失速的不限购楼市

楼市的春风来了，吹不走冬日的冰雪。

不少人仍然记得，2018年前后，宛深平在深圳新政之前发布的房屋专栏被之后的政策采用了80%以上的事情。当时，宛深平已经明确了房住不炒的风向，即房屋的历史任务和政治任务变了。理性的粉丝，在2019年前后果断清仓，质疑的粉丝以及坚信房屋价值的不少朋友，现在还在套牢着。

这几年，尽管出台了不少利好政策，但房市仍然稳如泰山，核心原因是什么？

房市的稳如泰山由多重因素的合力，涉及历史、政治、民生、金融等维度，我们先从政策角度来探讨。

为什么不断出台房市利好政策？

财政缺钱

不少三线以及以下等级的城市，高达三四十年依赖房地产输血，这已经是不争的事实。政策本着房住不炒的方针，在三年失血之后，试探性松绑政策，也有考虑补充部分城市财政的考量，但为什么是一城一策？

一城一策的方针有一个统一历史进程的宏观展望，具体后面来讲历史进程这一块。鉴于历史进程的原因，高度吸血房地产的城市中，有不少可以平稳过渡到边缘化房地产财政，那么这类城市的房地产紧箍咒就不是地方所能左右的。而无法边缘房地产财政的城市，则需要适度的松绑之后，尽快找出符合总体方针的本地化新出路。这也是为什么有的城市放松，有的城市扭扭捏捏的深层次原因。

总体来讲，房地产财政已经不符合发展总思路，一城一策是为了让地方领悟内涵，弹性过渡到新的发展进程中。当然，也是为了给短暂失血的地方财政一点能量，但不能贪杯。

开发商断流

开发商出现的起因是金融、经济、民生等领域的融合，但高速发展的房地产市场早已畸形了开发商的定义，尤其是依靠吸血房地产的三线以及以下城市的本土开发商。

房住不炒的号声吹响之后，地方在执行的时候，无法忽视地方开发商的资金结构，也就只能变相放水了。也就是传统的游戏，即：上有政策，下有对策，但是在这个时期的生态内，这一模型无法运转了，因为悖逆了总思路，也就是后来我们看到涉房地产的银行、证券、基金相关政策密集出炉的原因。地方领悟不到宏观调控的内涵，只能从宏观层面收紧微观方面的漏洞了。

政策在微观方面收紧了，地方性开发商自然玩不动了，能躺平的还是有两把刷子
的，剩下的只能消失，留下一地鸡毛，但这又不符合发展的总思路。

民生刚需

正常的房屋交易行为在任何区域都符合大政方针，政策的弹性变化，就是为正常交易行为护航，无奈，凡事都具有两面性。动态变化的调整背后，免不了要伤及无辜，让刚需者拿不到房屋，这不是初衷，这就是问题，那就需要解决，怎么解决？进一步优化政策，满足刚需交易行为，勒紧非正常交易动作。

为什么暖不热？
上面说到了，密集出炉的政策都在未来发展思路的大框架下，房住不炒的外在行为仍然在紧箍咒的束缚下，这个紧箍咒包括政策影响下的资金、流程等要素。换句话来讲，炒房团的投资动力已经远不如之前，而先知先觉者已经退出这个圈子。另外一个方面，刚需购房的需求，因为三年的失血，需要一定的时间来补血，然后才能激活，这部分需求在一定的时间内是无法释放的，只能见风不见雨。

后市展望

失速的不限购楼市在未来会是一个什么样的发展态势呢？前面我们已经做了铺垫，即大政方针都是多维考量的，具体细分到房地产领域，密集调整的核心原因是什么？

我想，有些粉丝可能早就看过【城市的变迁】【文明的发展】之类的书籍了，这类书籍流传到如今，自然有其符合发展的地方。我们接下来要说的也是这里面的精髓。下面，根据我们的实际来进行分享。

实际上，任何文明的发展都要符合人类进化的规律，这也是任何文明在不断变迁中总出现相同发展现象的原因。鉴于这个原因，才会出现如今的失速楼市。

可能很多人没有留意这几年的发展方向，我们前些时间完成了全面小康的目标，接下来就要进入发达阶段，这个过程与楼市有什么关系吗？

文明发展的伊始，都要完成原始资本的积累，我们是通过前期的大炼钢铁、大食堂发展到农村养育城市，楼市发展城市的进程推进的，这一点与大多数文明类似。

但是，当我们完成全面小康的时候，发展模式就要调整了，也就是农村养育城市的任务完成了，楼市夯实城市财政的使命结束了，开始进入新时期的发展模式。
这个发展模式是什么？人们住得好是其中的关键因素。这一句话说起来容易，涉及到的领域就比较多了，比如基础设施、环境气候、治安秩序等方面。简单来讲，近些年不少地方天天修路、挖下水道就是在践行新时期的发展模式。同时，也不容忽视的是安居房、人才房、保障房等涉及公共参与的房屋建设，这类的房产变相满足了部分刚需的诉求，也就分流了商品属性房产的需求。
当然，这个进程需要耗费大量的人力、财力，短时间的冲击不会很大。最大的冲击是什么？大家先想个问题，这几年关于农民进城、城镇化的话题是不是突然没有了市场？为什么？不符合新时期的发展纲领呀。

前面说到了，农村养育城市的任务完成了，楼市补血城市的任务也完成了，接下来这些资源怎么办？当然是再次利用，用到什么地方？上面也说到了，目前已经进入到了新时期的发展模型，新时期的另外一个任务是共同富裕，那么哪里不富裕呢？当然是一直养育城市的农村了。所以，近些年密集出台了三农猛料。

虽然三农一直是每年一号文件的开场白，但始终都是有文件没有成果。如今，进入到了新时期，这一历史遗留的发展顽疾已经在逐步改善。我想，近些年还有涉入农村的人们，已经看到了这些变化。

那么，城市发展过程中不符合潮流的资源，比如开发商、服务商、劳动力等是不是可以分流的农村，从而缓解矛盾？答案是正确的，这也是近些年学者、专家返乡政策出炉的原因。

城镇化、农民进城的声音被边缘化的时候，其实就是风向变的时候。风向变了，注意力、资金、需求都会跟着调整，城市的商品房市场还能再次热血膨胀吗？