重庆
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以下正文
最近两天全网都在疯传照母山两江新区人民小学摇号的事情，信息量非常炸裂！我们先一起来看下网传的那张图到底说了些什么 ——
01
简单概括就是 ——
网传，照母山的两江新区人民小学将会从2024年起实行指标入学+摇号入学的方式招生。但重要的是，传说中的摇号范围非常炸裂，简单做一张图大家一看就懂。
整个范围被五号线和十五号线的路径完美包裹，几乎囊括了照母山目前最引以为傲的城市资源 ——
一条已通车的轨道、一条规划中最重量级的轨道、光环+金科中心的核心商圈配置、两所七龙珠级别的名校以及传闻中将会摇号的五朵金花之一两江新区人民小学。
这一片区域几乎就是照母山房价的压舱石！
至于这一点到底有什么意义，我们会在后面详细说。
不仅如此，更重磅的是 ——
假如两江新区人民小学真的摇号入学，那么壹号半岛、碧桂园中骏天玺将很有可能成为重庆首屈一指的“五朵金花”+“西附、一中”双七龙珠的终极学区房！
02
因为在去年，照母山的两江一中就已经将壹号半岛、康桥融府、碧桂园中骏天玺、恒大御府等四个楼盘纳入了直接入学名单，不用参与摇号、直接入读。
由此，这四个楼盘中除了恒大御府以外，其余三个楼盘都成为了西附+一中的双七龙珠学区房。
如今若是两江新区人民小学真的开启摇号入学的通道，那么即便存在摇号的不确定性，也不影响天玺和壹号半岛成为全重庆首屈一指的学区房！
而除了这两个楼盘以外，其余网传摇号的小区也同样潜藏着巨大的利好。
剩余的包括世茂茂悦府、金科时代中心、约克郡汀兰、壹号湖畔、恒大世纪城等楼盘都是对口的西附金州，区别只是小学阶段博雅和重光的区别，而如果有了两江新区人民小学的摇号机会，就等于在不影响两江西附的入读机会下，平添了入读一所优质小学的机会。
按照去年两江的处理方式，这些楼盘即便未摇中学校，也能回到原划片学校入读 ——
未被民转公学校录取的学生，回到户籍所在地向划片对口招生学校线下申请入学，符合学校招生条件的，学校不得拒收；不符合学校招生条件的，按程序报区教育局统筹安排入学。
但是！
这里要强调一下！
关于两江新区人民小学摇号的新闻，目前是很难求证真伪的。
因为现在网传的图片，都无法再对应的官网上找到，网络上也是众说纷纭：有人说那张看似官网的图片把“世茂茂悦府”写成了“世贸茂悦府”，所以肯定是假的；但同时网上还有流传一张看似是从渝快办《入学一件事》中截取的画面也提到了相同的内容；除此之外还有人爆料说是求证了招生办，据爆料人说是真事。
网络上的传闻真假难辨，反正新学年临近后自然也会有官方消息，所以现阶段咱们吃瓜就行。
03
除此之外，我们也可以从猜测的角度来看这个传闻的真实性。
无论是去年开放部分楼盘直接入读的两江一中，还是今年传闻有望开放摇号的两江新区人民小学，它们共同的前身都是民转公的学校。
当时一系列民办学校整改并转为公办后，大致都是采用的 ——
指标入读+摇号入读的模式。
一般情况下，如果这些学校在民办时期产生的协议入读指标过多，那么在此期间都会优先满足之前拥有入读指标的人。而当入读指标逐渐消化之后，学校空余出来的学位大多都会拿出来摇号。
另外在摇不满的情况下，又或者是周边学校生源压力大的情况下，才会有可能更进一步给出直接入学的楼盘范围，也就是类似划片的方式。
注意：两江一中去年就是因为西附生源爆满，所以才纳入了四所小区直接入读。
基于这个情况猜测，如果博雅小学生源持续爆满，那么两江新区人民小学未来划定一部分小区直接入读的可能性也不能说完全没有。
而在去年就有传闻，说两江新区人民小学已经有一部分学位的富余。
所以如网传般开放摇号，其实可能仅仅只是一个开始。
04
最近几年，几乎每年照母山都有重磅学区事件。
从当年金州西附的空降，到后来西附星辰的加入、双七龙珠学区房的出现，一直到今年星湖巴蜀的确定、两江新区人民小学摇号的传闻等等等等。
这一系列的利好，都在加持着照母山的房价。
在今年初，华龙网与两江新区教委进行的专访中明确了星湖巴蜀高完中的体系。
这所学校在之前的规划中光初中部有54个班，学位2700人。如此庞大的规模，很有可能会带来大量的划片机会，并同时缔造出一批七龙珠学区房。
而如果两江新区人民小学也确定摇号，那未来的照母山别说保值了，甚至还有可能逆市涨价。
因为摇号还意味着两江新区人民小学的指标逐渐消耗殆尽，这个信号远比摇号这件事本身重要的多。
05
当然说照母山会涨也不是没有依据的，去年的礼嘉就是例子。
这几年大家已经不再相信二手房的挂牌价了，而是更看重真实的成交价。但即便是看成交价，照母山的房价稳定程度也是被低估了的。
目前贝壳照母山的成交均价是16672元/㎡。
但你真的认为这个价格就是照母山房价的基本面了吗？这个想法是错的。因为除了成交均价以外，你还要考虑成交主力是谁。
举个例子大家就懂了：
渝中半岛大多都是老房子，所以成交数据一般比较少。如果某一个月成交了一两套巴蜀学区房+来福士看江大平层，那么当月渝中半岛的二手房成交均价必然会暴涨。
所以成交价是带有一种幸存者效应的。
除了成交价以外，我们还要细化区域内的成交主力楼盘是哪些，这些楼盘如果价稳、甚至是上涨，那么基本面就会随之而涨。
我粗略盘点了一下贝壳照母山今年已经公开展示的二手房成交数据 ——
照母山今年公开二手房成交量380套左右。
其中光是西附金州的学区房就占了170套左右，占比约45%。这还只是一所西附金州的数据，如果把舜山府之类有望凭借星湖巴蜀再涨一轮的楼盘也算进来，那占比就会超过60%。
而随着星湖巴蜀逐渐推进，占比很有可能还会更加扩大，毕竟人口都是跟随着城市资源流动的。
所以有了这些楼盘兜底，照母山的二手房成交均价才能保持着如今的价格。而如果这些楼盘因利好涨价，那带动大盘基本面上涨也是轻而易举的。
这也就是为什么会在文章开头专门注明，那几个楼盘是照母山房价的压舱石了，因为它们会直接影响照母山房价的基本面，它们涨就能带动基本面涨。
那如果我们把挂牌价视为基本面的话，那毫无疑问 ——
光是西附学区房和那几个高级改善盘就足够支撑起照母山的基本面了。
估计此时最开心的就是恒大世纪城的业主了吧，如果传闻成真，那这个超级亲民的楼盘连小学阶段都多了一重机会，现在的房价简直不要太香了！
文丨重庆楼云社 作者丨山城的小年轻
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