一二手量价齐降，科学城不香了吗？

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

近两个月以来，不少旧黄埔、东区街道、知识城的旧改项目纷纷刷起了新进度，在市场上有关黄埔区的声量也开始慢慢增强。

可能是科学城板块不甘心掉队，在五一假期前选择了另外的一种方式来”出圈”。

最近小编在网上冲浪的时候发现，有不少经纪人发了一篇关于声讨科学城某项目的帖子。

据经纪人的介绍，他带了一些意向客户到现场后，发现现场给的优惠与此前开发商提供的优惠口径竟然大相径庭，甚至可以说没有优惠，让这位经纪人愤怒不已。

“单价2.4万起科学城小三房”，这个价格在科学城的新房市场是否真实存在？最新的科学城新房市场表现又会是怎么样的呢？

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克而瑞数据监测显示，4月黄埔区商品住宅成交均价36326元/㎡，同比下跌12%，其中科学城板块成交均价37328元/㎡，跌幅为8%。

扒开时间轴，克而瑞数据监测显示，今年一季度科学城仅成交439套商品住宅，刷新了近四年来单季度商品住宅成交套数新低，也是唯二成交套数不足千套的季度。

除此之外，我们还可以从近四年来科学城同季度全市成交套数排名变化直观感受其成交规模的变化：

可以看到，在2021年至2023年一季度期间，科学城稳坐全市商品住宅成交套数板块前三甲，而到了今年一季度，其排名已降至全市第六位。

科学城不仅成交套数在逐渐减少，商品住宅成交均价也在慢慢回调。

从近十年科学城商品住宅成交均价年度走势来看，有规划和概念加持以及在政策与人才红利的的带动下，科学城在2021年正式迈入4字头大关，2022年成交均价更是达到了历史最高峰，八年间涨幅达到了178%！

然而，今年1-4月科学城商品住宅成交均价37300元/㎡，同比2022年最高峰下跌12%，比2023年下跌9%。

可以看到，曾经红极一时的科学城，现在似乎正在经历一场“阵痛”期。

另外，“阵痛”的不仅有新房，还有科学城的二手房。

小编根据贝壳上统计的数据发现，相比起2021年的高点，2024年一季度科学城大部分热门二手房普遍回调10-20%不等。

例如中海誉城北苑2023年的二手房成交均价2.9万元/㎡，同比2021年跌幅达到了24%。

万科新里程、龙光峰景华庭、万科金色梦想三个小区2024年一季度二手房成交均价同比跌幅均为22%，成交均价仅需3字头。

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有政策扶持，一路向好的科学城，为什么在今年一季度一二手房都出现了量价下行的态势？

或许有以下几个原因：

一是中心区虹吸，科学城优势减弱。

过去，因中心四区价格高昂，选择面少，黄埔区承担中心四区购买客外溢角色，科学城自然不例外。

随着中心四区供应的增加，各大开发商开始“要钱不要货”，没有最低，只有更低，科学城今年一季度商品住宅套均价为415万，在荔湾已经能入手某些项目的小户型。

荔湾广钢某项目五一特价单位

同时，科学城的一些配套仍处于兑现期，而市区已是所见即所得，相较之下，科学城的优势也在减弱。

二是板块内卷，一二手同台竞技。

扩容后的科学城地域辽阔，在售的项目也随之增多，克而瑞数据监测显示，截至2024年4月底科学城板块商品住宅库存3870套，位居全市第五，还有来自板块内的二手房，一二手同台竞技，竞争激烈程度自然不言而喻，再加上目前市场购房者的观望情绪浓厚，一般的价格无法吸引购房者进场。

面对同样的客群，价格到位了，自然也就不缺买家。

不过，现阶段科学城价格的回调，实际上也是一个“挤水分”的过程，水分挤掉了，科学城的性价比也就再次出来了。

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