关于以物抵债纠纷的60条裁判规则（2024年4月修订）

关于以物抵债纠纷的60条裁判规则

（2024年4月修订）

01、参考案例：南通某集团有限公司与日照某有限公司、日照某分公司执行复议案

【裁判要旨】：

破产程序中的破产受理裁定与执行程序中的以物抵债裁定同一天作出的情形下，应根据法律、司法解释规定，明确两份法律文书的生效时间，进而判断以物抵债裁定所涉财产是否属于破产财产。因破产受理裁定作出即生效，而以物抵债裁定送达后生效，且标的物所有权自以物抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移，故虽然破产受理裁定与以物抵债裁定同一天作出，但以物抵债裁定晚于该日才送达的，应根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条、《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国企业破产法> 若干问题的规定（二）》第五条之规定，撤销已经作出的以物抵债裁定。

【案例文号】：（2021）最高法执复78号

02、参考案例：深圳某工程公司与云浮某置业公司建设工程施工合同纠纷执行监督案

【裁判要旨】：

以物抵债属于强制执行变价措施。根据2020年民事诉讼法解释第五百一十六条的规定，强制执行变价措施并不对多个执行债权的清偿顺序产生影响。前位债权人放弃接受财产抵债，只是放弃这一变价措施，并不意味着其放弃对流拍财产变价所得优先受偿的权利，事实上，对抵押权或者其他法定优先权的放弃必然需要权利人通过明示方式作出。在优先受偿权人未明示放弃其优先权的情况下，接受抵债的债权人即承受人不会因接受以物抵债获得优先于其他债权人就抵债财产变现后的价值受偿的地位。因以物抵债相当于以流拍的财产保留价购买执行标的，只不过作为申请执行人可以在应受清偿的债权范围内与流拍的保留价进行抵销。因此，在多个债权人存在的情形下，执行法院仍然应当按照法定顺位计算多个债权各自应受清偿金额，并非将流拍财产直接交由接受抵债的执行债权人受偿自身债权。

【案例文号】：（2021）最高法执监414号

03、参考案例：某供应链公司、某配送公司与王某某、某贸易公司、邝某某执行监督案

【裁判要旨】：

关于网络司法拍卖程序中一拍流拍后是否可以直接以物抵债的问题，应继续适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中的相关规定，即在司法拍卖中，当拍卖财产流拍后，期间有申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖保留价抵债的，人民法院应予准许。

【案例文号】：（2021）最高法执监89号

04、参考案例：某某管理公司与某某集团公司执行复议案

【裁判要旨】：

用以抵债的为被执行人所持有的某金融租赁公司的股权，按照相关金融监管规定，成为金融租赁公司的股东需要符合一定的条件，同时变更股份总额超过5%比例的股东，应当提前报经监管部门审批。申请执行人在接受以物抵债时并未取得相应资质亦未获得相关监管部门批准，执行法院直接作出以物抵债裁定不妥。同时在以物抵债裁定送达同日法院受理被执行人作为债务人的破产申请，综合相关情形，执行法院应当中止针对被执行人财产的执行行为，案涉股权应当作为破产程序中的债务人财产按照破产程序清偿债务。

【案例文号】：（2023）最高法执监50号

05、参考案例：甲银行与乙公司、丙公司、王某等执行监督案

【裁判要旨】：

被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的,人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。以物抵债需经申请执行人同意，执行法院仅向申请执行人发出可以申请以物抵债的通知，在申请执行人未明确表明同意以物抵债的情况下，执行法院直接作出以物抵债裁定，不符合法律规定。

【案例文号】：（2023）最高法执监277号

06、参考案例：宋某某与临汾市某铸造厂、杜某某、刘某某执行监督案

【裁判要旨】：

《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第55条第1款的前提条件系债务人的所有财产能够满足所有债权的情况，只有在此情况下，普通债权才会因首查封而成为优先受偿债权。相反，如果出现债务人财产不能满足所有债权之清偿，需要进入参与分配程序的，各债权应按比例平均受偿，采取首查封措施的普通债权不再具有优先受偿的地位。故本案仅以首查封为由认定普通债权为优先受偿债权错误。案涉以物抵债裁定固然应予撤销，但其撤销理由应是未依法启动参与分配程序，而非首查封债权为优先受偿债权。

【案例文号】：（2021）最高法执监59号

07、房产是否转移登记是协议履行的问题，并不能以此否认双方已达成以房抵债的协议的事实，抵债款项应从应付工程款中扣除——邱庆宗、广西政通工程股份有限公司、儋州福安房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，本案中，政通公司和福安公司均提出本案存在以购房款抵扣工程款的情况。二审法院认定本案存在以房款抵扣工程款的事实，有工程进度款购房确认单、申请报告、收款收据、工程进度款支付申请表、财务付款指令单、代扣工程款抵房款的申请、购房申请书等证据予以证实，邱庆宗虽不予认可，但未能提供充分证据予以反驳。再审审查中，邱庆宗提交了案涉抵工程款房屋的不动产登记查询结果、律师函、起诉状及（2019）琼0108民初935、936号民事裁定，拟证明相关房产未登记在邱庆宗名下，邱庆宗与福安公司之间没有以房抵债的合意。但房产是否转移登记是协议履行的问题，并不能以此否认双方已达成以房抵债的协议的事实。邱庆宗提交的前述证据不足以推翻原判决，本院不予采纳。对于该申请理由，本院不予支持。邱庆宗申请再审的理由不能成立。

【案例文号】：（2020）最高法民申292号

08、朱某芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，朱某芳与嘉和泰公司就同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定：如借款到期偿还了借款，则《商品房买卖合同》不再履行；如借款到期未能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》，在两份合同均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系，即双方当事人实际是用之前签订的《商品房买卖合同》为之后签订的《借款协议》提供担保，该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定；借款到期，借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担 保法》第40条、《物权法》第186条有关‘禁止流押’的规定。

【案例来源】：《最高人民法院公报》2014年第12期

【案例文号】：（2011）民提字第344号

09、发包方将房产预告登记在承包方名下，并约定工程款付清后发包方回购该房产，该行为应视为发包方以房产对工程款进行担保，而非以房抵债——广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司与中建海峡建设发展有限公司建设工程施工合同纠纷案

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，本案中，从案涉双方补充协议约定内容来看，双方的真实意思系腾飞龙公司通过将37间商铺备案登记至中建海峡公司名下的方式担保工程款的支付。该类担保在实现债权受偿中须经过拍卖、变卖或折价的清算程序后方可清偿。而腾飞龙公司未提交证据证明案涉担保物已经经过清算程序，其主张直接抵偿相应欠付工程款，缺乏依据，原审法院未支持腾飞龙公司的主张，并无不当。

【案例文号】：（2020）最高法民申3368号

10、中国银行股份有限公司山东省分行与汇统房地产有限公司、烟台银信投资管理有限公司等金融借款合同纠纷

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，本案中，中行山东分行是基于人民法院的强制执行行为，通过执行裁定取得涉案房产的物权，是国家司法公权行为处分物权的结果，不属于善意取得，应当适用物权法第二十八条的相关规定，不应适用善意取得制度。关于山东高院26-1号裁定是否应予撤销的问题。…第四，执行程序中，双方当事人协商以物抵债是一种私法行为，属于执行和解的一种形式，人民法院应当审查执行当事人抵债行为是否触犯第三人权益，不宜出具执行裁定予以确认，以防止当事人恶意串通损害第三人利益或者通过执行裁定来规避行政审查等情形发生。本案虽然没有证据证明中行山东分行与中银公司、银信公司恶意串通，但是中银公司明显存在选择性抵债的情形，并损害了工行市中支行公平受偿的权益。基于上述理由，山东高院26-1号裁定应予撤销。

