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上海各区的最大遗憾(郊区篇)

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  上海是国内最优秀的城市之一,经济发达、基建完善、配套顶级。

  然而各区发展却不均衡,也多多少少存在一些遗憾。

  01

  闵行区

  闵行是上海发展最快、最有钱的区域之一,经济总量全市第三、财政收入全市第二。

  靠近徐汇一侧完全市区化,房价上向市区看齐。能称得上豪宅的小区,闵行数量仅次于浦东、黄浦。

  经济发达、居民有钱,闵行的消费能力就异常发达。

  闵行的商场数量、面积全市第二,即使是人均商场面积也能排到全市第四。

  闵行的社会消费品零售总额,持续高居全市第二。

  然而闵行也有相当的短板,许多居民也频频吐槽。

  第一,闵行的商业定位不高

  闵行商场体量巨大,但都是大众化商圈。从万象城、七宝到莲花路,几乎清一色的中低档商场。

  闵行居民消费力强,一些中高端品牌还需要到徐家汇或者前滩才够得到。

  

  首店经济一直是潮流风向标,闵行的首店数量一直与消费力不匹配。

  

  中高端品牌、首店数量不足,闵行商业就缺乏市级影响力。

  闵行的商场面积早已超过徐汇,然而却没有一个商圈能接近徐家汇的高度。

  第二,闵行的顶级服务业薄弱

  上海以摩天大楼密集著称,闵行却没分享到这一优势。

  上海前70的高楼,没有一座建在闵行。

  上海共计70多家五星级酒店,闵行只有2家。

  大楼、五星级酒店背后都是顶级的服务业,闵行确实相对薄弱。

  闵行第一高建筑物是三菱高速电梯试验塔,侧面说明闵行的产业基础还是制造业。

  第三,闵行的医疗资源薄弱

  闵行有5家三甲医院,看起来也不少。

  然而其中一家是精神病医院、两家集中在浦江、一家儿科医院。

  

  这个配置,与市区比差距太大。

  总体而言,闵行优势是经济发达、通勤方便、宜居性强,缺点是与市区相比,资源的密度、定位还是不够。

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  02

  宝山区

  宝山是上海人口最多、增速最快的区域之一,近十年人口增量高达33万人。

  

  大家愿意在宝山安家,说明宝山有相当的吸引力。

  宝山通勤方便、房价却相对低廉,安家成本低。

  地段上宝山与闵行类似,都夹在市区和五大新城中间,房价上宝山却比闵行便宜的多。

  

  便宜自然有便宜的道理,宝山也有不少需要改进的地方。

  比如宝山的商业匮乏。人口、面积差距不大的情况下,宝山的商场数量、面积都不足闵行的一半。

  具体到生活中,宝山居民的几大愿望是:

  第一,大场机场搬走

  宝山的地段比五大新城好很多,大片土地在外环内,最重磅的地段当属大场镇一带、共康一带。

  然而两个片区之间却无法联动,中间被机场无情阻隔。

  机场也带来限高、噪音等不利影响。

  机场搬走后,将腾挪出外环内最大的空地之一,带来无尽的想象力。

  第二,沪太路、蕴川路快速化

  上海快速路四通八达,唯有向北线路比较稀疏。

  北面的干线就是沪太路、蕴川路,蕴川路外环内部分早修成南北高架,过了外环却又地面运行。

  沪太路是罗店、顾村等居住大区进出市区的要道,也是堵堵停停,严重影响居民市区通勤。

  第三,多引入一些高端产业

  宝山房价便宜当然是一大优势,当地居民购房压力更小,也侧面说明居民收入有限。

  很多居民被迫去市区上班,市区通勤又不太方便。

  现在国家提出新质生产力,希望宝山能及时把握。

  03

  嘉定区

  嘉定的人口增量全市第二,仅次于开挂的浦东。

  

  一方是嘉定经济确实发达,早年间经济总量全市第二,现在依旧排在前列。

  五大新城中,嘉定一直遥遥领先。

  经济总量大,汇集的人口也相对较多。

  另外就是嘉定的地理条件较好,五大新城中距离市区最近、进出市区最方便,市区客户也喜欢在嘉定定居。

  各个郊区都不完美,嘉定也不例外。

  嘉定问题之一是,产业定位低。

  最近汽车产业下行,嘉定经济总量下滑到第五。上汽的不景气,直接影响了安亭房价。

  战略性新兴产业占比,嘉定远低于松江。

  嘉定问题之二是,嘉定新城进展较慢。

  嘉定产业相对分散,一直是安亭、嘉定工业区、南翔三分天下。

  分散的优势是,发展均衡;

  分散的劣势是,新城凝聚力低。

  嘉定大量高收入群体住在安亭、南翔,嘉定新城能汇集的消费力就差不少。

  再加上嘉定新城规划骨架太大,开发了十几年还不是特别成熟,至今也没达到松江新城的宜居程度。

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  04

  青浦区

  五大新城中,呼声最高的是青浦。

  青浦同时与江苏、浙江接壤,一直以长三角一体化示范区自居。

  

  这几年大虹桥声音也很大,青浦徐泾几乎成了大虹桥代名词。

  两大热点环绕,青浦成了房地产市场热土。

  2023年上海共计卖出宅地72幅,青浦占了八分之一,与浦东并列第一。

  

