拆解平安不动产年报：“表外”魔术与危险的现金短债比

@房财经 李琦

一年又一年，披露年报的时间已告一段落，蒋达强似乎又度过了一个很难捱的日子。

4月底，他治下的平安不动产有限公司（下称平安不动产）发出了2023年财报。它不是上市公司，但属于发债企业，财报是必须公开的。

这几年，地产行业日子不好过，而与房企广有交织的的平安不动产，自然也深受影响。

下面，房财经来拆解2023年的平安不动产，从营收、负债、诉讼、股权投资、薪酬等五大维度。

一、营收下滑29%，净利下滑71%

去年，平安不动产总营收为15.27亿元，同比下滑了29.14%，主要原因是其中的资产管理业务出现了腰斩，下滑了50.18%，从原来的16.57亿元下滑到8.26亿元。

此外，投资顾问费收入同比下降 55.14%，投资管理费收入同比下降 69.66%，财务顾问费收入同比下降60.64%，其中的保理收入从2022年的1.43亿元变成了去年的0。

不过，它的不动产投资业务出现了40.92%增长，从4.98亿元上涨到7.01亿元。原因主要系商业物业业务中，出售项目规模增加所致。

营收大幅下降，利润也随之下来了。

2023年平安不动产利润为2.598亿元，2022年是8.974亿元，同比下滑71%；2023年归母净利润是2.6亿元，2022年是9.02亿元，同比下滑71%。

养老业务不见起色。它旗下的全资子公司桐乡市安泰养老产业开发有限公司2023年主要收入只有900万元，主营业务利润亏5000万元，总资产4.43亿元，净资产为负1.43亿元。

去年，平台不动产卖掉了北京安臻住房租赁有限公司、上海安翮企业管理咨询有限公司、武汉市创嘉房屋租赁有限公司、云南平礼企业管理有限公司1，它们的净资产是5.82亿元，卖出价格是5.3亿元，亏了5248万元。

此外，去年平安不动产与平安集团内关联交易往来款，从6.6亿元暴增到14.6亿元。

二、现金短债比仅为0.52，256亿短债压顶

今年5月24日之前，平安不动产有一笔20亿元的债券要还。这仅仅是其中一笔，整个2024年平安不动产的债务压力比较大。

截至2023年底，有息负债为394.32亿元，其中一年期有息负债为256.77亿元。它手上的现金只有134.5亿元，现金短债比仅为0.52%。

2022年现金为115亿元，一年期有息负债约为174亿元，现金短债比为0.66%。这表明平安不动产2024年的还债压力增大了。

为什么一年期有息负债猛增？

主要来自两个方面：1、短期借款有86.92亿元——比2022年减少了约10.6亿元；2、一年到期的非流动负债同比2022年猛增了近108亿元，达到170亿元，这包括了一年内到期的应付债券96.7亿元，以及一年内到期的长期借款73.2亿元。

业务上不去，债务压顶。进入2024年，平安不动产的的营收规模还在进一步缩小，一季度营收为2.18亿元，同比下滑15.5%。

这里特别提一句，截至2023年底，平安不动产的公司债券余额 136.9 亿元，2024 年 5 至 12 月有53.9 亿元公司信用类债券到期或回售偿付，其中境外债券为 20.82 亿元人民币。

顶着“平安”的金字招牌，平安不动产在2023年拿到了一笔长期借款，从杭州新汇东置业有限公司借了13.5亿元。新汇东置业由新鸿基地产、平安不动产和杭州国企钱江新城开发集团分别持股45%、45%和10%股权。

三、踩雷暴雷企业，官司拖而不决

平安不动产有三笔重大诉讼，其中两笔拖了快两年了。

2022年6月，恒丰银行与平安不动产、荣璟置业、正荣地产的金融借款纠纷在河南州市开庭，涉及贷款2亿元本金及罚息等。

荣璟置业成立于2019年12月，穿透股权发现，正荣地产及其合作伙伴持51%股权，平安不动产和平安保险成立的公司持股49%。平安不动产方面称，土地抵押物的评估价值足以覆盖标的金额。

2022年11月，招商银行与平安不动产、荣熙置业、正荣地产、正驰置业、上海安欢管理的金融借款纠纷在在河南州市开庭，涉及贷款4.35亿元本金及罚息等。

荣熙置业成立于2020年1月，穿透股权发现，正荣地产及其合作伙伴持51%股权，平安不动产和平安保险成立的公司持股49%。平安不动产方面称，上海安欢已经履行了义务。

2023年12月，民生银行与平安不动产、南京世耀置业、上海世茂建设的金融借款纠纷在2024年4月16日南京开庭，涉及贷款4.17亿元及逾期罚息等。

世耀置业成立于2019年4月，穿透股权发现，正荣地产及其合作伙伴持51%股权，平安不动产和平安保险成立的公司持股49%。

上述三起官司有个共性：都是平安不动产与母公司平安保险联袂的地产项目股权投资，且踩雷了暴雷企业。

四、绝对控股69%，公司却挪到"表外"了

为了减少负债，平安不动产将一些公司放在表外。

一个明显的例子，是江西平创置业有限公司。它成立于2020年9月，注册资本3.33亿美元。

平创置业通过平越置业投资了南昌平安金融中心，这是集企业总部、高端商务和精品购物中心广场为一体的地标商业综合体，总占地面积5.2万平方米，规划总建筑面积37万平方米，总投资100亿元，项目建筑高度达375米，瞄准“江西第一高楼”

但它的位置差强人意，位于南昌九龙湖新区，位置比较偏，目前处于停工状态。

它背后出现一系列股权变动。最初，平创置业由平安不动产资本、平安不动产和深圳创欣源三家持股，分别持股是30%、21%、49%。其中创欣源由字让人庄江勇、李琪永旗下的广州乐贤投资控股51%，剩余49%由平安不动产及关联企业持有。

2021年3月，新力置业旗下的威度地产，从创欣源手上买走18%股份；一个月后，创欣源把自己持有31%股份转让给了宝龙地产。由此，形成了平安不动产、新力地产和宝龙地产联合投资。

2021年底，新力地产暴雷，平安不动产把它手上的18%买回，形成了如今平安不动产资本、平安不动产、宝龙地产分别持股30%、31%和39%股份。

平安不动产资本是由平安不动产100%持有的香港公司，注册资本25.36亿元，平安不动产拥有100%表决权。

因此，平安不动产合计持有平创置业69%股权，绝对控股。但是，平安不动产把它当作“联营企业”出表了。

此外，作为重要联营企业深圳联新投资管理有限公司——平安不动产持股49%，2022年赚了4.48亿元，但在2023年亏损了7.23亿元。

五、业绩下滑，整体薪酬涨1.18%

地产行业下行，最敏感的莫过于薪资了。

前不久，比较热门的是，王石放弃了万科的千万元退休金，他的少妻田朴珺说会养他；郁亮把自己的月薪降到了1万元；中海发展董事长颜建国2023年就没拿薪酬；碧桂园的莫斌也只拿月薪1万元，等等。

看似很惨烈。但这些经历了黄金时代的地产大佬了，早就财富自由，财富对他们来说只是个数字。降薪裁员，最苦的是普通员工。

但从财报上看，平安不动产2023年并没有压缩人员成本支出。

整体上，总薪酬从2022年的5.71亿元微涨至5.778亿元，涨幅1.18%。关键管理人员的薪酬从0.366亿元降为0.299亿元，降幅18.3%。

这里的关键管理人员，就包括了平安不动产董事长、执行董事、法人蒋达强，以及董监高们。

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