【案例文号】：（2016）最高法执监85号

11、工程款履行期限届满后，承包人未在以房抵款协议签订后的合理期间届满后至拟抵顶房屋被查封之日期间向发包人提供全部受让人信息导致拟抵顶房屋无法抵顶的，发包人不应支付该期间的逾期付款违约金——丹东日月鑫置业有限公司、浙江新东阳建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”新东阳公司与日月鑫公司于2015年7月9日、8月28日签订两份《抵顶工程款协议书》，约定日月鑫公司以33套房屋抵顶部分工程价款。2017年5月5日，两份《抵顶工程款协议书》所涉的8套房屋被日月鑫公司的另案债权人申请查封，导致日月鑫公司难以为新东阳公司或其指定的第三人办理该8套房屋的商品房销售合同备案登记或房屋所有权转移登记。根据上述法律规定，新东阳公司应在签订该协议后的合理期间内，向日月鑫公司提供抵顶房屋受让人的必要信息，并协助日月鑫公司办理商品房销售合同的备案登记或房屋所有权转移登记。本院综合考虑两份《抵顶工程款协议书》的签订时间、该两份协议所涉另25套房屋的实际抵顶时间，酌情认定该合理期间于2015年9月5日届满。新东阳公司并未提供证据证明其自2015年9月5日至2017年5月5日已向日月鑫公司提供了8套房屋的全部受让人信息而日月鑫公司拒绝为其指定的受让人办理商品房销售合同备案登记或房屋所有权转移登记的事实，故该8套房屋在此期间未能实际抵顶的原因不可归责于日月鑫公司。日月鑫公司不应承担该8套房屋拟抵顶工程价款在此期间的逾期付款违约金。根据两份《抵顶工程款协议书》载明的房屋面积和单价计算，该8套房屋拟抵顶价款合计3992064元[4套（701、1201、1501、3001）×153.54平方米×3450元+2套（1202、1402）×132.54平方米×3450元+2套（1004、1804）×138.94平方米×3450元]，日月鑫公司不应支付自2015年9月5日至2017年5月5日（共计20个月）的逾期付款违约金1596825.6元（3992064元×2%×20个月）。日月鑫公司对此提起的上诉主张成立，一审法院认定的进度款违约金数额错误，本院予以纠正。日月鑫公司共计应向新东阳公司支付进度款违约金19926809.7元（21523635.3元-1596825.6元）。

【案例文号】：（2020）最高法民终903号

12、以物抵债协议不宜认定为流质契约。

【裁判要旨】：

债务清偿期限届满前，债务人与债权人对某特定物进行协商作价，达成如到期不能清偿债务，则以相当价值的该标的物抵销债务的以物抵债协议，不属流质契约，但合法有效。

【案例解读】：

清偿期届满后的以物抵债协议与流质契约很好区分。清偿期限届满前的以物抵债协议与流质契约表面看有共同之处，甚至有学者和法官认为清偿期届满前的以物抵债协议就是流质契约，但笔者认为两者本质上存在不同。

第一，是否存在担保合同。流质契约是担保合同中的条款；以物抵债协议不具有担保性质，是对债的履行的变更。流质契约中的物为抵押或者质押物；以物抵债协议中的代替物是债的履行标的。

第二，物的价值与债权数额的关系。两者区分的关键在于合同是否排除了债权实现时对物的折价、清算程序。《担保法》第三十五条中规定：“抵押权人所担保的债权不得超过其抵押物的价值”，明确了担保物的价值必须大于或者等于债权的价值，即便抵押物的价值畸高于债权数额，法律也不禁止。而以物抵债协议中物的价值约等于债权数额，该等值性可以市场价格为参考，也可以当事人在签订以物抵债协议之时真实意思表示为准。

第三，合同目的方面。传统民法上认为债权人签订流质契约目的是利用优势地位获得大于债权的利益；而以物抵债协议是平等民事主体之间的合意，建立在意思表示自由、真实的基础上。

【案例文号】：（2009）民申字第1600号

【案例来源】：《人民司法•案例》2014年第2期

13、建设工程施工合同纠纷中以房抵债协议不以房屋过户或交付为生效条件。

【观点解析】：

以房抵债协议是诺成性合同，不以房屋过户或交付为生效条件。建设方按约定与施工方或施工方指定的购房人签订房屋买卖合同后，负有向购房人交付房屋的义务，双方约定抵顶的相应建设工程价款债权消灭。施工方以尚未办理房屋产权转移手续为由主张以房抵债协议不发生法律效力，仍请求建设方支付被抵顶的工程价款债权的，不应支持。

关于以房抵债协议是诺成性合同还是实践性合同，存在不同认识。

第一种观点认为，以房抵债协议应参照以物清偿的构成要件和法律效果的有关理论，确定为实践性合同。当事人达成以房抵债协议后，且双方已办理产权过户手续的，以房抵债协议方能成立并生效。

第二种观点认为，以房抵债协议是诺成性合同，双方以房抵债的合意一经形成，以房抵债协议即成立并生效。建设工程施工合同纠纷中，以房抵债协议签订后，建设方与施工方以房抵债的合意已经形成，以房抵债协议成立并生效。建设方根据协议约定与施工方或其指定的购房人签订房屋买卖合同后，施工方对建设方享有的相应工程价款债权应转化为对建设方享有的请求交付房屋和转移房屋所有权的债权，双方约定抵顶的工程价款债权消灭，建设方负有向施工方或指定购房人交付抵顶房屋的义务。

【第四巡回法庭意见】：第二种观点是正确的。

对于实践性合同和诺成性合同，我国合同法的基本立场是以诺成性合同为原则，实践性合同为例外。除非法律有特别规定，合同均为诺成性合同。我国没有关于以房抵债协议是实践性合同的规定，因此，以房抵债协议是诺成性合同，不以房屋过户或交付为生效条件。本案中，甲公司已就案涉17套商铺与乙公司以及乙公司指定的购房人分别签订《工程款相抵房屋确认书》和《商品房买卖合同》，并向指定购房人出具了购房款收据。甲公司与乙公司关于案涉17套商铺抵顶工程价款已经形成合意。双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在案涉《工程款相抵房屋确认书》和《商品房买卖合同》成立生效的情况下，双方约定用房屋抵顶的建设工程价款债权消灭，甲公司负有向购房人交付房屋和转移房屋所有权的债务，案涉剩余17套商铺房款抵顶的建设工程价款应从甲公司尚欠的工程款中予以扣除。《建设工程施工合同司法解释》第3条已被《民法典》第793条吸收，未作实质性修改。

【观点来源】：最高人民法院第四巡回法庭编《疑难案件裁判要点与观点》

14、以物抵债协议有效且不存在履行障碍，债权人可否要求债务人履行旧债？

【不同观点】：

甲说：有权说

以物抵债协议是指债权人与债务人约定以他种给付代替原给付，以消灭旧债的合同，属于代物清偿。根据债法原理，清偿是消灭债的方式之一，需债权人实际受领抵债物并取得所有权才发生清偿的效果。基于此，以物抵债协议是实践性合同，在抵债物的所有权未转移至债权人前，以物抵债协议未成立。因此，债权人仅能要求债务人履行旧债。此外，即使以物抵债协议成立，在实际履行前旧债未消灭，而当事人签订以物抵债协议的目的也是清偿旧债。因此，债权人亦可选择要求债务人履行旧债达到清偿债务的法律效果。

乙说：无权说

以物抵债协议是债权人与债务人对双方民事权利义务的安排，属于《合同法》调整的范畴，应以《合同法》的规定确定协议的效力《合同法》以当事人意思自治为基本原则，在认定以物抵债协议的成立时应充分尊重当事人的意愿。在当事人未特别约定以债权人实际受领抵债物作为合同成立要件的情况下，以物抵债协议自双方达成合意时成立。依法成立的合同对当事人具有约束力，在以物抵债协议不存在履行不能致使合同目的无法实现的情况下，债权人不能要求债务人履行旧债。

【法官会议意见】：采乙说

Ⅰ、以物抵债协议作为民事合同，其成立要件受制于当事人意思自治以及《合同法》的规定。《合同法》第二十五条确立了以诺成合同为原则、以实践合同为例外的合同成立规则。《合同法》分则中未规定以物抵债协议，该协议属于无名合同，参照与其性质最相近的买卖合同的规定，以物抵债协议应为诺成性合同。在当事人未约定以債权人实际受领抵债物作为以物抵债协议成立要件的情况下，该协议自双方达成合意时即成立。

Ⅱ、当事人达成以物抵债协议是为了清偿旧债，在以物抵债协议未履行前新债与旧债并存，但基于对债权人与债务人利益的平等保护，以及对当事人行为的可预期性要求，为了维护交易秩序的稳定，在以物抵债协议不存在履行障碍时，当事人不得单方要求履行旧债。

