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北京朝阳区【保利锦上】

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9月13日，保利锦上成为朝阳区集中供地项目中首个获发预售许可证的新盘，目前已经开放了样板间，目前在宣传中，听到最多的口号就是五环内的“性价比之王”。

保利锦上之所以说自己是性价比之王，主要原因有四点：

第一、位置在五环内，辐射国贸CBD；

第二、均价刚过7万，处于同类项目中的价格洼地；

第三、项目是7号线地铁盘；

第四、是改善类住宅商品房项目。

但细细来看，有利就有弊，我们细细分析。

被称为国贸CBD后花园，但环境糟心

提到保利锦上，不得不提王四营这个地块。北京的主要开发区域已经搬移至五环外，东四环此前七年内都处于断供的状态，朝阳区购买力都已经外溢到亦庄或通州了。

今年5月，北京首批集中供地30宗，东四环外的王四营区域占了3宗。王四营地块位于东五环内，距离国贸仅有8.3公里，直接辐射国贸CBD片区和双井+九龙山商圈。

保利锦上地块是王四营1304-L01，由金地+华润+保利以31.5亿竞得，总占地3.24万平米，地上建筑面积8.1万平米，可售商品住宅建面5.53万平米，容积率2.5，绿化率30%，销售指导价7.1万元/平，被认为是朝阳区入驻五环内的好机会。

五环沿线新项目中，五环外的崔各庄指导价8.8万/平米、树村指导价8.8万/平米，对比之下，保利锦上的价格是名副其实的洼地。这么好的位置为什么价格刚刚破7万呢？

房地产可不是公益项目，更何况保利锦上不是限竞房。答案很简单——居住环境不行。王四营有很多焦化厂的安置房、回迁房，加上汽车服务园、批发市场的聚集，居住环境杂乱，周边配套设施跟不上。

在本次土地供应前，甚至没有商品房入住，可以想象是个什么样的环境。当地人直接把这片区域成为南城老化工厂周边，环境条件还真担不起国贸CBD的“后花园”之名。像很多新开发的片区一样，给点时间环境总会变好，就看你有没有这个耐心了。

地铁盘交通便利，但教育资源薄弱

保利锦上是标准地铁盘，距离地铁7号线双合站大约600米。7号线向西可到达国贸CBD、九龙山商圈、双井商圈等，仅需约30分钟。向东可直达环球影城，与地铁八通线相连。

这个区域距离CBD大概8公里，交通便利自然不用多说，纵向有五环路、四环路，横向有化工路及京哈高速。开车约25分钟即可通达国贸，约22分钟可到达九龙山、双井两大商圈。

北京朝阳区【保利锦上】

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