上海各区的最大遗憾（郊区篇）

　　上海是国内最优秀的城市之一，经济发达、基建完善、配套顶级。

　　然而各区发展却不均衡，也多多少少存在一些遗憾。

　　01

　　闵行区

　　闵行是上海发展最快、最有钱的区域之一，经济总量全市第三、财政收入全市第二。

　　靠近徐汇一侧完全市区化，房价上向市区看齐。能称得上豪宅的小区，闵行数量仅次于浦东、黄浦。

　　经济发达、居民有钱，闵行的消费能力就异常发达。

　　闵行的商场数量、面积全市第二，即使是人均商场面积也能排到全市第四。

　　闵行的社会消费品零售总额，持续高居全市第二。

　　然而闵行也有相当的短板，许多居民也频频吐槽。

　　第一，闵行的商业定位不高

　　闵行商场体量巨大，但都是大众化商圈。从万象城、七宝到莲花路，几乎清一色的中低档商场。

　　闵行居民消费力强，一些中高端品牌还需要到徐家汇或者前滩才够得到。

　　首店经济一直是潮流风向标，闵行的首店数量一直与消费力不匹配。

　　中高端品牌、首店数量不足，闵行商业就缺乏市级影响力。

　　闵行的商场面积早已超过徐汇，然而却没有一个商圈能接近徐家汇的高度。

　　第二，闵行的顶级服务业薄弱

　　上海以摩天大楼密集著称，闵行却没分享到这一优势。

　　上海前70的高楼，没有一座建在闵行。

　　上海共计70多家五星级酒店，闵行只有2家。

　　大楼、五星级酒店背后都是顶级的服务业，闵行确实相对薄弱。

　　闵行第一高建筑物是三菱高速电梯试验塔，侧面说明闵行的产业基础还是制造业。

　　第三，闵行的医疗资源薄弱

　　闵行有5家三甲医院，看起来也不少。

　　然而其中一家是精神病医院、两家集中在浦江、一家儿科医院。

　　这个配置，与市区比差距太大。

　　总体而言，闵行优势是经济发达、通勤方便、宜居性强，缺点是与市区相比，资源的密度、定位还是不够。

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　　02

　　宝山区

　　宝山是上海人口最多、增速最快的区域之一，近十年人口增量高达33万人。

　　大家愿意在宝山安家，说明宝山有相当的吸引力。

　　宝山通勤方便、房价却相对低廉，安家成本低。

　　地段上宝山与闵行类似，都夹在市区和五大新城中间，房价上宝山却比闵行便宜的多。

　　便宜自然有便宜的道理，宝山也有不少需要改进的地方。

　　比如宝山的商业匮乏。人口、面积差距不大的情况下，宝山的商场数量、面积都不足闵行的一半。

　　具体到生活中，宝山居民的几大愿望是：

　　第一，大场机场搬走

　　宝山的地段比五大新城好很多，大片土地在外环内，最重磅的地段当属大场镇一带、共康一带。

　　然而两个片区之间却无法联动，中间被机场无情阻隔。

　　机场也带来限高、噪音等不利影响。

　　机场搬走后，将腾挪出外环内最大的空地之一，带来无尽的想象力。

　　第二，沪太路、蕴川路快速化

　　上海快速路四通八达，唯有向北线路比较稀疏。

　　北面的干线就是沪太路、蕴川路，蕴川路外环内部分早修成南北高架，过了外环却又地面运行。

　　沪太路是罗店、顾村等居住大区进出市区的要道，也是堵堵停停，严重影响居民市区通勤。

　　第三，多引入一些高端产业

　　宝山房价便宜当然是一大优势，当地居民购房压力更小，也侧面说明居民收入有限。

　　很多居民被迫去市区上班，市区通勤又不太方便。

　　现在国家提出新质生产力，希望宝山能及时把握。

　　03

　　嘉定区

　　嘉定的人口增量全市第二，仅次于开挂的浦东。

　　一方是嘉定经济确实发达，早年间经济总量全市第二，现在依旧排在前列。

　　五大新城中，嘉定一直遥遥领先。

　　经济总量大，汇集的人口也相对较多。

　　另外就是嘉定的地理条件较好，五大新城中距离市区最近、进出市区最方便，市区客户也喜欢在嘉定定居。

　　各个郊区都不完美，嘉定也不例外。

　　嘉定问题之一是，产业定位低。

　　最近汽车产业下行，嘉定经济总量下滑到第五。上汽的不景气，直接影响了安亭房价。

　　战略性新兴产业占比，嘉定远低于松江。

　　嘉定问题之二是，嘉定新城进展较慢。

　　嘉定产业相对分散，一直是安亭、嘉定工业区、南翔三分天下。

　　分散的优势是，发展均衡；

　　分散的劣势是，新城凝聚力低。

　　嘉定大量高收入群体住在安亭、南翔，嘉定新城能汇集的消费力就差不少。

　　再加上嘉定新城规划骨架太大，开发了十几年还不是特别成熟，至今也没达到松江新城的宜居程度。

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　　04

　　青浦区

　　五大新城中，呼声最高的是青浦。

　　青浦同时与江苏、浙江接壤，一直以长三角一体化示范区自居。

　　这几年大虹桥声音也很大，青浦徐泾几乎成了大虹桥代名词。

　　两大热点环绕，青浦成了房地产市场热土。

　　2023年上海共计卖出宅地72幅，青浦占了八分之一，与浦东并列第一。

　　这个供地数量，与青浦的经济总量、人口数量、人口增速都不匹配。

　　唯一能解释的，就是青浦的规划宏大，未来空间广阔。