【参考案例】：秦某平、河南博亿置业有限公司商品房销售合同纠纷

【案例文号】：（2017）最高法民申1070号

【观点来源】：最高人民法院第五巡回法庭2019年第39次法官会议纪要

15、白某平、姜某东等案外人执行异议之诉

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”2011年11月15日，露易莎公司因欠白某平等四人共计220万元借款无法偿还，遂与四人签订了以物抵债协议，以220万元的价格将宏源果蔬公司阳谷县不动产转让给白某平等四人。协议书签订后，白某平等四人根据与露易莎公司签订的仲裁协议，向聊城仲裁委员会提出仲裁申请。2013年2月8日，聊城仲裁委员会作出（2012）聊仲裁字第60号裁决书，确认白某平等四人与露易莎公司于2011年11月15日签订的以物抵债协议成立。该裁决书中没有物权设立或变更的内容，不属于《中华人民共和国物权法》第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的仲裁委员会的法律文书。因此，白某平等四人根据案涉聊城仲裁委员会裁决书，提出有关宏源果蔬公司阳谷县不动产实际权利人已经得到生效法律文书确认的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。

【案例文号】：（2016）最高法民申1094号

16、以房抵款约定基本内容不明确的，不能认定发包人和承包人达成了以房抵款的合意——奇台县蒙奇房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，关于双方当事人对欠付工程款是否达成了以物抵债协议的问题。本案中，双方于2011年9月18日签订的《昌吉商业广场建安工程建设工程施工合同补充协议》约定：“本工程竣工后，结算审核完成后在合同约定的时间内，甲方（蒙奇房产公司）不能按时按量的支付乙方（和兴祥建筑公司）工程款时，甲方可以将已竣工的可以投入使用的成品（如商场以及产权式酒店）等，按欠付的乙方工程款等价转交于乙方名下，转交价格按当地市场行情下浮15%，甲方无偿配合乙方营销，物业管理由甲方管理。”该协议签订时，案涉工程刚开始施工，双方尚未形成债权债务关系，房屋亦未建成，以物抵债协议应当具备的基本内容均未确定。双方实际履行合同过程中，存在蒙奇房产公司以建成后的商品房抵偿工程款的情况，但双方就此另行签订了商品房买卖合同，并对抵偿工程款的房屋的位置、面积及价格做出清楚明确的约定，确定了抵偿工程款的具体数额。据此，二审法院认定案涉《昌吉商业广场建安工程建设工程施工合同补充协议》不具备以物抵债协议的基本内容，不能认为双方就案涉工程欠款达成了以商品房抵偿的合意，该认定并无不当，本院予以维持。

【案例文号】：（2019）最高法民申5468号

17、张某华、常德堂皇置业有限公司房屋买卖合同纠纷

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，堂皇公司因债务清偿期限届满无力偿还借款,经与张南华协商出具案涉《承诺书》,约定以堂皇公司开发的商品房抵顶1250万元债务，同时约定了抵债房屋的移转和过户程序，及双方在此过程中的权利义务和违约责任，并由黄选乐对违约赔偿责任承担连带保证责任。该《承诺书》系各方当事人真实一致的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有约束力。原审法院关于“从抵债的目的来看，以物抵债具有实践性。若仅有合意，未转移物权，则债务未消灭，抵债的目的未达成，债务人仍可另行选择偿债方式，即‘以物抵债’协议并不产生强制履行的效力”的认定，缺乏法律依据。且在本案中，张南华在起诉时明确提出了返还其已代付的200万元款项的诉讼请求，但原审法院未进行审理并作出裁判，遗漏了当事人诉讼请求，剥夺了其相应的辩论权利。

【案例文号】：（2017）最高法民申128号

18、工程款履行期限届满后，发包人和承包人约定以房抵款，且约定债之更改的，承包人不能继续主张工程款——江苏南通三建集团股份有限公司、郑州卓泰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，关于以房抵工程款效力问题。从案涉《和解协议》《和解补充协议》的约定看，各方并未约定必须将抵账房屋办至南通三建公司或其指定受让人名下才能达到抵顶工程款的效果；从郑州卓泰公司、长葛卓泰公司一审提交的江苏南通三建集团有限公司《葛韵华府住宅抵账明细表》《葛韵华府商铺抵账明细表》《葛韵御府住宅抵账明细表》的内容看，住宅房屋大部分已办证、少部分未办证，商铺均已签订合同、未办证；从东正祥2017年9月25日出具的《证明》看，其委托郑州卓泰公司、长葛卓泰公司将抵工程款的房屋、车位、储藏室办理给第三方，没有办理网签及房产登记手续的也全部签订了转让协议并转让给第三方使用。上述事实表明，郑州卓泰公司、长葛卓泰公司已实际履行了以房抵工程款的义务，以房抵工程款的目的已实现，未办理过户手续的应由相关权利人另行主张权利，南通三建公司不能以此为由否定以房抵工程款的效力。虽然大部分抵顶工程款的房屋、车位、储藏室是由东正祥与郑州卓泰公司、长葛卓泰公司商定，但是南通三建公司已经在《和解协议》《和解补充协议》中对郑州卓泰公司、长葛卓泰公司向东正祥支付345,694,099.52元（含房抵工程款）的行为表示了谅解，应当视为南通三建公司对东正祥经手的以房抵工程款已予以认可。故南通三建公司以案涉房屋未按照约定办理产权登记手续至南通三建公司或其指定受让人名下为由否认已抵工程款的效力，继而要求郑州卓泰公司、长葛卓泰公司仍应支付相应工程款的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。

【案例文号】：（2020）最高法民终197号

19、湖北江山重工有限责任公司、襄阳市慧江混凝土有限公司房屋买卖合同纠纷

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，以物抵债协议涉及多方当事人间多个债权债务关系的清偿安排，是各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，并不以协议约定的房屋物权转移登记为生效要件，因此四方协议与商品房合同均成立且已经生效；各方当事人原有的债权债务关系已经因以物抵债协议的成立而消灭，华康公司应按协议的约定履行交房义务。

【案例文号】：（2018）最高法民再50号

20、郭荣田、姚长义再审民事判决书

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，以物抵债调解书只是法院对当事人以物抵债协议的确认，其实质内容是确认债务人用以物抵债的方式来履行债务合法，并不产生对物权权属的变动效果。此处主要涉及《物权法》第28条（现为民法典第二百二十九条）中导致物权变动的人民法院的法律文书范围的理解，《物权法》第28条中的法律文书是指法院作出的直接为当事人创设或者变动物权的法律文书。一般而言，该类文书仅限于共有纠纷诉讼中，法院直接认定案件当事人之间对于案涉标的物的共有关系的判决或裁定。在这类案件中，法院的介入直接对诉争物的权属作出了判断，产生物权变动的效果。而在法院出具关于以物抵债的民事调解书的场合，法院只是确认当事人之间以物抵债这种清偿方式的合法性，并不产生物权变动的效果。这类调解书具有给付内容，法院可以强制义务人交付标的物或完成权利变更登记。只有在标的物完成交付或者完成权利变更登记后，才产生物权变动的效力。因此，债权人并不因此取得抵债物的所有权。债权人作为案外人以物抵债的民事调解书为依据，排除强制执行的，不能支持。

【案例文号】：（2018）最高法民再445号

21、陕西新华发行集团汉中市南郑区新华书店有限责任公司（原陕西新华发行集团南郑县新华书店有限责任公司）、刘晓泉再审审查与审判监督民事裁定书

【裁判要旨】：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”因此，《物权法》第二十八条所称的“法律文书”，应当以生效之时即能够直接导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书为限。在美新公司与南郑新华书店公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，陕西省汉中市中级人民法院于2018年4月25日作出（2018）陕07民终246号民事判决，判令美新公司向南郑新华书店公司返还案涉土地并配合办理过户手续。从该判项表述看，其在性质上为判令美新公司向南郑新华书店公司履行相应给付义务，因而该判决生效之时并不能够直接导致案涉土地权属的变动，故不属于《物权法》第二十八条规定的情形。

