房屋买卖遭遇合同纠纷如何正确维权？

据中国房地产信用平台统计，2023年，中国裁判文书网有关房地产开发企业的判决文书约13.04万例。其中合同纠纷占比超过71.39%。而在合同纠纷中，有关房屋买卖、预售、销售等涉及房屋交易的纠纷占比超过了55%。

当遭遇“一房二卖”、非恶意“跳单”、中介“吃差价”等问题时，职工该如何维护自己的合法权益？

■案例一：

选择在报价低的中介成交 是否属“跳单”？

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定，说白了，就是防止买方“跳单”。但事实上，并非所有的“跳单”都构成违约。

基本案情

2018年，李某到多家房屋中介挂牌销售自己名下一处房屋。同年10月，某甲房产中介带刘某看了该房屋；11月，某乙房产中介也带刘某看了该房屋，并与刘某签订了《房地产求购确认书》，约定刘某在验看过该房地产后六个月内，其本人或其委托人等与刘某有关联的人，利用某乙房产中介提供的信息等条件但未通过该公司而与第三方达成买卖交易的，刘某应按照实际成交价的1%支付违约金。当时，某乙房产中介对该房屋报价165万元，而某甲房产中介报价145万元，当年年底，在某甲房产中介居间下，刘某与李某签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，刘某向某甲房产中介支付佣金1.38万元。

对此，某乙房产中介认为，刘某的行为属于恶意“跳单”，请求法院判令其支付违约金1.65万元。一审法院判决刘某违约。宣判后，刘某提出上诉。

裁判结果

二审法院认为，某乙房产中介与刘某签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中包括禁止“跳单”格式条款，然而，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，刘某通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，刘某并没有利用某乙房产中介的信息，故不构成违约。

■案例二：

中介赚了房屋报价差 能否要求返还？

买家以51.8万元买下商品房，事后却得知原房主报价为50.8万元，是中介赚取了1万元差价。买家能否要求中介返还中介费和差价？

基本案情

2023年初，郭某在某中介公司出售的房源信息里看中了一套住房。中介公司带其看完房后，郭某便委托中介公司代为与原房主谈价，而后中介公司告知郭某，称原房主最低售价为51.8万元。次月，中介公司分别与郭某和原房主签订了房屋买卖合同，郭某向中介公司支付了中介费8000余元。同年4月，郭某偶然从原房主处得知，其委托中介公司出售房屋时，约定委托出售价格为50.8万元，高出该价格的差额部分作为中介费用。

郭某认为，中介公司故意隐瞒重要事实，损害其个人利益，并在之后多次与中介公司业务员及负责人进行交涉，要求退还购房差价，中介公司均表示拒绝。故郭某诉至法院，要求中介公司退还中介费及购房差价。

裁判结果

法院认为，根据《中华人民共和国民法典》《房地产经纪管理办法》等相关法律规定，房产中介从事中介活动负有如实报告义务，应当如实向买卖双方披露有关交易信息，促成交易，不得弄虚作假，损害委托人利益，更不得收取除合法佣金以外的任何费用。中介公司利用交易双方信息不对称的机会，故意隐瞒与交易价格相关的信息，从而赚取房屋交易差额利益的行为，缺乏基本的诚信，违背中介人员应有的职业道德，违反中介人员的如实报告义务，损害了委托人利益，扰乱了市场交易秩序。

本案中，中介公司即使与卖方约定将高于底价的部分作为中介服务费，亦应如实向买卖双方坦言真实信息。最终，在法庭调解下，双方达成调解协议，中介公司当庭向郭某返还1.1万元。

■案例三：

买了“一房两卖”的房怎么办？

某房产中介和房屋卖家在知晓先前买卖合同未确定解除的情况下，依然促成新的买卖合同，造成“一房两卖”，不但导致原买家的损失，也导致后来的买主无法取得房屋所有权。

基本案情

2016年2月，王某与刘某签订房屋买卖合同，王某将案涉房屋出售给刘某。后因刘某信息登记错误，致使网签未通过并于同年4月被撤销。王某随后改变主意，欲与刘某解除买卖合同，刘某不同意。同年5月，刘某将王某作为被告提起诉讼，要求其继续履行合同并赔偿损失。6月，王某在案涉房屋存在诉讼的情况下咨询中介公司，中介公司称房屋可以继续买卖，后王某与李某在中介公司的居间服务下签订买卖合同。7月，王某与李某就案涉房屋办理了网签。

2017年3月，法院判令王某协助将房屋过户至刘某名下并支付刘某违约金。同年7月，李某发现无法取得房屋所有权，故李某以王某为被告、中介公司为第三人诉至法院，要求解除买卖合同、赔偿损失。法院判决解除王某与李某的买卖合同，王某赔偿房屋差价等损失。后王某将中介公司诉至法院，要求其承担王某应向李某承担的赔偿责任。

裁判结果

法院在审理过程中发现，根据王某提交的微信聊天记录、谈话录音以及当事人的陈述，中介公司业务员在王某与李某签订房屋买卖合同的前半个月左右曾与王某就网签失效、房源核验进行沟通，这与通常购房交易的沟通事项和办理流程不符，且在此后与王某的沟通中曾有“那会儿我就知道”等表述。

法院经审理认为，现有证据可以认定，中介公司知晓先前的网签失效并不意味房屋买卖合同无效或无法继续履行，也应知晓在先合同未确定解除的情况下，如王某再行签订新的房屋买卖合同，极大程度上导致新合同无法继续履行的后果，王某据此应承担违约责任的风险。

在此种情况下，中介公司仍促成王某和李某签订合同，且未充分向双方报告合同履行风险，最终王某与李某的合同以解除告终，王某也因此向李某承担了违约赔偿责任。中介机构在居间服务中未尽到诚信审慎的风险评估和善良报告义务，存在明显过错，应当承担相应的损害赔偿责任。最终法院判决中介机构赔偿王某40万元。

（河北工人报记者李华）

来源：中工网