  这个供地数量,与青浦的经济总量、人口数量、人口增速都不匹配。

  唯一能解释的,就是青浦的规划宏大,未来空间广阔。

  目前青浦也有一些遗憾,解决这些问题与画大饼同等重要。

  首先,青浦本土经济薄弱。

  看经济总量,青浦只有嘉定的一半不到。

  而且青浦经济总量中,房地产业占比很大,都知道这是一个不可持续的行业。

  华新、徐泾一带的物流行业,青浦工业区的制造业也提供了不少数据。

  真正硬核的产业还是不如嘉定、松江,希望华为到来后能有改观。

  现在青浦也在打造G50数字新干线,与松江G60科创走廊并驾齐驱,目前落地速度上还是松江略快。

  第二,青浦新城急需落地。

  嘉定是因为经济分散、规划骨架大,导致新城落地速度缓慢,现在也称不上成熟。

  但是依旧比青浦新城好得多,至少你知道嘉定新城什么样子了。

  青浦新城开发也很早,2003年夏阳湖这里就如火如荼。

  然而很快发现夏阳湖片区规划太小,17号线规划下来后需要打造新的中心。

  2015年开始青浦就成了一片大工地,可惜的是到处都在盖小区,忽视了新城核心的打造。

  汇金路站、青浦新城站、漕盈路站、淀山湖大道站,遍地都是小区。

  到处都在卖房、到处都在谈青浦新城规划,青浦新城到底在哪、怎么建却没人说得清。

  直到2023年,青浦新城具体方案才全部敲定。

  

  城市开发的黄金时期已过,青浦应该感到压力。

  就目前的新城建设而言,青浦真的不如嘉定、松江。

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  05

  松江区

  松江一直是新城建设的标杆。

  松江新城开发最早,资源投入最多,开发成熟度最高,当然房价也最贵。

  

  其他新城新房都4万多,松江新城直接来到了5.9万。

  松江产业结构也相对合理,战略性新兴产业占比高达63.6%,郊区最高。

  当然当地居民也不是100%满意,大家经常提到的几个遗憾是:

  第一,松江新城交通体系混乱

  松江新城功能布局是东西向排布,两侧是松江工业区,中间是生活区。

  然而9号线却南北向穿城而过。

  9号线的作用是方便了松江居民进出市区,内部通勤真的指望不上。

  于是松江规划了有轨电车,解决东西向通勤问题。

  有轨电车褒贬不一,至少运力不如地铁,很多居民依旧选择电瓶车出行。

  第二,松江新城过早饱和

  松江开发太早,核心区土地早就用完。

  2010年后,上海真正进入现代化商场时代,松江新城已经没有土地承载。

  万达只能去了东侧,近期火爆的印象城更是一路向北。

  松江新城中心区域开元地中海等等,定位已经不太够用。

  当然新城没有完美的,综合来看松江已经不错了。

  第三,9号线实在太挤

  9号线能级不错,但是人流量实在太大,松江居民进出市区体验很差。

  12号线延长线也没经过核心区,很难根源上解决。

  好在松江比较成熟,大部分需求都可以本地解决,不用频繁进出市区。

  06

  奉贤区

  五大新城的前身是七大新城,后来把金山新城、城桥新城(崇明)划了出去。

  现有的五个新城其实历史地位、现状都差距很大,也并不是无兄弟肩膀齐。

  奉贤新城就是相对较弱的一个。

  没办法,地理条件决定一切,奉贤实在太远了。

  

  六普到七普,奉贤人口增速也是郊区倒数,市区客户导不过来。

  这也是奉贤居民最大的痛点。

  开车进出市区,难免要经过堵成停车场的莘庄枢纽;

  坐地铁到市区,5号线又远又慢,到莘庄都要47分钟。

  通勤难度只比临港新城好一些。

  

  后来大家提出了不经过莘庄的方案,地铁奉贤线直达三林。

  据说又要缓建,大家去市区始终不够方便。

  奉贤的第二个问题是,缺乏全市影响力的规划,以至于存在感不强。

  奉贤的金海湖仅限区内,东方美谷规模上还需要进一步提高。

  07

  崇明区&金山区

  崇明、金山被划出七大新城那天,注定要背负一些发展代价。

  崇明定位成生态岛,在经济上可作为空间不大。

  生态资源当然重要,给当地留下了绿水青山。居民经常关心的一些资源,却受到了严重影响。

  结果已经体现在人口上:郊区唯一负增长。

  崇明的本地人,正在向上海迁移。

  虽然崇明高中录取率不错,到高考这原形毕露。

  

  上海优质的教育资源,崇明居民并没有享受到。

  商业、医疗资源,崇明也相对匮乏。

  崇明生态环境很重要,当地居民也希望给到更多的生活资源。

  另一个与市区脱节严重的是金山,崇明好歹还有地铁规划,金山连地铁都盼不来。

  目前只有一条小火车,聊胜于无。

  崇明背负着生态岛的帽子,金山则是挑起了化工行业的重任。

  

  当然现在金山不只有化工,新材料、生物医药、智能装备、信息技术等新兴产业也在快速发展。

  比如生物医药行业,金山已经干到了郊区第二。

  金山一直在为上海经济做出贡献,目前最需要的是能享受到上海水平的公共服务。

  目前金山的出行、医疗、教育、商业全面落后,只适合赚钱不适合定居成为当地居民最大的遗憾。

  以上是各个郊区居民的一些诉求,市区篇我们后面推出。

  

  ▼以上为正文

  编辑∣环线咨询

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