【案例文号】：（2019）最高法民申2060号

22、鞍山市东大建筑工程有限公司、张志国再审民事裁定书

【裁判要旨】：

Ⅰ、最高人民法院认为，一审法院在执行该院生效调解书确认奥达美公司欠东大公司工程款债务10811200元及其利息债权的过程中，于2016年5月20日作出（2015）鞍执字第00162号执行裁定书，裁定将案涉房屋作价抵偿奥达美公司欠东大公司的债务，并明确房屋所有权自该裁定送达东大公司时转移，之后于5月23日向东大公司和奥达美公司送达该裁定。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法> 的解释》第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”据此，东大公司在一审法院于2016年5月23日向其送达以物抵债裁定时取得诉争房屋所有权。

Ⅱ、最高人民法院认为，执行异议之诉以“执行过程中”案外人对执行标的提出书面异议为前提，目的在于阻却执行程序的继续进行。在执行法院已作出以房抵债的裁定并送达之后，执行程序已终结，案外人此后才提出执行异议及执行异议之诉，不符合执行异议之诉的受理条件，应不予受理；已经受理的，应驳回起诉。

【案例文号】：（2019）最高法民再219号

23、北京首都旅游集团有限责任公司、黑龙江华风家俱装饰材料市场有限公司申请执行人执行异议之诉

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，当事人之间为借款担保而签订《商品房买卖合同》，并办理房屋移交和备案登记，但双方并未形成真实的房屋买卖合同关系。在人民法院因执行案件就该房屋查封之后，无论该房屋的名义买受人是否形成以物抵债或者以借款转变为购房款，都不能改变《商品房买卖合同》系为借款担保的性质。名义买受人（案外人）对该房屋享有的权利不能排除人民法院对作为该房屋实际所有权人（被执行人）的执行。

【案例文号】：（2019）最高法民终1548号

24、工程款履行期限届满后，发包人和承包人约定以房抵款，符合优先受偿权规定的，该约定属于承包人以协议折价方式行使优先受偿权——南通置鑫装饰工程有限公司与南通五洲商业投资有限公司建设工程施工合同纠纷

【裁判要旨】：

南通中院认为，本案在二审中的争议焦点为五洲投资公司要求少支付置鑫装饰公司工程款1,359,124元的请求是否于法有据。解决该争议焦点首先应确定案涉《以房抵款协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：发包人未按约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。故此，在建设工程领域，由于承包人行使优先受偿权的方式可以协议折价，因此发包人与承包人约定以商品房折抵工程价款的，符合上述法条规定的精神。本案中，置鑫装饰公司与五洲投资公司签订的《以房抵款协议》系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。该协议明确约定“五洲投资公司将5#403、7#804、7#904房屋（合计建筑面积367.34平方米、房屋价款1,359,124元），用于抵销双方签订的《锡通汽车城专业市场门窗工程施工合同》中五洲投资公司应向置鑫装饰公司支付而未付工程款中相应数额的款项”，五洲投资公司因此要求在未付工程款中扣除《以房抵款协议》的合同价款1,359,124元，具有事实与法律依据。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，以房抵款约定的有效以开发商取得商品房预售许可证明为前提。

【案例文号】：（2016）苏06民终3508号

25、肖建、江西井冈山祥云房地产开发有限公司民间借贷纠纷执行案

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。在查封期限内，人民法院对查封的房产作出以物抵债裁定，裁定查封的房产及其土地使用权一并归申请执行人所有的，根据《物权法》第二十八条的规定，上述财产的所有权自人民法院以物抵债执行裁定送达申请执行人时起已发生转移，即归申请执行人所有。

【案例文号】：（2019）最高法执监412号

26、六盘水宗鑫房地产开发有限公司、六盘水农村商业银行股份有限公司金融借款合同纠纷执行执行裁定

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，本案的审查重点是，六盘水中院作出以物抵债裁定是否正确。关于本案是否应当裁定以物抵债的问题。《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法> 的解释》第四百六十六条规定：“申请执行人与被执行人达成和解协议后请求中止执行或者撤回执行申请的，人民法院可以裁定中止执行或者终结执行。”根据该法条规定，在执行过程中，如申请执行人与被执行人达成和解协议，申请执行人可以选择向人民法院申请中止执行或者撤回执行申请，人民法院将根据该项申请裁定中止执行或者终结执行。而中止执行和终结执行属不同性质的结案方式，二者的法律后果明显不同。在中止执行的情况下，执行程序仅为暂时停止，待导致中止执行的因素消失后，执行程序又可得以继续进行。而终结执行意味着执行程序的彻底结束，代表着原执行案件的消灭，即便此后申请执行人因符合法定条件得以再次申请执行，人民法院也再次立案执行，但此执行案件并非原执行程序的继续，而是属于新的执行案件。就本案而言，因申请执行人六盘水农商行撤回执行申请，六盘水中院已裁定本案终结执行。此后，虽然六盘水中院又依六盘水农商行的申请立（2018）黔02执恢19号案件执行，但立“执恢”号案件系基于加强对执行案件立、结案管理工作的需要，并非代表原执行程序的恢复，亦非原执行程序的继续，该案属于新的执行案件。此情形下，六盘水中院未重新启动评估、拍卖程序，而是以原执行程序中的变卖保留价径行裁定将案涉土地使用权抵偿债务，适用法律错误，应予纠正。另，关于能否将案涉土地使用权直接裁定过户给案外人的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条、第二十七条、第二十八条及《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法> 的解释》第四百九十二条的规定，对于无法拍卖或变卖的被执行人财产，人民法院可以依据申请执行人或其他执行债权人的申请裁定将该财产作价抵偿债务，接受抵债的主体应为申请执行人或者其他执行债权人，而非案外人。本案中，钟山分公司和恒邦公司非本案的申请执行人，也非其他执行债权人，六盘水中院直接裁定将案涉土地使用权过户给两公司，于法无据，亦应予以纠正。

【案例文号】：（2019）最高法执监298号

27、王秀玲与西藏信托有限公司等案外人执行异议之诉

【裁判要旨】：

Ⅰ、《执行异议和复议规定》第二十八条规定的一般不动产买受人的物权期待权与第二十九条规定的住房消费者物权期待权排除执行在法律适用上可能产生竞合，在出现竞合的情况下，应一并进行审查。

Ⅱ、在案涉房屋为抵账房的情况下，尤其是案涉房屋经多次抵顶或转让的，对于购房款的支付时间认定须依据抵账基础法律关系以及相关抵顶行为的一致性和真实性加以综合判断。

【案例文号】：（2021）最高法民终1024号

28、神木县金星小额贷款有限公司、王鲜借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，关于王鲜应否向金星公司承担偿还本金2000万元及利息责任的问题。根据二审查明的事实，王鲜与金星公司签订《借款合同书》，向其借款6000万元，王鲜已偿还借款本金4000万元和部分利息。后双方签订《协议书》《补充协议》，约定王鲜以其持有的股权和房产抵偿借款本息，但前述股权至今尚未办理工商变更登记。第一，王鲜与金星公司所签《协议书》《补充协议》中并未约定原借贷关系消灭，仅变更还款方式，双方之间的借贷关系仍然存在。第二，一、二审庭审中，双方对王鲜向金星公司借款6000万元、就该借款已偿还本金4000万元并支付利息至2012年5月30日的事实不持异议，而至今《协议书》中约定用以抵债的股权尚未办理变更登记，已远远超出协议约定的履行期限，以物抵债协议目的不能实现，故金星公司选择依据《借款合同书》向王鲜主张承担偿还本息的责任，有事实和法律依据。由上，二审法院认定王鲜与金星公司成立合法、有效的民间借贷关系，其应向金星公司承担偿还本金2000万元及利息的责任，并无不当。王鲜的该项再审申请理由不能成立。

【案例文号】：（2019）最高法民申1335号

29、江苏苏兴建设工程有限公司、黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司建设工程施工合同纠纷案

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，黄山名人公司与江苏苏兴公司签订《工程款抵扣购房款协议二》约定，黄山名人公司以其开发的金龙岛项目的68套房产抵扣其应付工程款68996390元。但经双方确认，仅过户了5套房产、完成抵房备案手续24套，其余房屋均未办理备案手续及交付，上述协议未实际履行完毕，且黄山名人公司未证明剩余房产未办理备案及交付是江苏苏兴公司的原因所致，故黄山名人公司在上述协议未实际履行完毕的情况下不能免除其支付该部分工程款的义务，其仍应当就其未实际履行的以房抵款协议部分金额承担直接给付工程款的责任。

