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知名房企,宣布违约

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作 者丨吴抒颖

编 辑丨张伟贤

图 源丨图虫

雅居乐终于还是宣布违约了。

2024年5月14日,雅居乐发布公告表示,鉴于面临的流动性压力,其尚未支付2020年票据的有关利息,该票据利息支付的宽限期已于2024年5月13日到期。

在此之前,雅居乐一直非常努力地履行偿债义务,一度被称之为“硬汉”。随着市场转淡的趋势未能改变,雅居乐最终还是未能避免公开债违约的结局。雅居乐同时还表示,其预计将无能力履行境外债务项下的付款义务。

这就意味着,雅居乐也将进入债务重组的周期。雅居乐称,公司将与债权人保持积极沟通,并将积极探讨最佳的解决方案以实现长期持续发展。同时,公司也将继续采取措施加快物业预售,加速收取销售所得款项,以最大努力改善资产负债状况。

受到这一消息的影响,雅居乐5月14日股价也暴跌,截至收盘,雅居乐报0.61港元/股,下挫12.86%。

无力履约

雅居乐此次违约来得“静悄悄”。在宽限期来临之前,市场甚至没有多少讨论的声音,这与之前房企出险有些许不同。雅居乐这一次并非本金违约,而是利息未付。这笔违约的债券是于2020年发行的美元票据,总额4.83亿美元,票面利率为6.05%,将于2025年到期。

此次违约之后,雅居乐也将不“挣扎”了。雅居乐表示,正在考虑所有可能的行动,包括但不限于针对境外债务制定全面债务管理解决方案,并将聘请外部财务顾问及法律顾问,以协助评估集团的资本结构及流动性状况,寻求可行的境外债务整体性解决方案。

雅居乐表达得很明显,它也将像其他出险房企一样,将聘请相关的专业机构来进行债务重组,这个过程将要历时许久。

挣扎两年之后,雅居乐终于还是未能避免这种局面。按照雅居乐的偿债安排,今年并不是雅居乐的偿债高峰期,其今年基本没有公开债务到期,明年才是公司债务集中到期的时间段。

雅居乐目前共有9只存续的美元债,总额为36.47亿美元;境内债存量不多,仅余4只,合计33.5亿元。

这次违约之前,雅居乐在资本市场的形象其实不错。其他民营房企纷纷选择“蹲下”的时候,雅居乐一直“硬扛”,去年通过各种手段的腾挪,例如变卖资产、啃下高息借款等方式最终顺利过关。

从这几年雅居乐的动作来看,其一直在非常努力地压减债务。2022全年,其债务净偿还近250亿元,净负债率也得以从2019年的约83%降至2022年底的57.3%。

而到了2023年年末,雅居乐总有息债务535.5亿元,其中银行借款及其他借款327亿元,而优先票据(以美元计价)的余额123.4亿元。总借款比2022年年底减少了59.33亿元,但净负债率却反升至65.8%。与此同时,雅居乐可支配的现金流也在急剧缩小,截至2023年年底,雅居乐现金及银行存款125.53亿元,其中包含受限制现金39.16亿元。

也是在2023年,随着市场情况进一步转淡,雅居乐经营情况全面恶化。2023年,雅居乐实现营业额433.10亿元,录得净亏损127.77亿元,归母净亏损则为138.01亿元。

经营不易

雅居乐之前保持着公开债不违约,但非标债务方面早就传闻缠身,其商票、信托等,去年就已有纠纷。

据上海票据交易所近期披露的信息,截至4月30日,在持续逾期名单上,雅居乐旗下共有28家公司出现在名单上。

去年,以祥生和雅居乐联合开发的项目作为底层资产的信托计划出现延期违约。这个合作项目土地款总价为20.4亿元,首笔土地款支付10.2亿元,剩余未支付。其时开发方已经申请退地并签署了合同解除协议,退地款尚未到账,违约正好发生在这个时间点。

雅居乐其时试图“摘清”关系,对外公开回应称,祥生本来是用退地款来归还信托产品,但是退地进展太慢,还没到账,和雅居乐关系不大。

今年以来,雅居乐旗下公司也不断新增被执行的信息。5月9日,中国执行信息公开网显示,雅居乐集团新增一则被执行人信息,执行标的8.12亿元。

这些事件的发生,折射了雅居乐的处境。

销售面上,雅居乐规模一直在不断下滑。去年全年,雅居乐集团及其合营公司和联营公司以及雅居乐项目的预售金额合计为453.0亿元,同比减少30.55%;今年前4个月,雅居乐累计实现预售金额仅65.5亿元,同比下降幅度高达68%。

在这样的销售状况下,雅居乐的现金流已难以支撑偿债。在公告中,雅居乐承认,面对融资及再融资困难所带来的流动性压力,其一直以最大限度减低对业务营运的影响并履行偿债义务。然而,房地产行业持续调整,按公司业务最新状况,大部分地区的销售仍然低迷。

雅居乐也强调了保交付的重要性。公司表示,在积极与境外债权人就潜在解决方案进行沟通同时,其也将继续全力并有序切实推进项目交付,维持集团的正常营运;同时采取措施加快物业预售,加速收取销售所得款项,以最大努力改善资产负债状况。

房地产市场已经“超跌”,对于雅居乐当前的状况,市场并不意外。今年4月以来,已有朗诗、东原和雅居乐等房企相继出险。对此,克而瑞分析称,近期房企融资仍然较为低迷,再加上房地产销售仍未复苏,因此未来可能会有更多房企曝出债务违约事件,流动性问题仍需行业注意。

SFC

本期编辑 黎雨桐 实习生 董丹林

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