业主卖房需物业中介陪同？这个小区卖房难

文／成都商报-红星新闻记者 陈齐美

我要卖房，关物业什么事？这是鹭湖宫许多业主内心的疑问。

从2022年开始，李女士就发现在业主群里面，业主们开始讨论起了卖房子带看需要物业旗下的中介公司带看。

“这种规定一直都有，最近好像又变得特别严格。”李女士最近在卖房，结果中介带来的客户因为在门口等待了半小时后生气离开，这让李女士很生气，“物业这样做，我的房子还怎么卖？”

鹭湖宫

卖二手房需物业陪同

业主“卖房难”

鹭湖宫，是置信在温江国色天乡打造的超级大盘，据区域内的链家经纪人介绍，整个小区各组团在贝壳上有上千套二手房挂牌。

鹭湖宫在链家的挂牌房源

鹭湖宫其中一个组团的门卫告诉记者，由于公司规定，看房的人都需要等待物业自己的中介工作人员陪同，而工作人员到来的时间在几分钟到半小时不等“等待时间，主要是看物业的中介人员当下在不在附近，近的话就快，如果他们在忙，就需要等得久一些。”长时间的等待也就造成了部分购房者和业主的不满。

记者注意到，在小区门口外卖、快递、访客在门口都能自由出入，但惟独购房者和经纪人被卡在门外。“后期，公司正在开展装修业务，估计装修进场也很难。”这名门卫这样介绍。

工作人员口中的物业自己的中介公司，是一家名叫明峰地产的中介公司。记者在天眼查上看到，该公司由广州市时代物业管理有限公司持有99.999%股份，而鹭湖宫的物业正是时代物业。

名为明峰地产的中介公司

在经纪人看来，这种工作人员陪同看房，是明峰地产抢客的表现，“他们曾经当着我们的面问客户要不要找他们买房，佣金可以更优惠。”上述经纪人说，“这个区域环境好，房子总价不高，二手房算是温江热度比较高的，但是因为看房很难，而且带过来的客户可能被抢走现在其他区域的经纪人都不太愿意把客户往这边带。”

鹭湖宫

在业主李女士看来，这种中介之间的竞争，成了业主买单“很多中介不愿意卖我们小区，这就导致了看房的人变少，而且少量的客户看房体验也不好，房子更难卖了。”

盯上二手房的蛋糕

许多物业都有自己的规则

物业成立自己的租售公司，帮助业主对外卖二手房是一个普遍现象。

物业卖房的优势在于，部分物业收的佣金更低，买卖双方而都节约了成本；缺陷在于，多数物业仅有自己小区的房源，不利于购房者筛选。

“二手房的利益，是许多物业都不会轻易放弃的蛋糕。”一名资深中介告诉记者，“但蛋糕有不同的分法。”他列举了几种常见的做法：

比较常见的做法是，一些物业公司会成立自己的租售中心，这种做法在万科、龙湖等物业中都很常见，这些小区会在门口摆放小区出售的房源，方便购房者联系，这种做法跟外来中介并不形成直接冲突；

鹭湖宫

还有一些物业会通过跟指定中介合作来获取利润。“合作中介能够畅通带看，但非合作中介就有严格的带看要求。”比如，攀成钢某小区进小区前，必须先向物业报备，且每天只能在早上9点到下午6点半看房，其中中午12点到14点休息，每组客户看房时长不能超过30分钟。

一旦超出时间，物业会没收经纪人的工牌，拉入黑名单；

也有一些小区的物业会要求中介缴纳“进门费”。

对于这些做法，有业主表示理解，但也有业主提出质疑“商业竞争，如果能够合力帮业主卖出房子倒无所谓，但会不会反而影响了小区成交，让业主无辜受伤？”

律师说法：

物业做法不符合公平原则

物业是否有权规定能否带看？看看律师怎么说。

北京德恒(成都)律师事务所律师陈骁夫表示：首先，根据《民法典》的规定，对于不动产进行出售、出租等行为，是业主的正常权利，卖房的业主与外面的中介达成了中介合意，并许可中介带看，因此中介进入本小区是受到业主的许可的，物业服务人无权对业主行使权利设置障碍。

第二，根据《物业管理条例》等规定，如果该小区的业主公约内容，并没有赋予物业服务人有这样的权利，或者限制业主对外卖房需要物管陪同等，那么业主在外面找的中介是可以拒绝物业服务人这样的要求。

第三，从“中介翘单”这一角度来讲，如果按照该小区的做法，极有可能为物业服务人自己的中介提供了翘单的机会，而根据《民法典》“第九百六十五条 委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”之规定，这可能带来业主对原中介的一个支付责任。

因此，这个小区的物业服务人，一是做这样的行为没有法律规定，限制了小区业主正常行使物权的行为。其二，这种做法，本质上是变相为与自己有关联关系的中介机构提供了不平等的交易机会，也不符合民事活动中的公平原则。

主编：余鸽

编辑：廖兴

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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