【案例文号】：（2019）最高法民终1349号

30、孟福明、黄石市黄石港区永诚小额贷款有限责任公司再审审查与审判监督民事裁定书

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，是对房屋消费者的物权期待权的保护，而以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于办理人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中基于买卖产生的物权期待权有基础性的差别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。就本案而言，原审已查明，孟福明虽在查封前与梅林美公司签订了合同，并以工程款抵扣了全部购房款，但此房屋已于查封前抵押给了永城公司，并在鄂州市房屋产权登记中心办理了抵押登记，而且此房屋亦未交付孟福明居住。双方所签以工程款抵扣房款的买卖合同实际是孟福明实现自己债权的一种方式，孟福明并非购买房屋居住的消费者，故孟福明对涉案房屋亦不可能产生物权期待权。其次，本案系案外人提起的执行异议之诉，建设工程价款优先权仅是在房屋变价款分配顺位上的优先权利，不能达到阻却执行的效果，且孟福明提交的证据不足以证明其对涉案房屋享有优先权，故原审据此认定孟福明提交的证据不足以排除强制执行的基本事实并不缺乏证据证明，适用法律亦无不当。

【案例文号】：（2019）最高法民申4491号

31、吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司、汤东鹏房屋买卖合同纠纷案最高人民法院再审审查与审判监督民事裁定书

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，债务人未能按照借款合同清偿债务，与债权人达成以房抵债合意，并签订《房屋买卖合同》，不适用《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国担保法> 若干问题的解释》第五十七条规定的禁止流质条款。双方签订的《房屋买卖合同》依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。

【案例来源】：《最高人民法院公报》2020年第3期

【案例文号】：（2018）最高法民申1774号

32、鸡东县华盛煤炭有限公司、黑龙江省八五一〇农场案外人执行异议之诉最高人民法院民事裁定书

【裁判要旨】：

动产以物抵债协议履行过程中，通过占有改定方式完成交付，买受人取得对标的物的间接占有，应视为以物抵债协议已履行完毕，买受人享有可以排除强制执行的民事权益。

【案例文号】：（2020）最高法民申3126号

33、宜昌博高建筑工程有限公司、洪春林第三人撤销之诉最高人民法院民事裁定书

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，以物抵债的协议抵偿的金钱债权为普通债权，其目的在于消灭旧的金钱之债，该部分普通债权不应优先于已在先办理抵押的债权。

【案例文号】：（2020）最高法民申5284号

34、南京澳林地产有限公司、宿迁澳林置业有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，关于以房抵工程款协议问题。

首先，案涉《商品房抵工程款协议书》属于在债务履行期限届满前达成的以物抵债协议，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条适用对象为债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，第四十五条并未对协议的效力作出规定，南京澳林公司、宿迁澳林公司据此主张协议有效并无法律依据。原判决认定协议无效并无不当。

其次，在案涉《商品房抵工程款协议书》无效的情况下，不存在新债消灭旧债和该协议能否实际履行的问题，原判决认定宿迁澳林公司应当继续履行支付工程款及延期付款利息的债务并无不当。

最后，由二审判决可知，南京澳林公司在上诉请求事实与理由中仅阐述了宿迁澳林公司不应当承担付款义务，而并未涉及若宿迁澳林公司应承担债务时南京澳林公司是否构成债务加入、是否对该债务承担连带责任的问题，未对连带责任的认定提出异议。民事诉讼法第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

故二审法院对此未予以审查，维持一审判决，并无不当。

【案例文号】：（2020）最高法民申6153号

35、上诉人魏广泽与被上诉人赵海川、一审第三人中卫市楚雄房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉纠纷一案

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，以房抵债者不是消费者购房人，无论是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定的条件，都不能对抗涉案房屋的抵押权，不能排除基于抵押权对涉案房屋的强制执行。

【案例文号】：（2021）最高法民终681号

36、韩小兰、唐作银申请执行人执行异议之诉最高人民法院民事裁定书

【裁判要旨】：

最高人民法院认为：以房抵债者，不是基于生存权，而是为实现债权，因此，以房抵债者不是消费者，不具有优先于抵押权人的权利。

【案例文号】：（2021）最高法民申1134号

37、再审申请人甘肃长业房地产开发集团有限公司与被申请人刘霞房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，关于原审判决在案件审理范围上是否未依法审查必要内容以及是否审理程序有误的问题。经审查，刘霞与长业公司签订《协议书》确认长业公司欠刘霞借款2100万元，为偿还上述债务，长业公司与刘霞经核算剩余债务后签订了《框架协议》，双方将原借款关系转化为房屋买卖关系，将借款本金及利息转化为已付购房款。以物清偿系清偿债务的一种方法，本案是以房屋给付替代原欠款的清偿，以债权人刘霞现实地受领长业公司的给付为生效要件。在新债务未履行前，原债务并不消灭；当新债务履行后，原债务同时消灭。对于案涉《框架协议》约定的内容而言，长业公司承诺向刘霞出售长业金座大厦16、17层共计1402.6平方米商品房及四个机械停车位清偿其所欠刘霞的全部欠款，刘霞还须向长业公司支付9309940元。只有长业公司在履行完上述协议后，双方之间的债权债务才归于消灭，符合代物清偿的构成要件。由于代物清偿属于新债清偿，如仅有代物清偿合意而未能实际履行代物清偿协议，原借款债务并不消灭。本案中长业公司在房地产管理部门为刘霞办理了商品房预售备案登记，未能按照《框架协议》履行将案涉房屋交给刘霞的义务，故《框架协议》项下的借款债务并未消灭，长业公司仍负有向刘霞偿还借款本金的义务。长业公司关于《框架协议》签订后借款关系已经转化为房屋买卖关系，原借款关系已经消灭的主张，原审法院未予采信并无不当。故长业公司的该项再审请求，本院不予支持。

【案例文号】：（2021）最高法民申4177号

38、当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，其本质为代物清偿。代物清偿属于实践性法律行为，若仅有代物清偿合意，而未实际履行物权转移的，原债务并未消灭，在实际履行物权转移后，原债务同时消灭。

【规则解析】：

Ⅰ、当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，其本质为代物清偿。代物清偿，是指债权人受领他种给付以代原定给付而使合同关系消灭的法律行为。以物抵债属于实践性法律行为。根据债法原理，清偿是消灭债的最主要方式。而清偿除了要有债务人的给付行为之外，还须有债权人的受领并取得所有权和占有权时，才发生给付的效果。代物清偿只是给付标的的改变，作为清偿之目的，仍应实际履行后才发生清偿的效果。所以，代物清偿的要物性与清偿一样是顺理成章的。以物抵债同样如此，目的在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债的同一性，所以，只有物权转移给债权人，债务方消灭。因此仅有合意，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债的目的也未实现。故从抵债的目的来看，应坚持其实践性特点。

Ⅱ、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第87条规定：“当事人之间达成的和解协议合法有效并已履行完毕的，人民法院作执行结案处理。”从该规定看，只有履行完毕的和解协议，债务才算消灭，基于此可以推断出抵债协议的实践性。

Ⅲ、代物清偿的成立，必须具备四个条件：其一，必须有原债的关系存在；其二，必须有双方当事人关于代物清偿的合意；其三，他种给付必须与原定给付不同；其四，须债权人受领他种给付以代替原给付。以上成立要件也是基于代物清偿的要物性，需同时具备，缺一不可。

Ⅳ、基于代物清偿的要物性，代物清偿的成立仅有当事人合意尚不足够，必须履行物权转移手续。因此，债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，我们认为人民法院应不予支持。但人民法院可以释明，让当事人变更诉请要求继续履行原债权债务关系。经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。如此规定，系从以物抵债的实践性法律行为的本质属性出发所作的考虑。

【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考·指导性案例》2014年第2辑（总第58辑）

39、当事人在债务清偿期届满前约定债务人不履行到期债务时以抵债物来清偿债权，但未明确抵债物的所有权直接归债权人所有，该代物清偿协议在当事人之间具有法律效力，但不具有对抗其他债权人的效力。对抵债物应进行折价或拍卖、变卖该抵债物，并从拍卖、变卖价款中清偿债务。