　　目前青浦也有一些遗憾，解决这些问题与画大饼同等重要。

　　首先，青浦本土经济薄弱。

　　看经济总量，青浦只有嘉定的一半不到。

　　而且青浦经济总量中，房地产业占比很大，都知道这是一个不可持续的行业。

　　华新、徐泾一带的物流行业，青浦工业区的制造业也提供了不少数据。

　　真正硬核的产业还是不如嘉定、松江，希望华为到来后能有改观。

　　现在青浦也在打造G50数字新干线，与松江G60科创走廊并驾齐驱，目前落地速度上还是松江略快。

　　第二，青浦新城急需落地。

　　嘉定是因为经济分散、规划骨架大，导致新城落地速度缓慢，现在也称不上成熟。

　　但是依旧比青浦新城好得多，至少你知道嘉定新城什么样子了。

　　青浦新城开发也很早，2003年夏阳湖这里就如火如荼。

　　然而很快发现夏阳湖片区规划太小，17号线规划下来后需要打造新的中心。

　　2015年开始青浦就成了一片大工地，可惜的是到处都在盖小区，忽视了新城核心的打造。

　　汇金路站、青浦新城站、漕盈路站、淀山湖大道站，遍地都是小区。

　　到处都在卖房、到处都在谈青浦新城规划，青浦新城到底在哪、怎么建却没人说得清。

　　直到2023年，青浦新城具体方案才全部敲定。

　　城市开发的黄金时期已过，青浦应该感到压力。

　　就目前的新城建设而言，青浦真的不如嘉定、松江。

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　　05

　　松江区

　　松江一直是新城建设的标杆。

　　松江新城开发最早，资源投入最多，开发成熟度最高，当然房价也最贵。

　　其他新城新房都4万多，松江新城直接来到了5.9万。

　　松江产业结构也相对合理，战略性新兴产业占比高达63.6%，郊区最高。

　　当然当地居民也不是100%满意，大家经常提到的几个遗憾是：

　　第一，松江新城交通体系混乱

　　松江新城功能布局是东西向排布，两侧是松江工业区，中间是生活区。

　　然而9号线却南北向穿城而过。

　　9号线的作用是方便了松江居民进出市区，内部通勤真的指望不上。

　　于是松江规划了有轨电车，解决东西向通勤问题。

　　有轨电车褒贬不一，至少运力不如地铁，很多居民依旧选择电瓶车出行。

　　第二，松江新城过早饱和

　　松江开发太早，核心区土地早就用完。

　　2010年后，上海真正进入现代化商场时代，松江新城已经没有土地承载。

　　万达只能去了东侧，近期火爆的印象城更是一路向北。

　　松江新城中心区域开元地中海等等，定位已经不太够用。

　　当然新城没有完美的，综合来看松江已经不错了。

　　第三，9号线实在太挤

　　9号线能级不错，但是人流量实在太大，松江居民进出市区体验很差。

　　12号线延长线也没经过核心区，很难根源上解决。

　　好在松江比较成熟，大部分需求都可以本地解决，不用频繁进出市区。

　　06

　　奉贤区

　　五大新城的前身是七大新城，后来把金山新城、城桥新城（崇明）划了出去。

　　现有的五个新城其实历史地位、现状都差距很大，也并不是无兄弟肩膀齐。

　　奉贤新城就是相对较弱的一个。

　　没办法，地理条件决定一切，奉贤实在太远了。

　　六普到七普，奉贤人口增速也是郊区倒数，市区客户导不过来。

　　这也是奉贤居民最大的痛点。

　　开车进出市区，难免要经过堵成停车场的莘庄枢纽；

　　坐地铁到市区，5号线又远又慢，到莘庄都要47分钟。

　　通勤难度只比临港新城好一些。

　　后来大家提出了不经过莘庄的方案，地铁奉贤线直达三林。

　　据说又要缓建，大家去市区始终不够方便。

　　奉贤的第二个问题是，缺乏全市影响力的规划，以至于存在感不强。

　　奉贤的金海湖仅限区内，东方美谷规模上还需要进一步提高。

　　07

　　崇明区&金山区

　　崇明、金山被划出七大新城那天，注定要背负一些发展代价。

　　崇明定位成生态岛，在经济上可作为空间不大。

　　生态资源当然重要，给当地留下了绿水青山。居民经常关心的一些资源，却受到了严重影响。

　　结果已经体现在人口上：郊区唯一负增长。

　　崇明的本地人，正在向上海迁移。

　　虽然崇明高中录取率不错，到高考这原形毕露。

　　上海优质的教育资源，崇明居民并没有享受到。

　　商业、医疗资源，崇明也相对匮乏。

　　崇明生态环境很重要，当地居民也希望给到更多的生活资源。

　　另一个与市区脱节严重的是金山，崇明好歹还有地铁规划，金山连地铁都盼不来。

　　目前只有一条小火车，聊胜于无。

　　崇明背负着生态岛的帽子，金山则是挑起了化工行业的重任。

　　当然现在金山不只有化工，新材料、生物医药、智能装备、信息技术等新兴产业也在快速发展。

　　比如生物医药行业，金山已经干到了郊区第二。

　　金山一直在为上海经济做出贡献，目前最需要的是能享受到上海水平的公共服务。

　　目前金山的出行、医疗、教育、商业全面落后，只适合赚钱不适合定居成为当地居民最大的遗憾。

　　以上是各个郊区居民的一些诉求，市区篇我们后面推出。

　　▼以上为正文

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