隐藏二手成交价，本质是争夺定价权

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前天，深圳楼市又出了一个新政策：减少公摊、放开阳台。

▲据深圳市规划和自然资源局最新修订的2024版《深圳市建筑设计规则》，减少住宅公摊面积、有效提高得房率、住宅和宿舍实行150米限高等新出台的措施备受关注。

坦白说，要减少公摊提高得房率，必然就要放开阳台及凸窗限制。我算了一下，在新规之下，房屋得房率大概会提升8%。比如一套500万的房子，您可能因为这个规则的改变而增加40万的效益，这个利好大不大？

说大不大，说小不小。从北京的经验看，在2022年以前，北京对于阳台的管控非常严格，例如顺义早期的和光瑞府、公园都会、云河砚、路劲御和府都是没有阳台的，到2022年的湖光玖里、龙湖御湖镜、星誉beijing，一下就不一样了，从顺义开始，朝阳、丰台、昌平、大兴的楼盘都开始安排阳台。

由此，放开阳台，会让楼市的新盘大幅“卷产品”，产品品质会集体上一个台阶，确实利好买房人。

但注意，由于新增新盘品质比老盘和二手房好，这本质上是新产品对存量市场的争夺，在当下房价很难上涨的情况下，新产品反而极有可能倒逼老盘和二手房降价。

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如今，新房领域的主要调控政策，各大城市已经接近出尽， 上述深圳“提高得房率”，只能算是小打小闹的边角料。

真正牛逼的大动作，其实是二手房领域的“隐藏二手成交价”。

▲据了解，在平台上不对外展现成交价的城市，除了新加入的长沙，北京、杭州等城市也不显示成交价。

说实话，在楼市下行周期，每一单成交都来之不易，但有影响力的成交，大都来自二手房。 因为成交价低的几单二手房，往往会被中介作为那个小区的价格参照，来给客户推荐房源、找业主压价，进而影响整个小区甚至整个片区的定价。

由此，在各个城市还需要通过新房卖地的情况下，这就注定了定价权不能落到二手房手里。特别是当前二手房还跌跌不休，定价权如果统归二手房，新房的定价就很难有吸引力。

也正因为如此，市占率高的中介平台，成了二手房TK的重要抓手。

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想起五六年前的房地产，由土地拍卖制造地王，由新房定价引领整个楼市提价，这是当时市场的最主要逻辑。

如今，一切不一样了。

如今的地王往往都是质疑和嘲讽，新房定价与二手房定价越来越趋近于“双轨制”。

买房卖房不仅是价格战，更是心理战。

虽说中介决定不了小区房价，但不可否认的是，低价成交单的大肆渲染传播，一定程度上会影响业主的心理预期，进而影响市场的行情动态。

要知道 ， 当下二手房就处于买方市场，业主本来就信心不足，买方和媒体再来传递几套低价成交“砍几刀”，中介再来PUA几句，所谓“人为刀俎我为鱼肉”，业主最好不要在此时急需用钱，否则必然“凄凄惨惨戚戚”。

但彻底隐藏成交价，却又会使得买房如同盲人摸象，没有同小区同户型的成交价格参照，买方为了避免被“坑”，只能拿出大砍刀一砍再砍。

▲ 下架二手房成交价，并非是“止于至善”。

实际上，公开透明的买卖环境，对买卖双方都是利大于弊。对于中介平台，最需要的不是隐藏成交价，而是向买卖双方澄清低价成交为何低价，并及时制止恶意唱衰房价的行为；业主在卖房时，也要坚守自己的底线，避免被市场情绪带着走。

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综上，你觉得中介平台该不该显示二手房的成交价？

对于各大城市而言，跌跌不休的二手房成交价是新房滞销的元凶， 不显示二手房成交价，第一，有利于新房销售，因为看不到二手房成交价，买房者买二手房的决策成本会高于新房；

第二， 也更有利于市场调控， 当市场没有了二手房成交价作为价格参考，新房指导价就会成为市场的一个锚杆，从而助力新房重夺市场定价权。

而对于大多数要买房、卖房的人来说，中介平台显示成交价，可以使买卖双方看到透明的市场行情，从而减少双方的时间、精力成本，提高买卖效率。并且 中介平台只是 撮合交易，不能说房价下跌了 ，把成交价捂住看不到就安全了。

因此， 显不显示二手房成交价，主要还是看各个城市对市场定价权的争夺欲望强不强。

本文作者：陈庆

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