【规则解析】：

Ⅰ、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条明确规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”对于当事人在债务未届清偿期之前达成以物抵债的协议，只要约定的内容不涉及抵押、质押的外在形式，就应依据“法无明文禁止即可为”的原则，肯定其效力。债权人有权依据代物清偿协议约定请求债务人履行替代给付义务，但应履行清算程序，对抵债物进行折价或者拍卖、变卖该抵债物，拍卖、变卖价款如果高于原债权，多余部分应返还给债务人；如不足清偿债务，债权人就差额部分仍有权向债务人主张。此外，虽然当事人在债务未届清偿期之前达成的代物清偿协议具有法律效力，但是该约定不具有对抗其他债权人的效力。

Ⅱ、《物权法》第一百八十六条、第二百一十一条均规定，抵押权人（质权人）在债务履行期届满前，不得与抵押人（出质人）约定债务人不履行到期债务时抵（质）押财产归债权人所有。法律设定禁止流抵、流质的目的主要是基于平衡双方当事人利益考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益，维护民法的平等、公平原则。当事人在债务清偿期届满前达成代物清偿协议，约定债务人不履行到期债务时抵债物（包括动产和不动产）归债权人所有的代物清偿协议，该协议实际上具有担保债权实现的目的，财产直接归债权人所有与禁止流抵（质）条款的约定内容是一致的。在此情形下，如果债权人以债务人违反代物清偿协议的约定为由，要求债务人继续履行协议或对所抵之物主张所有权的，人民法院应不予支持。由于代物清偿协议无效，原债务未实际获得清偿，债权人可依原债务主张权利。

Ⅲ、让与担保作为一种非典型的担保方式，具有程序灵活便捷、交易成本低廉及扩张融资范围等制度价值，在社会交易活动中非常常见。但是，由于法律将让与担保排除在典型担保之外，导致学界及审判实践中对让与担保的效力认识不一，否定观点认为让与担保违反了物权法定原则，应认定无效；肯定观点则以合同自由原则及非专属的财产权利均可让与为由，认为应赋予其法律效力，但是同时认为债权人必须履行清算义务，且不具有对抗其他债权人的效力。但随着学说研究的深入及审判实践发展，让与担保已获得正当的理论基础，其有效性逐渐被大家接受。

Ⅳ、债务清偿期届满后，债务如为金钱之债则数额就会确定，在此客观基础上达成的代物清偿协议往往为双方当事人的真实意思表示，对该合意的效力应予确认。同时，为保护双方的合法权益不受损失，也应赋予双方请求人民法院或仲裁机构变更或撤销代物清偿协议的救济权。《物权法》第一百九十五条第一款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。”第二百一十九条第二款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。”参照上述规定，当事人在债务清偿期届满后，可以折价或拍卖、变卖等方式来清偿债务，而为此缔结的相关协议及履行行为均在法律授权范围内，应认定其法律效力。

Ⅴ、当事人在债务清偿期届满后达成代物清偿协议，并完成给付行为，如已办理不动产变更登记或股权转让登记，该代物清偿协议当然属于有效行为。一方当事人反悔，要求确认代物清偿协议无效，应不予支持。但如果当事人一方认为该抵债行为存在《合同法》第五十四条规定的可变更、可撤销情形下，可依法请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。第三人如果认为债务人与债权人存在恶意串通，转移责任财产，损害了其合法权益，可依据《合同法》第五十二条第（二）项的规定，请求人民法院确认债权人与债务人之间履行的代物清偿行为无效。

Ⅳ、对于执行和解协议的效力，学界一直存有争议。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第86条规定：“在执行中，双方当事人可以自愿达成和解协议，变更生效法律文书确定的履行义务主体、标的物及其数额、履行期限和履行方式。”第87条进一步规定：“当事人之间达成的和解协议合法有效并已履行完毕的，人民法院作执行结案处理。”第104条规定：“中止执行的情形消失后，执行法院可以根据当事人的申请或依职权恢复执行。恢复执行应当书面通知当事人。”根据上述规定，当事人在执行程序中达成的代物清偿协议，协议得到现实履行，才能产生消灭原债务的法律效力，否则人民法院应根据当事人的申请或依职权恢复原判决的执行。

【观点来源】：最高人民法院民事审判第二庭编《商事审判指导》2014年第3辑（总第39辑）。

40、第三人与债权人、债务人达成三方协议，同意处分自己的财产来代替债务人原本的金钱给付，应成立第三人代物清偿合同，不构成债务加入或第三人履行。

【规则解析】：

代物清偿并不要求清偿物为债务人所有之物，亦可以是第三人之物，此时成立第三人代物清偿。第三人与债权人、债务人达成三方协议，同意处分自己的财产来代替债务人原本的金钱给付，应成立第三人代物清偿合同，不构成债务加入或第三人履行。

【观点来源】：《人民司法》2013年第18期

41、对于代物清偿的实践性不应作严苛要求，只要综合考虑交易习惯、当事人意思表示和内部关系等因素在社会观念上达到现实交付与受领程度即可。对于抵债物不能完成交付或受领的责任，应适用《合同法》的总则性规定。

【规则解析】：

司法实践中，从诚实信用原则和债权人合理预期保护角度看，不应对代物清偿合同的实践性作严苛的要求，债权人现实地受领给付一步到位和瞬间完成仅是理论上的想象，尤其是对于交通运输工具、生产设备、原材料和产成品等动产，考虑到办理登记手续、搬运距离、处理过程等现实因素，只要综合考虑交易习惯、当事人意思表示和内部关系等因素在社会观念上达到现实交付与受领程度即可。至于代物清偿合同生效后，义务人故意违反约定不履行后续给付义务或协助义务使受领不能完成的，则适用《合同法》总则中关于债务不履行责任或合同违约责任的规定予以规制。

【观点来源】：《人民司法》2013年第18期

42、最高人民法院的相关判决认定以物抵债具有诺成性。

【裁判要旨】：

Ⅰ、以资抵债合同的效力——甘肃省石油供销总公司与兰州市红古区人民政府、兰州市红古区红古乡人民政府以资抵债协议纠纷案

【裁判要旨】：

以资抵债属于清偿债务的一种方式，通过债务人将其固定资产作价转移给债权人，从而清偿其对债权人负有的相应债务。只要双方的意思表示真实，协议内容不违反国家法律的强制性规定，便为有效合同。合同一方不能因为事后经营抵债的资产不成功便质疑原以资抵债合同的有效性。

【案例文号】：（2007）民二终字第148号

【案例来源】：最高人民法院民事审判第二庭编《最高人民法院商事审判指导案例•合同卷》，中国法制出版社2011年版。

Ⅱ、关于代物清偿规则的若干法律问题分析——庆阳市立康活性炭有限公司与庆阳市威龙房地产开发有限责任公司合作开发房地产合同纠纷申请再审案

【裁判要旨】：

立康公司与威龙公司在调解协议中约定的主要内容是，双方终止《合作开发协议书》，御景苑小区由威龙公司独自开发经营；威龙公司给付立康公司1850万元；2011年6月25日前付现金850万元，剩余1000万元用御景苑小区2号楼房按照每平方米4660元抵顶，等等。债的履行方式各有不同，以物抵债合同不以债权人现实地受领给付为构成要件；以物抵债合同与商品房预售合同系不同的法律关系。因此，威龙公司与立康公司约定以即将开发建设的楼房来抵顶债权，是双方当事人真实意思的表示，并不存在违反法律规定的情形。

【案例来源】：最高人民法院立案一庭、立案二庭编《立案工作指导》2011年第4辑（总第31辑）。

43、仅依据经过公证的以房抵债协议而不进行房屋过户登记，不能取得房屋所有权。

【观点解析】：

根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，房屋所有权发生变更需要办理房屋权属变更登记。所以，在未办理房屋权属过户登记之前，你不能依据公证的抵债协议取得这套房屋的所有权。

