最高院：业主对物业服务不满，怎么才能更换物业公司？

作者：周军律师

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当业主对物业服务不满，希望更换物业公司时，可以按照以下步骤进行：

1. 组建业主委员会

如果小区尚未成立业主委员会，首先需要组织业主成立业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会是代表全体业主行使权利的合法机构。

2. 召开业主大会

业主委员会应召开业主大会，讨论更换物业公司的议题。会议内容应包括更换物业公司的原因、新物业公司选择标准、更换流程等。

3. 征集业主意见

通过问卷调查、上门访问等方式，收集业主对现有物业服务的不满意见和对新物业公司的期望。

4. 获得业主同意

业主聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

5. 解除现有物业服务合同

与现有物业公司沟通，按照合同约定解除服务协议。如果物业公司不同意，可能需要通过法律途径解决。

6. 选择新物业公司

通过公开招标、邀请投标等方式，选择新的物业公司。新物业公司应符合业主大会设定的标准和要求。

7. 向相关部门报告

向居委会、房管局等相关部门报告更换物业公司的决定和进展情况，获取他们的支持和指导。

8. 新物业公司的服务合同

与新物业公司签订服务合同，明确双方的权利和义务，特别是新民法典颁布后对相关权益的保护。

被解约后，如果出现原物业服务人不退场或者不交接的情况，业主委员会和业主们可以采取以下步骤来解决：

步骤一：沟通协商

业主委员会应尝试与原物业公司进行沟通，了解其不交接的原因，并尝试协商解决。沟通时应保持冷静和专业，明确表达业主委员会的立场和期望。

步骤二：发出交接告知函

如果沟通无效，业主委员会可以向原物业公司发出《物业交接告知函》，明确告知交接的必要性和法律后果，并设定一个合理的交接期限。

步骤三：报告相关部门

如果原物业公司仍然不履行交接义务，业主委员会应向当地住房监督局或建设局报告情况，请求其介入处理。

根据《物业管理条例》第五十八条，原物业公司不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

步骤四：请求行政协助

业主委员会可以请求街道办事处或区物业办协调处理，这些部门可以为业主查规定、作解释，并协调物业公司履行交接义务。

步骤五：法律途径

如果上述途径均未能解决问题，业主委员会可以考虑通过法律途径解决。可以向法院提起民事诉讼，要求原物业公司履行交接义务，并赔偿因不交接给业主造成的损失。

步骤七：申请法院强制执行

如果原物业公司仍然不履行交接义务，业主委员会可以向法院申请强制执行，法院将依法采取措施强制原物业公司完成交接。

在整个过程中，业主委员会应确保业主的权益不受损害，包括但不限于业主资料的保密、物业设施设备的完好等。

同时要注意详细记录所有沟通和行动，并保留所有相关证据，如告知函的签收、与相关部门的沟通记录等，以备不时之需。

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