关于近期郑州楼市和房圈的一些感悟，分享给你

1、近期，我又亲临一线探了很多盘，在粉丝群里和多人进行了互动，在私信里回复了一些问题。感悟很多，分享给大家。

2、时光进入五月，各大城市的调控政策脱了一层又一层。目前，市场情绪在发生变化，政策底已经构建完毕。至少，很多人看到了国家“大救市”的态度。

3、做到这一点，很重要；很多人看到这一点，很重要。严重看空的态度发生了变化，很多人的心态在调整，恐慌性发生了一些变化。很明显的变化是：近期咨询我买房的粉丝开始变多，包含地市的群体。

4、房地产市场的本质是供求关系。为什么过去3年郑州楼市这么难？其中一个需求端发生的最大的变化是地市群体的“戛然而止”。这个需求群体的终止，让需求端产生了重挫。要知道，在2016年2017年这个群体占据郑州楼市客户端的半壁江山，特别是郊区楼市的市场。

5、他们的“戛然而止”，并不代表是消失，只是需求暂时的隐匿。迟早一天，这种积累的需求还会爆发。会是“压抑的堰塞湖”。你要相信这一点。河南9800万人口，除了郑州的1300万，想来郑州买房的人多的是，后继有人，一茬又一茬。

6、郑州楼市难吗？难。但并没有想象的那么难。这一个月我跑了那么多售楼部的一线，客户量还是充裕的。只是，很多人在观望。只是，很多人在压价。只是，很多人在多个楼盘间犹豫不决。只是，他们担心今天买了，随后会降。

7、是的，担心想买的楼盘房价还会降，是很多人犹豫买房的重要因素。我们得承认，过去一两年，郑州楼市如同全国楼市一样，新房和二手房确实在降价。普降1000+。连去年市场表现特别好的金水北楼市，今年因为竞争加剧，价格也降了1000元左右/平米。这是事实。

刚需盘降价更明显，为了以价换量。

滨河、常西湖、管南、二七新区、白沙表现很明显。

8、当买房人明确发现楼市不会降，开始涨的时候，就开始蜂拥而入，果断入手了。这个“止跌”和“开始上涨”的点在何时，谁也不知。开发商楼盘为什么会降？不还是因为供求关系和竞争嘛。同一个区域的楼盘，别人降了1000，在销量上会立马显现。你不跟随，销量可能会挂零蛋。他也会跟着降。

同理，二手房市场也一样。

9、所以，国家开始“去库存”，让供需平衡。供需平衡了，价格就会稳。

10、“以旧换新”，也是去库存的一种手段。以旧换新的前提是：你必须买新房。你不买新房？算了，我不收你的二手房。目前，以旧换新还在尝试和推广中，效果需要慢慢看。

11、目前郑州主城区楼市能够卖得动卖得好的楼盘也就三四十个。你不要看很多楼盘在朋友圈海报发的吹牛逼数据，动不动开盘销售额7.6个亿。鬼，你需要看房管局网站的备案网签数据。这才是真实的。任何楼盘不公开网签数据的销售额吹牛逼朋友圈海报都是耍流氓。

12、开发商要的是什么？是回款。不是认购数据和认购额。回款是王道。

13、今年郑州楼市各楼盘真的很卷。我近期看看的近两年的新盘，譬如越秀天悦江湾、保利缦城和颂、美盛金水印二期、郑轨云麓、未来天奕、电建中原华曦府、亚新星云湾、华润润府、崇信凤凰悦府、常绿蓝城金水宸苑、万科民安雲河锦上、绿都青云叙四期等盘产品真的是做的越来越好。

越秀天悦江湾的会所和大门让人流连忘返，保利缦城和颂的洋房样板间让我惊叹和爱慕，郑轨云麓的大公园和样板间让我喜爱，美盛金水印二期的石材和室内精装标准让我惊讶，电建中原华曦府的大门和示范区让我拍照不止，常绿蓝城金水宸苑的工法样板间在学习金沙，绿都青云叙四期的产品开始做高得房率及空间变幻129平米做四房。

真的越来越好。我感慨现在购房者看了新房后真的对十几年前的二手房下不了嘴。

一个新趋势：开发商开始卷封窗交付，开始卷高得房率了。

14、那么，为什么依然目前二手房的成交量大于新房呢？一是因为交付安全考虑，一朝被蛇咬十年怕井绳；二是目前二手房成交的大多还是刚需刚改购房者；三是因为二手房便宜。

15、二手房确实很便宜。因为现在的踩踏式抛售。这个问题不再多讲。这里是人性试验场。很多人认为房多是累赘。而关于这个问题，我持相反观点。

16、我始终还是认为：对于大多数老百姓而言，持有房产还是最靠谱的事。建议各位再往后看10年、20年。当我们年老时，房子真的靠得住。甚至比孩子还靠得住。

17、今年，很多楼盘陆续交付。很多很多盘变成了现房销售。

18、今年，我微信朋友圈里9858位微信好友，很多地产人的身份又被我标注为：前XX地产总经理、前XX地产营销总、前XX地产投拓总、前XX项目策划经理、前XX项目销售经理……。没办法，我们要接受这种事实。行业不需要这么多人了。陆陆续续还有很多人问我：东哥，你有哪些公司招聘的信息不？我熬不下去了。

19、今年我接触了很多转型转行的前地产人。说实话，大多都不太好。连转行做保险的很多人近期的朋友圈也销声匿迹了。很多创业的地产人也很不易。是的，从打工人到创业者的转变，是九死一生，是新挑战，新考验。老板是稀缺的物种，成功和赚钱不是那么容易的。花公司的钱做事和花自己的钱做事，完全不一样。打工，你的长处和长板，让你青云直上；而创业，你的缺陷和短板，会让你万劫不复。

20、人生就是一场修行。当下，我们所有人都要降欲望。只有降欲望，才能平静和幸福。

21、我坚信中国楼市还有未来，我坚信郑州楼市还有未来。目前我们看到的行业问题、房价问题、资产问题，都只是时代的阵痛。一切问题，要有时代、周期、规律、人性、时间交付去考虑。世界，本没那么美好。人生，本没有一帆风顺。钱财，本没有永恒。很多苦难和挫折，我们都要经历。经历了，我们才能成长、成熟。不要以为焦虑而被收割，甘愿当韭菜。多读书，多实践，少被参哥和董太太之流收割。

22、今年，郑州的各方面表现还不错，GDP增速还不错。我们需要支持郑州，少黑郑州。只有郑州好了，我们才能好。

23、祝你越好越好。如果现在不好，静下心来，提升学习补足短板，让未来更好。不要只看到“朋友圈里别人的好”，那只是幻觉。也许他过的还不如你。

24、本文完。

备注：本文部分图片和信息来源于网络。