【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考》2011年第3辑（总第47辑）

44、当事人协议直接以物抵债损害其他债权人利益的，该协议无效——陈某与甘某借款纠纷再审案

【裁判要旨】：

当事人之间借款关系明确，债权人追索借款的权利应当依法予以保护。但当事人之间直接以物抵债，损害了其他债权人的利益，该直接以物抵债协议应当认定为无效。

法院认为，甘某向陈某借款109.7万元逾期未还，双方债权债务关系明确，甘某、陈某均无异议。甘某未能按期还款，陈某寻求法律保护，请求人民法院判令甘某归还借款，陈某追索借款的权利应当依法予以支持，甘某应向陈某偿还借款。岑溪市人民法院（1998）岑民初字第1369号民事调解书确认，甘某自愿将其坐落在岑溪市玉梧路十里长街边的金隆石材总汇铺面房地产直接抵偿其欠陈某债务，损害了其他债权人的利益，该以房地产直接抵债的协议应认定为无效。岑溪市人民法院以（1998）岑民初字第1369号民事调解书对陈某、甘某达成的调解协议予以确认不当。

【案例文号】：（2010）民抗字第25号

【案例来源】：最高人民法院审判监督庭编《审判监督指导》2011年第4辑（总第38辑）

45、以物抵债的受让人原则上不能排除强制执行

【裁判要旨】：

现行法律虽然允许通过以物抵债实现债权、消灭债务，但受让人系出让人的普通金钱债权人的地位未变，只是履行方式上以物的交付代替了金钱的给付，本质上仍有别于以使用为目的而通过签订买卖合同购买不动产的买受人，特别是在不动产权属转移登记之前，以物抵债的受让人的权利相对于其他金钱债权人的权利地位平等，并无优先可言，故以物抵债的受让人原则上不能排除强制执行。

【案例来源】：《人民法院报》（2022年民商事典型案例）

46、法院不能就执行和解协议出具以物抵债裁定

【裁判要旨】

执行程序中，法院处置被执行人的财产时，要遵循拍卖优先原则，未经拍卖变卖，将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务的，法院不仅要征得申请执行人和被执行人双方同意，更要查明被执行人是否有其他债权人及涉及公共利益等情况。未查明其他债权人，或明知有其他债权人存在的情况下，依某一或部分申请执行人与被执行人自行达成的和解协议，裁定将被执行人的财产以物抵债给某一或部分申请执行人的，因侵害了其他债权人或社会公共利益，该以物抵债裁定应当予以撤销。

【案例来源】：《人民司法》2019年

47、建设工程施工合同的工程款抵付中，双方约定抵顶款项是否应计入已付工程款从而消灭相应金额的债务，取决于该以物抵债协议是否已实际履行——酒泉观筑房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷

【裁判要旨】：

该证据从内容上看可以表明双方达成了以物抵债协议，但双方约定的抵顶款项是否应计入已付工程款从而消灭相应金额的债务，取决于该以物抵债协议是否已实际履行。首先，该证据只能证明当事人有同意抵顶的意思表示，不能证明已经实际发生了抵顶的事实。其次，四建公司在本案一、二审中，均未提出以该商业门市作为已付工程款。最后，该商业门市仍属观筑公司所有，并未归属于四建公司或由四建公司实际占有使用，以物抵债的约定未得到履行。因此，观筑公司提交的证据不能证明其已通过以物抵债方式支付相应的工程款，无法推翻原审认定的欠款事实。

【案例文号】：（2019）最高法民申3106号

48、债务履行届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定？

【裁判规则】：

【最高人民法院民一庭意见】：债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。

【观点来源】：《民事审判指导与参考》第58辑

49、通州建总集团有限公司与内蒙古兴华房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷

【裁判要旨】：

Ⅰ、对以物抵债协议的效力，履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人有明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，含同即为有效。

Ⅱ、当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人干债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。

Ⅲ、在新债清偿情形下，旧债务于新债务履行之前不消天，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后、因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。

Ⅳ、在债权人与债务人达成以物抵债协议、新债务与旧债务并存时，确定债权是否得以实现，应以债务人是否按照约定全面履行自己义务为依据，若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的、债权人有权请求债确人履行旧债务，且该请求权的行使，并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。

【案例来源】：《最高人民法院公报》2017年第09期

【案例文号】：（2016）最高法民终484号

50、不以居住为目的的以房抵债债权人，其在开发商破产程序中并不优先于普通债权人受偿。

【裁判要旨】：

购房者与开发商存在借贷关系，在开发商无力偿还其借款的情况下，双方为了结清之前的债务，先后签订了四份《房屋定购协议》，购买四套房屋，用于清偿购房者借给开发商的相关债务。《房屋定购协议》虽然约定购房者应在合同签订时向开发商全额缴纳房款，但购房者并未按照合同约定向开发商支付购房款，而是以开发商欠其借款本息抵顶案涉购房款。综合本案事实，开发商与购房者之间的借款行为，以房抵债行为，房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的，购房者签订《房屋定购协议》的目的并非用于居住。因此，原审法院驳回其要求在破产程序中获得优先于普通债权受偿的诉讼请求，并无不当。

【案例文号】：（2021）最高法民申948号

51、通过以房抵债所获得的房屋到底能否排除强制执行。

【裁判要旨】：

《执行异议规定》第二十八条规定了对一般不动产买受人针对金钱债权提起执行异议之诉的处理。以房抵债的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿，故原则上不能视为一般不动产买受人。但是在特殊情况下，如果当事人在债务履行期限届满后达成合法有效的以房抵债协议，旧债清算完毕变更为新债，不存在规避执行或逃避债务等情形，应当尊重当事人因社会经济生活的复杂性对其交易内容所进行的合意变更，符合上述规定的，并经审慎认定，可参照本条规定予以支持。

《行异议规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则，案涉房屋享有的民事权益系多方主体经过多次抵顶债权而来，不属于商品房消费者生存利益特别保护的范畴，不属于可以排除强制执行的情形。

【案例文号】：（2021）最高法民终345号

52、以物抵债协议不同于房屋买卖合同，案外人不能依据以物抵债协议当然排除强制执行。

【裁判要旨】：

以物抵债协议不同于房屋买卖合同，案外人不能依据以物抵债协议成立生效当然排除强制执行。如果以物抵债协议已经实际履行，抵债物的权属已发生变动，受领人有权主张排除对抵债物的强制执行。否则，将不能对抗强制执行。

依据物权法的相关规定，因未办理产权变更登记，张翔未取得案涉不动产所有权，张翔对于案涉土地使用权和房屋所有权未变更登记存在过错。本案的《债务偿还协议》实质属于以物抵债，不同于房屋买卖合同，不适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。故认为张翔对案涉土地和房产不享有阻却法院强制执行的实体权利，判决驳回上诉，维持原判。

【案例文号】：（2018）最高法民终275号

53、以物抵债协议不必然导致原债务的消灭

【裁判要旨】：

债权人与债务人签订的以物抵债协议，如未明确约定消灭原有的金钱给付债务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，并不必然导致原金钱给付债务的消灭。

日照市中级人民法院审理后认为，该以物抵债协议未明确约定消灭原有的给付工程款的债务，因旧债务未消灭，则债务人实际履行以物抵债协议完成债务清偿义务后，旧债务才归于消灭。本案以物抵债协议未实际履行，房屋所有权未转移登记于某木制品经销处，某木制品经销处亦未实际占有房屋。在此情形下，房屋抵顶的相应工程款债权并未消灭，某木制品经销处仍有权主张该部分工程款。

按原债务是否因以物抵债协议的成立而消灭，可将以物抵债协议分为债务更新、新债清偿以及债的担保三类。以他种给付代替原给付，原给付消灭的，构成债务更新；以负担新债务作为履行原债务的方式，原债务不消灭的，构成新债清偿；原给付继续存在，新设立的以物抵债仅作为原金钱债务担保的，构成债的担保，包括让与担保与新债担保。

