业不再仅限于满足日常所需,还越发兼具审美的功能。在海口,海口万象城填补高端线商场的空白,承载着丰富海口奢侈品市场的期待;华彩·海口湾广场打造独特的滨海消费场景,开启时尚、独特、新潮、高颜值的商业综合体业态;海口东坡老码头旨在打造海口首家滨江临海风情文旅商综合体;海口世纪海角商业街,旨在打造公园式商业的新消费体验。在三亚,夏日站旨在打造“会呼吸的商业,有温度的商场”;三亚天悦城,定位为三亚首个轻奢购物中心,旨在引领三亚商业进入潮流社交时代……

2024年,海南商业依旧呈现火热态势,据网易房产不完全统计,今年海南拟开的规模性商业综合体项目超10个,总开业体量超过73.5万㎡,一大批商场陆续“上新”,包括龙湖海南海口天街、海口华盛·理想海、江东天地商业综合体,三亚大悦城购物中心、旅文·三亚总部港、太古三亚国际免税城三期项目、江东天地商业综合体等项目都会在今年开业。

另一方面,海口的常住人口规模截至2023年末突破300.16万人,对于井喷式增长的商业而言,这个人口规模仍显得较小。人均商业面积能够直观反映城市商业内卷的程度。国际上通常认为人均商业面积1-1.5平方米是比较合理的参照值。按照国内商业开发的实际经验,一线城市人均商业面积1-2平方米;二线城市人均商业面积1-1.5平方米;三线城市人均商业面积0.5-1平方米,是比较合理的范围。因此,有业内人士曾指出,海口的人均商业面积远远超出国际标准,甚至面临商业资源过剩的局面。

当然,作为国内高端线旅游目的地,区别于其他三四线城市的商业,海南有“外援”加持,有资深业内人士认为:“不能简单通过经济体量、常住人口规模等常规指标来衡量海口或三亚的客流情况。作为国际旅游消费中心城市,由于各类政策的加持,海口和三亚有赖于岛外游客(国际+国内),因此重要的不是商业体量的大小,而是其业态是否对消费者有足够的吸引力。”

近年来,海南商业发展迅速,各色商圈风起云涌,但对于海南而言,想要建设国际旅游消费中心,依然有必要引入龙湖一类具有国际视野的专业运营商。上述业内人士认为:“目前海口要进一步发展消费产业,必须引入国际国内有竞争力的运营商,一方面来提升海口整体的消费环境,另一方面也是帮助本地的运营商提升竞争水平,拥有更国际化的运营视角,因此龙湖在海口的新项目开业,还是需要持积极的态度。”

文/陈明艳

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