正确区分债务更新与新债清偿。当事人达成以物抵债协议，可能构成债务更新，即成立新债务，同时消灭旧债务，亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。要正确区分二者，首先重点审查当事人的约定。若当事人在以物抵债协议中约定债务人以某物所有权抵偿所欠债务，自该协议生效时旧债权债务关系归于消灭，则该以物抵债协议就属于债务更新；若当事人在以物抵债协议中约定债务人以某物所有权抵偿所欠债务，但在债务人就新债务履行完毕前，旧债务并不消灭，则该以物抵债协议就属于新债清偿。但实践中，经常出现双方当事人未对原债务是否消灭作出约定或者约定不明的情形，此时认定债务更新就应从严把握。债务更新型以物抵债协议中当新债务因法律上或者事实上等原因陷于给付不能时，债权人也无法恢复旧债的履行，可能造成债权人利益落空。因此，基于保护债权的理念，债务更新一般需有当事人明确消灭旧债的合意，故当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。在证据不足以推定当事人是否达成新债务成立时旧债务消灭的合意时，应当作出有利于债权人的解释。本案中，案涉协议并未明确约定消灭相应金额的工程款债务，在性质上应认定为新债清偿协议，即新债务与旧债务并存。

【案例来源】：山东高院微信公众号 鲁法案例【2023】541

54、以物抵债协议不得损害其他债权人利益。

【裁判要旨】：

以物抵债是法律允许的一种债权实现、债务消灭的方式，即债务人无法用货币资金偿还债务时，经与债权人协商同意，可以实物资产或财产权利作价抵偿债务。在债务纠纷中，以物抵债因其交易方式灵活而受到广泛应用。但需注意，以物抵债不应以转移责任财产为目的，若规避法律法规、损害公共利益，或侵害其他债权人权益，该协议可能被认定为无效。

首先，被告某物流公司法定代表人多次通过微信告知汽车公司其公司资金周转困难，且四处欠债，但仍愿意优先解决对原告的债务问题。可知，汽车公司对物流公司存在多个外债知情。

其次，物流公司于2021年8月起就已知其公司存在多宗执行案件且相关债权人未足额受偿的事实，而且，不排除该轻型厢式货车是物流公司的唯一财产的可能性，原被告双方私下达成以该车抵债的协议，极有可能损害了其他债权人的合法权益。

再次，双方未委托具有评估资质的相关部门对该货车进行价格评估，而自行协商将货车作价7万元抵债，不排除该车的市场价值高于7万元的可能性，该抵债行为缺乏合法性和公信力。

综上，原被告明知被告存在其他外债仍签署《协议书》，属于恶意损害其他债权人合法权益，《协议书》中关于以物抵债的约定条款无效，对原被告不具有法律约束力。

【案例来源】：广州市中级人民法院微信公众号

55、以物抵债关系中的债权人对于抵债物的权利到底能否排除强制执行——上诉人陈某安、陈某伊与被上诉人王某庸、云南金福地房地产开发经营有限公司、云南海运房地产开发经营有限公司、陈某蕊、陈某民、崔某婷案外人执行异议之诉案

【裁判要旨】：

Ⅰ、最高人民法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，对于基于法律行为发生的不动产物权变动，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。本案中，案涉房屋属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。而案涉房屋并未登记在陈某安、陈某伊名下，陈某安、陈某伊主张对案涉房屋享有所有权，没有事实和法律依据，本院不予支持。

Ⅱ、最高人民法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，其所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。因此，人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条规定适用的前提条件。而以物抵债协议系以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产交付仅系以物抵债的履行方式，并不能改变所谓的“买受人”在本质上系出卖人的普通金钱债权人的地位。这与前者规定所要保护的非金钱债权迥然不同。基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人”，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。而如果认为此种情况下的所谓“买受人”可以排除出卖人的其他金钱债权人对抵债物的强制执行，则无异于该“买受人”通过以物抵债的方式即获得了优先于出卖人的其他普通金钱债权的法律地位，使得本应处于平等受偿地位的普通债权仅因以物抵债协议的签订就产生了优先与劣后之别。因此，除非执行案外人确有证据证明当事人之间已经另行形成了不动产买卖关系，而购房款的支付方式是以出卖人欠付的债权抵顶，否则，一般而言，以物抵债关系中的债权人对于抵债物的权利，并不能够排除债务人的其他债权人的强制执行。从陈某安与金福地公司签订《商品房购销合同》的原因来看，虽该合同具有房屋买卖合同的外在形式，但据其自认，实质上是冲抵金福地公司欠付的材料款。也就是说，双方的真实意思表示为抵销债务，即陈某安签订该合同的目的实际上并非为购买案涉房屋，而是为了实现债务的清偿。基于债的平等性原则，陈某安对金福地公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益，故不能认为陈某安对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。另外，案涉《商品房购销合同》并未载明签订时间，当事人亦不能证明在人民法院查封前签订该合同的事实。

【案例文号】：（2019）最高法民终1894号

56、如何认定当事人在债务履行期限届满后达成的以物抵债协议的效力——再审申请人瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司与被申请人云南天景房地产开发有限公司及一审被告昆明富达发展实业（集团）有限公司合同纠纷案

【裁判要旨】：

最高人民法院经审查认为，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物未交付债权人，债权人请求债务人交付的，经审查不存在恶意损害第三人合法权益等虚假诉讼情形，且无其他无效事由的，依法应予以支持。上述以物抵债协议如未约定消灭原有的金钱给付债务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的方式，与旧债务并存，债权人既可以根据新债主张继续履行、违约责任，也可以恢复旧债的履行。

【案例文号】：（2021）最高法民申1460号

57、双方达成的以物抵债协议形成于债务履行期限届满前的，是否合法有效——再审申请人殷某因与被申请人重庆宝狮置业有限公司与破产有关的纠纷案

【裁判要旨】：

第一，认定案涉15套房屋是否属于破产财产的法律适用问题，即适用《审理破产案件规定》第七十一条第五项，还是适用《企业破产法司法解释（二）》第二条。

最高人民法院认为：

首先，2002年施行的《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产，该规定是在当时《企业破产法（试行）》框架下对债务人的财产归属作出的实体认定。因该《企业破产法（试行）》已经废止，所以不能再当然以该法对应的《审理破产案件规定》第七十一条第五项来认定债务人的财产归属，而应当按照现行物权、执行方面的法律规范来处理案涉房屋的归属。

其次，原审查明，2018年5月宝狮公司申请进入破产程序，案涉15套房屋尚未实际交付给殷某，案涉15套房屋的产权亦未变更登记于殷某名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定和《企业破产法》第三十条：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”规定，至宝狮公司破产申请受理时案涉15套房屋的所有权归属于宝狮公司，应当认定案涉15套房屋为债务人宝狮公司的破产财产。

因此，原审法院根据《企业破产法司法解释（二）》第二条“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产”规定，认定案涉房屋属于宝狮公司破产财产，不属于殷某的财产，并不缺乏依据，适用法律亦无不当。

第二，宝狮公司应否继续履行《商品房买卖合同》交付案涉15套房屋。案涉15套房屋属于宝狮公司破产财产后，其在破产中应由谁享有或获得，则要从债权人与债务人间法律关系以及债权人间权利顺位等方面来确定。

最高人民法院认为：

首先，从法律关系上分析，双方所签《商品房买卖合同》的基础法律关系是以物抵债协议。根据法[2019]254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持”规定，上述《商品房买卖合同》虽然形成于债务履行期限届满前几日，但在债务履行期满后债务人未以现金偿还殷某欠款本息，且在债务履行期满近一年后债务人出具汇总表明确了买卖合同的编号、房屋位置及房号、单价等内容，并确认房款已经全部结清，应当认定双方在债务履行期满后达成以物抵债协议。该以物抵债协议达成并进行网签备案两年余后宝狮公司申请进入破产程序，无证据证明该协议存在恶意损害第三人合法权益等情形，也不存在其他无效事由。因此，双方达成的以物抵债协议合法有效。

其次，双方在宝狮公司进入破产程序前达成的以物抵债协议，在宝狮公司进入破产程序后应如何履行及案涉15套房屋能否交付殷某，应当按照破产程序的相关法律规定处理。根据《企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人”规定，对于双方均未履行完毕的合同，是否继续履行由管理人决定。对于其中一方已经履行完毕的合同，管理人应否继续履行，《企业破产法》及相关法律规定没有明确规定。鉴于破产程序是一种概括的债务清偿执行程序，在《企业破产法》及相关法律规定无明文规定的情形下，可参照执行程序中债权保护顺位的相关法律规定确定破产财产的归属。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定，符合上述规定的三个条...